Logement en propriété Promesse de paiement irrévocable: ce qu’il faut savoir

La promesse de paiement irrévocable garantit que le paiement sera effectué par une banque ou un autre prêteur hypothécaire.

par UBS Focus 04 juil. 2024 10 minutes de lecture

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Par une promesse de paiement irrévocable, une partie, généralement une banque, s’engage à effectuer un paiement spécifique. Cet accord joue un rôle important dans l’achat et la vente de biens immobiliers ainsi que dans la reprise d’hypothèques.

Définition: promesse de paiement irrévocable

Une promesse de paiement irrévocable lors de l’achat d’un bien immobilier est une preuve contraignante que quelqu’un va payer un bien immobilier ou que le prix d’achat sera effectivement financé. Le document correspondant est généralement fourni par le prêteur hypothécaire. Le prêteur hypothécaire s’engage ainsi à payer le prix de vente d’un bien immobilier et la vendeuse ou le vendeur a la certitude que le paiement sera effectué.

Une promesse de paiement irrévocable est également nécessaire si vous faites reprendre votre hypothèque et passez à un autre prêteur hypothécaire. La nouvelle banque fera une promesse de paiement irrévocable à l’ancien prêteur hypothécaire, après quoi celui-ci remettra à la nouvelle banque la cédule hypothécaire sur laquelle repose l’hypothèque. Lorsque votre nouveau prêteur hypothécaire a reçu la cédule hypothécaire, il reprend l’hypothèque auprès de l’ancien prêteur.

La promesse de paiement irrévocable par opposition à d’autres moyens de garantie de paiement

Il existe en principe de nombreuses garanties de prestations qui peuvent servir d’instrument de garantie de paiement. La promesse de paiement irrévocable fait partie de ce que l’on appelle les garanties bancaires. Une garantie bancaire n’est toutefois pas une notion précisément définie. Elle peut servir de terme générique pour tous les types d’opérations de garantie. Tous ont en commun l’engagement de la personne garante de répondre du paiement d’une dette ou de l’exécution d’une prestation en cas de défaillance de la principale obligée ou du principal obligé.

Avantages et risques de la promesse de paiement irrévocable

La promesse de paiement irrévocable validée est contraignante. L’avantage: en raison de cette spécificité, la confiance entre l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur est renforcée.

Dans le cas d’une promesse de paiement irrévocable, il convient toutefois de tenir compte des conditions contractuelles. Certains émetteurs de telles promesses de paiement émettent certes la promesse de paiement à l’avance, mais la soumettent à des conditions supplémentaires. Afin d’éviter tout inconvénient pour la vendeuse ou le vendeur, l’inscription au registre foncier n’est effectuée que lorsque tous les points ont été clarifiés. Pour cela, une date fixe est convenue chez la ou le notaire. Si les conditions ne sont pas respectées d’ici là, cela entraîne généralement l’annulation du contrat de vente ainsi que des droits et obligations qui y sont liés.

Déroulement d’une promesse de paiement irrévocable

En substance, le processus est toujours le même pour la promesse de paiement irrévocable.

Voici comment se déroule la promesse de paiement:

  1. Avant d’émettre la promesse de paiement, l’émetteur vérifie la transaction immobilière. Il s’agit, par exemple, d’estimer la valeur vénale et de vérifier la tenue des charges du financement.
  2. Il s’agit ensuite de signer le contrat hypothécaire et de déposer les fonds propres convenus.
  3. Maintenant, en tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez faire établir une cédule hypothécaire par une étude de notaire. Celle-ci servira de garantie au prêteur hypothécaire. La cédule hypothécaire comprend au moins le montant de l’hypothèque convenue.
  4. Si ces conditions sont remplies, le prêteur hypothécaire établit la promesse de paiement irrévocable.
  5. Au plus tard lors de la signature du contrat de vente chez la ou le notaire ou le conservateur du registre foncier, la promesse de paiement irrévocable doit être remise à la vendeuse ou au vendeur. La date de transfert du montant de l’achat est généralement fixée à la date convenue pour l’inscription de l’achat immobilier au registre foncier.
  6. La banque versera donc le prix d’achat à l’acheteuse ou à l’acheteur ce jour-là. On comprend maintenant pourquoi les fonds propres doivent être déposés au préalable, pourquoi le contrat hypothécaire doit être signé et pourquoi la banque doit également disposer de la cédule hypothécaire au préalable. Toutes ces conditions sont une garantie que la banque récupérera bien l’argent investi.

Que se passe-t-il en cas de refus de paiement?

Étant donné que la promesse de paiement irrévocable validée est juridiquement contraignante, le refus de payer peut donner lieu à des actions en justice pour la faire respecter. La procédure de poursuite en fait notamment partie. Pour que tout se déroule dans la légalité, il convient en règle générale de demander un soutien juridique, par exemple auprès d’une avocate ou d’un avocat.

Check-list achat immobilier: ce à quoi vous devez prêter attention sur le chemin menant au logement en propriété

De la décision d’achat à l’emménagement

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante. La première étape est la décision d’achat. Mais que se passe-t-il ensuite? Voici la procédure expliquée étape par étape.
Achat, acompte et contrat préliminaire

La loi impose un acte authentique chez la ou le notaire pour le transfert de propriété. Pour s’assurer réciproquement, les deux parties se mettent souvent d’accord à l’avance avec un contrat de réservation, également appelé «compromis de vente». Celui-ci peut être très succinct et comprend les éléments suivants:

  • la désignation du bien
  • le prix d’achat convenu
  • la répartition des frais du registre foncier
  • la date du transfert de propriété et le montant d’un éventuel acompte, y compris la réglementation en cas de résiliation du contrat par l’acheteuse/l’acheteur ou la vendeuse / le vendeur

Notaire et contrat de vente

Les études de notaires sont organisées différemment d’un canton à l’autre. Dans certains cantons, les notaires sont indépendant-e-s, dans d’autres, employé-e-s par l’État.

C’est généralement la ou le notaire qui rédige l’ébauche du contrat de vente. L’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur doivent tous deux étudier attentivement les documents et, si nécessaire, poser des questions et faire des demandes de modification. La ou le notaire assiste les deux parties contractantes en toute neutralité.

Les différentes dispositions contractuelles varient en fonction de la transaction. La plupart du temps, elles contiennent:

  • des détails sur l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur
  • une description plus détaillée du terrain ou du bien immobilier
  • l’amortissement du prix d’achat (prix d’achat convenu et procédure de paiement prévue)
  • la date du transfert de propriété
  • la responsabilité en cas de défauts
  • la répartition des frais de transfert de propriété et de notaire

Il est important que le contrat ne soit pas rédigé et signé dans la précipitation. Et n’oubliez pas: c’est toujours le contenu du contrat final qui est déterminant. Les prospectus, les documents de vente ou les discussions orales n’ont généralement aucune valeur juridique.

Les frais de notaire et de registre foncier varient d’un canton à l’autre et sont basés sur le tarif du canton concerné. Souvent, l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur se partagent ces coûts, mais dans certains cantons, l’acheteuse ou l’acheteur est seul-e à les prendre en charge.

Acte

L’acte se fait également chez le notaire. Il s’agit d’une démarche très formelle. Selon le canton et la ou le notaire, le contrat est lu à voix haute, puis discuté point par point. C’est une nouvelle occasion pour poser des questions spécifiques. Toutefois, les formalités doivent être réglées à ce moment-là, et les négociations sur le contenu devraient toutes être clarifiées.

  • En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez par exemple avoir vérifié de manière approfondie si certaines inscriptions pour le bien en question, dites servitudes et charges (par exemple droits de passage en faveur des voisins), ont été inscrites au registre foncier. Celles-ci peuvent être déterminantes pour l’utilisation et l’aménagement futurs de la parcelle.
  • Vous devez avoir apporté la preuve irréfutable que le prix d’achat peut effectivement être financé. Il peut s’agir de la promesse de paiement irrévocable de votre prêteur hypothécaire. Dans certains cas, un examen contraignant d’une demande de financement par le prêteur hypothécaire est également suffisant.
    Si tous les documents sont complets, le contrat de vente est signé par les deux parties et la ou le notaire.

Transfert de propriété

Le transfert de propriété est la remise de la propriété de la vendeuse ou du vendeur à l’acheteuse ou à l’acheteur. À cette date, les cédules hypothécaires nécessaires pour garantir le financement doivent avoir été émises et être disponibles.

Sur le plan juridique, le transfert de propriété et l’acte de vente sont deux procédures différentes. Selon la procédure, le bien change de propriétaire directement après l’acte. Cependant, il arrive souvent que l’acte de vente par le notaire et le transfert effectif de propriété aient lieu à des dates différentes. Cela peut poser des problèmes, c’est pourquoi il convient de préciser dans le contrat de vente à quelle date exactement le transfert et l’acte doivent avoir lieu. Si possible, la vente doit être organisée de manière à ce que les deux événements soient simultanés.

Versement de l’hypothèque

Pour que l’hypothèque soit versée, plusieurs conditions doivent être remplies.

  • La cliente ou le client a choisi une hypothèque appropriée et a signé le contrat hypothécaire de la banque.
  • Elle ou il a versé les fonds propres, c’est-à-dire sa part du prix d’achat, généralement 20% du montant total.
  • Toutes les garanties requises pour le crédit ont été fournies: cédules hypothécaires, garanties supplémentaires éventuelles, nantissements, etc.
  • Le contrat de vente a été acté par le notaire.

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Protocole et transfert du bien immobilier

En principe, la règle suivante s’applique: l’acheteuse ou l’acheteur reçoit le bien dans le même état que celui dans lequel elle ou il l’a trouvé lors de sa visite. Il est depuis longtemps habituel dans la branche d’exclure toute responsabilité pour les défauts dans les contrats de vente de biens immobiliers existants et surtout anciens. La vendeuse ou le vendeur ne peut donc pas tenu-e responsable si, quelques semaines après le transfert, le chauffage tombe en panne ou le toit se met à fuir. Par contre, la loi ne permet pas d’exclure les «défauts frauduleusement dissimulés» (article 199 du CO). Ce serait le cas, par exemple, si la vendeuse ou le vendeur était au courant que le chauffage ne fonctionnait pas.

Pour bien vous protéger, vous devriez donc examiner le bien sous toutes les coutures avant de l’acheter ou le faire examiner par un-e spécialiste de confiance, en faisant par exemple appel à un-e architecte ou à un-e expert-e en construction. Selon la situation, il est possible d’inclure dans le contrat la garantie de certaines caractéristiques ou d’un certain état. Dans tous les cas de figure, un protocole détaillé doit être établi lors du transfert du bien.

Dans le cas d’une nouvelle construction, vous êtes généralement dans une meilleure position que pour un bien immobilier plus ancien: vous pouvez en effet vous appuyer sur les garanties habituelles pour les travaux de construction et, par exemple, contraindre les artisans à effectuer un travail irréprochable.

Comment les frais annexes sont-ils facturés?

Il incombe à la vendeuse ou au vendeur ou, dans le cas d’une propriété par étages, à la gérance de déduire les paiements déjà effectués à la date du transfert. Il s’agit entre autres des:

  • réserves disponibles dans un réservoir à mazout;
  • primes payées à l’avance pour l’assurance du bâtiment (incendie et forces naturelles) ou l’assurance dégâts des eaux;
  • frais pour l’élimination des ordures ménagères ou autres charges publiques.

Si le jour du transfert ne tombe pas précisément à la fin de l’année, ces frais sont facturés au prorata.

Pour finir, les plans, les certificats de garantie, les modes d’emploi, etc. doivent être remis lors du transfert du bien et le logement doit être propre. Ici aussi, la règle suivante s’applique: il est préférable que l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur s’entendent à l’avance sur les formalités liées au transfert.

À combien s’élèvent les frais annexes d’un bien immobilier? La réponse se trouve ici

Conclusion

Les promesses de paiement irrévocables sont monnaie courante pour l’achat de biens immobiliers en Suisse: elles offrent une sécurité à la vendeuse ou au vendeur, car le prêteur hypothécaire garantit le paiement de manière contraignante. Cela renforce la confiance et est juridiquement contraignant. Les promesses de paiement irrévocables créent ainsi une base fiable pour la vente réussie du bien immobilier.

REMARQUE: dans tous les cas, vous devez examiner attentivement les conditions contractuelles.

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