Promesse de paiement irrévocable: ce qu’il faut savoir

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante. La première étape est la décision d’achat. Mais que se passe-t-il ensuite? Voici la procédure expliquée étape par étape.
Achat, acompte et contrat préliminaire

La loi impose un acte authentique chez la ou le notaire pour le transfert de propriété. Pour s’assurer réciproquement, les deux parties se mettent souvent d’accord à l’avance avec un contrat de réservation, également appelé «compromis de vente». Celui-ci peut être très succinct et comprend les éléments suivants:

• la désignation du bien
• le prix d’achat convenu
• la répartition des frais du registre foncier
• la date du transfert de propriété et le montant d’un éventuel acompte, y compris la réglementation en cas de résiliation du contrat par l’acheteuse/l’acheteur ou la vendeuse / le vendeur

Notaire et contrat de vente

Les études de notaires sont organisées différemment d’un canton à l’autre. Dans certains cantons, les notaires sont indépendant-e-s, dans d’autres, employé-e-s par l’État.

C’est généralement la ou le notaire qui rédige l’ébauche du contrat de vente. L’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur doivent tous deux étudier attentivement les documents et, si nécessaire, poser des questions et faire des demandes de modification. La ou le notaire assiste les deux parties contractantes en toute neutralité.

Les différentes dispositions contractuelles varient en fonction de la transaction. La plupart du temps, elles contiennent:

• des détails sur l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur
• une description plus détaillée du terrain ou du bien immobilier
• l’amortissement du prix d’achat (prix d’achat convenu et procédure de paiement prévue)
• la date du transfert de propriété
• la responsabilité en cas de défauts
• la répartition des frais de transfert de propriété et de notaire

Il est important que le contrat ne soit pas rédigé et signé dans la précipitation. Et n’oubliez pas: c’est toujours le contenu du contrat final qui est déterminant. Les prospectus, les documents de vente ou les discussions orales n’ont généralement aucune valeur juridique.

Les frais de notaire et de registre foncier varient d’un canton à l’autre et sont basés sur le tarif du canton concerné. Souvent, l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur se partagent ces coûts, mais dans certains cantons, l’acheteuse ou l’acheteur est seul-e à les prendre en charge.

Acte

L’acte se fait également chez le notaire. Il s’agit d’une démarche très formelle. Selon le canton et la ou le notaire, le contrat est lu à voix haute, puis discuté point par point. C’est une nouvelle occasion pour poser des questions spécifiques. Toutefois, les formalités doivent être réglées à ce moment-là, et les négociations sur le contenu devraient toutes être clarifiées.

• En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez par exemple avoir vérifié de manière approfondie si certaines inscriptions pour le bien en question, dites servitudes et charges (par exemple droits de passage en faveur des voisins), ont été inscrites au registre foncier. Celles-ci peuvent être déterminantes pour l’utilisation et l’aménagement futurs de la parcelle.
• Vous devez avoir apporté la preuve irréfutable que le prix d’achat peut effectivement être financé. Il peut s’agir de la promesse de paiement irrévocable de votre prêteur hypothécaire. Dans certains cas, un examen contraignant d’une demande de financement par le prêteur hypothécaire est également suffisant.
  Si tous les documents sont complets, le contrat de vente est signé par les deux parties et la ou le notaire.

Transfert de propriété

Le transfert de propriété est la remise de la propriété de la vendeuse ou du vendeur à l’acheteuse ou à l’acheteur. À cette date, les cédules hypothécaires nécessaires pour garantir le financement doivent avoir été émises et être disponibles.

Sur le plan juridique, le transfert de propriété et l’acte de vente sont deux procédures différentes. Selon la procédure, le bien change de propriétaire directement après l’acte. Cependant, il arrive souvent que l’acte de vente par le notaire et le transfert effectif de propriété aient lieu à des dates différentes. Cela peut poser des problèmes, c’est pourquoi il convient de préciser dans le contrat de vente à quelle date exactement le transfert et l’acte doivent avoir lieu. Si possible, la vente doit être organisée de manière à ce que les deux événements soient simultanés.

Versement de l’hypothèque

Pour que l’hypothèque soit versée, plusieurs conditions doivent être remplies.

• La cliente ou le client a choisi une hypothèque appropriée et a signé le contrat hypothécaire de la banque.
• Elle ou il a versé les fonds propres, c’est-à-dire sa part du prix d’achat, généralement 20% du montant total.
• Toutes les garanties requises pour le crédit ont été fournies: cédules hypothécaires, garanties supplémentaires éventuelles, nantissements, etc.
• Le contrat de vente a été acté par le notaire.