L'indice des bulles immobilières UBS approche de la zone à risque

Zurich/Bâle, 3 mai 2012 – L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, publié chaque trimestre, s'établit actuellement à 0,95, ce qui correspond à une progression de 0,15 point en un trimestre. L'indice flirte donc avec la zone de risque (valeur supérieure à 1) et pourrait y entrer dès le prochain trimestre si la tendance actuelle se maintient.

Les principaux facteurs de cette forte progression de l'indice des bulles immobilières sont d'une part la hausse des prix des logements en propriété (+6,3% sur un an pour les appartements et +4,6% pour les maisons unifamiliales selon la BNS) et d'autre part la croissance toujours solide de l'endettement hypothécaire, alimentée par la fuite vers les placements dans l'immobilier.
La hausse des prix réels des logements en propriété de milieu de gamme a dépassé 21% au cours des quatre dernières années. En comparant avec les années 1980, on remarque que l'immobilier résidentiel a enregistré une inflation similaire entre 1984 et 1988. Au cours des deux années suivantes, les prix avaient même augmenté davantage en Suisse, signal typique du gonflement d'une bulle immobilière.

Même si la demande ne marque aucune pause, nous ne pensons pas que la situation actuelle évoluera dans le même sens. Il y a toutefois un risque substantiel que la hausse des prix se poursuive au rythme actuel pendant quelques années encore et que le retour à un niveau de prix justifié par les fondamentaux soit d'autant plus douloureux.

Les régions économiques du Haut-Simmental-Gessenay, de la partie basse de Bâle-Campagne et du Limmattal sont désormais en danger. Elles viennent grossir encore davantage les rangs des régions présentant un risque substantiel de correction des prix des logements en propriété. Actuellement, environ 26% de la population suisse habitent dans une région en danger. Dans les régions sous surveillance, c'est-à-dire qui présentent un potentiel de menace accru, on trouve, outre Bâle-Ville, le Knonaueramt, le Glattal-Furttal et depuis peu aussi Nidwald.

Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

Notre sélection de régions en danger est liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Elle repose sur une méthode à plusieurs niveaux qui s'appuie sur des données régionales de population et de prix immobiliers.

Dans le cadre de la nouvelle hausse de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, le Haut-Simmental-Gessenay, le Limmattal et la partie basse de Bâle-Campagne sont venus agrandir le groupe des régions en danger. Les régions MS de Zurich, Genève et Lausanne comptent toujours parmi les régions les plus risquées de Suisse en raison de leur importance nationale. Les grandes agglomérations de Zoug, du Pfannenstiel, de March, Vevey, Morges, Nyon et du Zimmerberg ainsi que les régions touristiques de Davos et de Haute-Engadine comptent elles aussi parmi les régions en danger. Nidwald intègre le groupe des régions sous surveillance, qui comprend toujours Bâle-Ville, le Knonaueramt et la région du Glattal-Furttal.

UBS SA

Claudio Saputelli, Responsable de CIO Real Estate & Swiss Regional Research
Tél. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economiste CIO Real Estate & Swiss Regional Research
Tel. +41 44 234 71 25

Le rapport UBS «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» est disponible sur Internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr

La prochaine date de publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est le 3 août 2012.

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