Indice des bulles immobilières UBS: une accalmie mais pas de renversement de tendance

Au cours du 2e trimestre 2012, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a enregistré son premier recul depuis 4 ans et s’établit dorénavant à 0,82 point d’indice. Un tel recul de 0,13 point est le signe d’une légère accalmie sur le marché mais pas d’un renversement de tendance.

L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index s'établit actuellement à 0.82, soit une baisse surprenante de 0.13 point par rapport au trimestre précédent. Le marché de l’immobilier reste ainsi clairement encore dans une phase de boom, le recul de l’indice indique toutefois une légère accalmie sur le marché.

Pour le moment, un recul des prix proposés par rapport au trimestre précédent – moins 1,6% pour les logements en propriété et moins 0,5% pour les maisons individuelles - associé à des revenus en hausse et des prix à la consommation stables, ont stoppé la forte tendance à la hausse de l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index des derniers trimestres. La demande dans l’immobilier en tant qu’investissement semble s’être stabilisée à un niveau élevé.

Compte tenu du contexte avec des conditions de financement historiquement avantageuses, une forte croissance démographique et une conjoncture intérieure solide, le recul de l’indice des bulles immobilières ne devrait néanmoins pas annoncer un retournement de tendance sur le marché immobilier suisse. Il est toutefois possible que les exigences minimales entrées en vigueur le 1er juillet 2012 pour le financement des hypothèques (au moins 10% de capitaux propres ne provenant pas de la prévoyance retraite et obligation d’amortissement de 2/3 de la valeur d’avance de l’immeuble dans un délai de 20 ans maximum) atténuent la demande de logements en propriété et fasse baisser les taux de croissance des prix aux prochains trimestres.

Dans les régions en danger, régions présentant un risque substantiel de correction des prix des logements en propriété, les prix ont continué de croitre fortement. Avec un taux de croissance de presque 9%, la région de Zurich est clairement en tête par rapport à la moyenne des trois années passées. Le nombre de régions en danger a toutefois à nouveau baissé en raison du recul de l’indice au 2e trimestre 2012. La partie basse de Unteres Baselbiet ainsi que le Haut-Simmental-Gessenay ne font actuellement plus partie des régions à risque mais restent des régions sous surveillance.

Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

Notre sélection de régions en danger est liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Elle repose sur une méthode à plusieurs niveaux qui s'appuie sur des données régionales de population et de prix immobiliers.

Le nombre de régions en danger a baissé au 2e trimestre 2012. La partie basse de Unteres Baselbiet ainsi que le Haut-Simmental-Gessenay ne font actuellement plus partie des régions à risque mais restent des régions sous surveillance. Les éléments à l’origine de ce changement ont été les nouvelles données sur les prix ainsi que le repli de l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Les régions MS de Zurich, Genève et Lausanne comptent toujours parmi les régions les plus risquées de Suisse en raison de leur importance nationale. Les grandes agglomérations de Zoug, du Pfannenstiel, de March, Vevey, Morges, Nyon et du Zimmerberg ainsi que les régions touristiques de Davos et de Haute-Engadine comptent elles aussi parmi les régions à risque. Dans la catégorie des régions sous surveillance, nous retrouvons Bâle-Ville, Unteres Baselbiet, le Knonaueramt et la région du Glattal-Furttal.

UBS SA

Claudio Saputelli, Responsable de CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tél. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economiste CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Le rapport «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» est disponible sur Internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr.

La prochaine date de publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est le 5 novembre 2012.