Hypothekenvergleich

SARON oder Festhypothek: Was ist aktuell besser?

Hauptunterschiede zwischen den beiden Hypothekenarten kennenlernen und die richtige Entscheidung treffen.

von UBS Wissen 21. März 2025 7 Minuten Lesedauer

Inhalt:

SARON- oder Festhypothek: Was sind die Hauptunterschiede?
Wie sind die Zinssätze strukturiert?
Diese Option ist langfristig günstiger
SARON- und Festhypothek: Für wen sind sie geeignet und warum?
Zum Fazit

Ob sich eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek für Sie mehr lohnt, hängt vom Marktumfeld ab – aber nicht nur. Erfahren Sie, welche Faktoren Sie bei der Wahl Ihrer Hypothek beachten sollten.

Was sind die Hauptunterschiede zwischen einer SARON-Hypothek und einer Festhypothek?

Es gibt mehrere Unterschiede zwischen einer SARON-Hypothek, auch Geldmarkthypothek genannt, und einer Festhypothek. Zum einen ist dies der Zinssatz der Hypothekarzinsen und zum anderen die Laufzeit. Beides wirkt sich auf die Finanzen des Hypothekarnehmers aus.

SARON-Hypothek	SARON-Hypothek	Festhypothek	Festhypothek
SARON-Hypothek	Laufzeit oftmals unbefristet oder dann ein bis maximal fünf Jahre.	Festhypothek	Feste Laufzeit, die in der Regel zwischen einem und zehn Jahren läuft und von Hypothekarnehmer und -geber gemeinsam festgelegt wird.
SARON-Hypothek	Die Zinssätze werden quartalsweise entsprechend den Schwankungen des SARON (Swiss Average Rate Over Night) festgelegt.	Festhypothek	Der Zinssatz wird bei der Vertragsunterzeichnung festgesetzt und kann während der anschliessenden Laufzeit nicht mehr verändert werden.
SARON-Hypothek	Hypothekarnehmer profitieren vom flexiblen Zinssatz, wenn die Zinsen fallen. Steigen sie hingegen an, fallen auch höhere Zinskosten an. Langfristig zeigt sich, dass eine SARON-Hypothek meist günstiger ausfällt als eine Festhypothek.	Festhypothek	Der Hypothekarnehmer profitiert von der langfristigen Planungssicherheit, da der Hypothekarzins bei der Festhypothek unveränderlich ist.
SARON-Hypothek	Hypothekarnehmer profitieren vom flexiblen Zinssatz, wenn die Zinsen fallen. Steigen sie hingegen an, fallen auch höhere Zinskosten an. Langfristig zeigt sich, dass eine SARON-Hypothek meist günstiger ausfällt als eine Festhypothek.	Festhypothek	Wird die Hypothek vorzeitig aufgelöst oder abgelöst, wird je nach verbleibender Laufzeit und Höhe des Hypothekarzinses eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
SARON-Hypothek	Amortisationen des Hypothekarkredits sind in der Regel gut möglich.	Festhypothek	Amortisationen sind nicht möglich, es sei denn, sie wurden vor Vertragsabschluss festgelegt. Amortisationen können erst am Ende der Laufzeit getätigt werden.

Wie sind die Zinssätze bei SARON- und Festhypotheken strukturiert?

SARON-Hypotheken und Festhypotheken bieten gänzlich unterschiedliche Zinsstrukturen. Wenn Sie Wohneigentum kaufen, macht es deshalb Sinn, sich mit den beiden Hypothekarmodellen zu befassen und die Zinsentwicklung am Markt zu beobachten.

Zinsstruktur Festhypothek

Bei der Festhypothek orientiert sich der Zinssatz zum einen am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und zum anderen an der Länge der Laufzeit Ihrer Hypothek. Langfristige Festhypotheken weisen je nach Zinsumfeld oftmals einen höheren Zinssatz auf als kurzfristige. Dies kann sich ändern, wenn eine Zinssenkung durch die SNB zu erwarten ist. Dann sind langfristige Festhypotheken teils etwas günstiger als kurzfristige. Kommt hinzu, dass die Bank beispielsweise bei einer zehnjährigen Festhypothek ein grösseres Zinsrisiko eingeht als bei einer fünfjährigen. Anders gesagt: Die langfristige Absicherung des Zinses ist nicht kostenfrei zu haben.

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Zinsstruktur SARON-Hypothek

Im Gegensatz zur Festhypothek ist der Zinssatz bei SARON-Hypotheken variabel. Er orientiert sich am SARON (Swiss Average Rate Over Night). Dieser Referenzzinssatz wird von SIX täglich nach Handelsschluss berechnet und veröffentlicht. Für die Hypotheken selbst ist der Compounded SARON ausschlaggebend. Das ist der Quartalsdurchschnitt des SARON. Hypothekaranbieter aktualisieren den Zinssatz einer SARON-Hypothek deshalb alle drei Monate.

Wichtig zu wissen: Sinken die Zinsen und ist der SARON-Zinssatz negativ, dann verlangen Hypothekargeber mindestens die vereinbarte Hypothekenmarge. Diese Marge wird vor Vertragsabschluss festgelegt.

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Sind SARON-Hypotheken oder Festhypotheken langfristig günstiger?

Gemäss Zinsprognose (Basiszinsszenario) schätzen wir, dass eine Geldmarkthypothek über eine Laufzeit von zehn Jahren die günstigste Finanzierungsvariante darstellt. Der Kostenvorteil ist gering. Angesichts der gestiegenen Unsicherheit aufgrund der Trump-Ära dürften die Festhypotheken sogar an Attraktivität gewonnen haben, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern.

In einem Hochzinsszenario dürfte die Geldmarkthypothek über zehn Jahre kumuliert über 55 Prozent teurer sein als eine Zehn-Jahres-Festhypothek. Sollte der Leitzins in einem Tiefzinsszenario hingegen negativ werden, liessen sich mit einer Geldmarkthypothek die deutlich grössten Ersparnisse erzielen.

Hypothekarzinskosten

Schätzung der Zinskosten einer 1-Million-Franken-Hypothek in Abhängigkeit von Zinsszenario und Finanzierungsvariante, kumuliert über zehn Jahre in Tausend Franken.

Szenario	Szenario	10J-Festhypothek	10J-Festhypothek	7J-Festhypothek	7J-Festhypothek	3J-Festhypothek	3J-Festhypothek	SARON-Hypothek	SARON-Hypothek	Staffel (SARON-Hypothek, danach 10J-Fest)	Staffel (SARON-Hypothek, danach 10J-Fest)
Szenario	Basiszinsszenario	10J-Festhypothek	163	7J-Festhypothek	168	3J-Festhypothek	177	SARON-Hypothek	158	Staffel (SARON-Hypothek, danach 10J-Fest)	190
Szenario	Hochzinsszenario	10J-Festhypothek	163	7J-Festhypothek	181	3J-Festhypothek	247	SARON-Hypothek	250	Staffel (SARON-Hypothek, danach 10J-Fest)	298
Szenario	Tiefzinsszenario	10J-Festhypothek	163	7J-Festhypothek	148	3J-Festhypothek	116	SARON-Hypothek	97	Staffel (SARON-Hypothek, danach 10J-Fest)	101

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Kann ich während der Laufzeit von einer Hypothekenart zur anderen wechseln?

Grundsätzlich können Sie bei unbefristeten SARON-Hypotheken, wie etwa der UBS SARON Flex Hypothek, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist jederzeit zu einer Festhypothek wechseln. Dies kann sich in Tiefzinsphasen durchaus lohnen, da Sie mit einer Festhypothek längerfristig von den tiefen Zinsen profitieren.

Anders sieht es bei einer Festhypothek aus. Sie kann zwar vorzeitig abgelöst werden, allerdings werden dann Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Die Höhe dieser Gebühren hängt von der Restlaufzeit und dem Hypothekarzins ab. Die Bank wird das Geld stattdessen am Finanzmarkt investieren, wo in der Regel tiefere Zinsen und damit tiefere Gewinne erzielt werden. Die Bank wird den Differenzbetrag, der sich über die Restlaufzeit aufsummiert, in Rechnung stellen.

Für wen ist eine SARON-Hypothek und für wen eine Festhypothek geeignet und warum?

Die Wahl der optimalen Hypothekarfinanzierung hängt von individuellen Faktoren ab. Zunächst stellt sich die Frage, welcher Typ man ist. Je ausgeprägter die Sicherheitsorientierung, desto eher empfiehlt sich eine Festhypothek mit langer Laufzeit.

Auch für eine SARON-Hypothek gibt es gute Gründe. Wer eine kurze Laufzeit wählt, bleibt flexibel. Lockt plötzlich ein Stellenangebot im Ausland oder ergibt sich eine Veränderung der familiären Situation (Scheidung, Auszug der Kinder usw.), kann man sein Eigenheim in absehbarer Zeit verkaufen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Ausserdem steht es Hypothekarnehmern offen, regelmässig auf Zinsänderungen zu reagieren und bei Bedarf zu einer Festhypothek zu wechseln. Um davon zu profitieren, müssen Sie sich allerdings über die Konditionen am Markt auf dem Laufenden halten, was ein gewisses Interesse und Fachwissen erfordert.

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