Die Immobilienfinanzierung im Alter: Herausforderungen und Tipps

Die Immobilienfinanzierung nach der Pensionierung kann herausfordernd sein. Um die Tragbarkeit der Hypothek im Alter zu sichern, lohnt sich daher eine frühzeitige Planung. Was Sie dabei beachten sollten und Tipps zur Finanzierung des Eigenheims im Ruhestand.

Im Wesentlichen gibt es zwei Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung im Pensionsalter. Zum einen muss die Tragbarkeit auch mit einem tendenziell tieferen Einkommen gewährleistet sein und wird unter Berücksichtigung dieses Faktors neu berechnet. Zum anderen darf die Hypothek maximal zwei Drittel des Belehnungswerts betragen. Erfahren Sie im Folgenden, was dies konkret heisst.

Nach der Pensionierung ändern sich die finanziellen Verhältnisse teils stark. Deshalb prüfen Hypothekargeberinnen und -geber die Tragbarkeit Ihrer Immobilienfinanzierung respektive Ihrer Hypothek erneut. Dafür wird das künftige Einkommen neu berechnet. Es setzt sich aus der AHV- und der Pensionskassenrente zusammen. Grob entspricht dies 60 Prozent Ihres vormaligen Einkommens. Hinzu kommt freies Vermögen etwa aus der Säule 3a oder von Wertschriften. Dieses lassen Kreditgeberinnen und -geber in vielen Fällen mit in die Tragbarkeitsberechnung einfliessen.

Auf der Ausgabenseite stehen die Fixkosten für Wohneigentum, welche einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen dürfen. Wobei für die Hypothek nicht mit den aktuellen Zinssätzen gerechnet wird, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent.

Ein weiterer Unterschied bei der Tragbarkeitsrechnung im Alter ist die maximale Belehnung nach der Pensionierung von rund 65 Prozent des Immobilienwerts statt der 80 Prozent während Ihrer Erwerbstätigkeit. Allerdings stellt dies normalerweise kein Problem dar, da das Gesetz ohnehin eine Pflichtamortisation für jene 15 Prozent Differenz vorsieht. Dies wird grundsätzlich mit der zweiten Hypothek geregelt, welche innert 15 Jahren, spätestens aber zur Pensionierung zurückbezahlt werden muss.

Allgemein gilt bei der Belehnung im Alter Folgendes: Auch wenn die Belehnung z.B. mit 65 Prozent moderat ist und die Amortisationspflicht eingehalten wurde, ist die Tragbarkeit bei der Pensionierung nicht immer sichergestellt. Hat die Schuldnerin oder der Schuldner die Hypothek bis zur Pensionierung nicht genügend amortisiert, kann es beim Erreichen der Pensionierung oder in einem anderen Vorsorgefall somit zu Problemen mit der Tragbarkeit kommen.

Wichtig ist, dass Sie sich frühzeitig mit Ihrer Hypothekargeberin bzw. Ihrem Hypothekargeber austauschen, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt. 

Damit Sie Ihr Wohneigentum auch im Alter finanzieren können, ist eine frühzeitige Planung das A und O. Empfehlenswert ist ein Zeithorizont von 10 bis 15 Jahren vor der Pensionierung. So besteht noch ausreichend Zeit, um allfällige finanzielle Lücken zu füllen und die Finanzierungsstrategie anzupassen. Als Faustregel gilt: Je enger die Tragbarkeit der Liegenschaft im Alter wird, desto früher und genauer sollten Sie die Finanzplanung in Angriff nehmen.

Im Prinzip stehen Ihnen zwei Hebel zur Verfügung. Sie können das Einkommen nach der Pensionierung erhöhen oder frühzeitig die Fixkosten für den Zeitraum nach der Pensionierung senken. 

Das Kapital für die Finanzierung von Immobilien kann aus unterschiedlichen Quellen stammen. Dazu gehören beispielsweise Vorsorgegelder.

Finanzierung mit Vorbezug

Eine Zeit lang war es sehr populär, Pensionskassengelder zum Erwerb von Wohneigentum zu beziehen (Wohneigentumsförderung). Doch wenn diese Vorbezüge bis zur Pensionierung nicht zurückbezahlt werden, fallen die Altersrenten unter Umständen um einiges tiefer aus. Viele Leute sind sich erfahrungsgemäss nicht bewusst, dass sich eine Lücke in der Vorsorge öffnet. Diese kann sich später ungünstig auf die finanzielle Sicherung des Ruhestands auswirken. Vorbezüge aus der Pensionskasse sollten, wann immer möglich, zurückbezahlt werden.

Finanzierung via Verpfändung

Anstelle die Pensionskassengelder vorzubeziehen, besteht die Möglichkeit, die Pensionskassengelder zu verpfänden. Dabei werden diese Gelder als Sicherheit der Bank zugesichert, ohne diese zu beziehen. Dadurch bleiben zwar die Hypothekarzinsen, welche Sie der Bank zahlen, gleich hoch. Doch diese können Sie entsprechend von den Steuern abziehen. Gleichzeitig können Sie auch die Vorsorgebeiträge steuerlich abziehen. Das angehäufte Kapital wird bei der Pensionierung ausbezahlt und für die Amortisationszahlung verwendet.

Beachten Sie: Wer nach dem 50. Lebensjahr Wohneigentum oder eine Hypothek mithilfe eines Vorbezugs oder einer Verpfändung finanzieren respektive amortisieren möchte, dem stehen höchstens die Freizügigkeitsleistungen zur Verfügung, die er oder sie im 50. Altersjahr hätte in Anspruch nehmen können, oder dann die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Zeitpunkt des Bezugs. Erfahren Sie mehr zum Thema Wohneigentumsförderung mithilfe der beruflichen Vorsorge.

Viele Immobilienbesitzer tendieren dazu, langfristige Festhypotheken mit teils über zehn Jahren Laufzeit abzuschliessen, und wähnen sich in Sachen Hypothekarzinsen in Sicherheit. Doch langfristige Festhypotheken sind je nach aktuellem Zinsumfeld teurer als beispielsweise SARON-Hypotheken.

Zum anderen möchten Hausbesitzer nach der Pensionierung nicht selten in eine altersgerechte Eigentumswohnung ziehen. Doch dazu muss dann die Festhypothek auf das neue Wohneigentum übertragen oder aufgelöst werden. 

Mit einer frühzeitigen Finanzplanung und einer guten Anlagestrategie lässt sich Wohneigentum im Alter in der Regel problemlos finanzieren. Wichtig ist, dass Sie sich gut und ausführlich von einer Hypothekarexpertin oder einem Hypothekarexperten beraten lassen. Im Grunde geht es immer darum, ein gesundes Gleichgewicht zu finden, sodass nicht zu viel Kapital in Ihrer Immobilie gebunden ist bzw. genügend flüssige Mittel zur Verfügung stehen. Gleichzeitig sollte die Tragbarkeit gewährleistet respektive die Hypothek so weit abbezahlt sein, dass die Zinsen nicht zu hoch ausfallen.