UBS Swiss Real Estate Bubble Index: le marché dans la zone à risque

L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a atteint au 3^e trimestre 2012 la zone de risque et s'établit désormais à 1,02 point d'indice. La forte hausse de 0,20 point enregistrée reflète un nouvel accroissement des déséquilibres sur le marché de l'immobilier résidentiel.

Zurich/Bâle, 5 novembre 2012 – L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index s'établit actuellement à 1,02 et a donc atteint, pour la première fois depuis la bulle immobilière des années 1990, la zone de risque. Par rapport au trimestre précédent, il enregistre une progression importante de 0,20 point. Comme prévu, la légère correction du trimestre dernier n'indiquait pas une inversion de la tendance. Même si l'indice ne franchit que de peu le seuil de la zone de risque, de nouvelles hausses des prix devront de plus en plus être considérées comme une survalorisation des biens.

Le passage de l'indice dans la zone de risque reflète l'accroissement constant des déséquilibres sur le marché suisse de l'immobilier résidentiel. L'indice des prix à la consommation a encore reculé de 0,2% depuis le mois de juin de cette année et les revenus ont à peine augmenté. Le recul des prix à la consommation et la stagnation des revenus ne sauraient donc justifier des hausses de prix durables dans l'immobilier.

Même si la croissance de la population continue à favoriser des hausses de prix, le niveau élevé des prix est de plus en plus porté par la demande d'immeubles en tant qu'objets d'investissement et par le bas niveau des taux. Ainsi, l'endettement hypothécaire des ménages, en forte hausse, ne montre aucun signe de fléchissement. Il s'agit d'une tendance dangereuse, car les deux facteurs à l'origine de cette évolution peuvent très vite s'inverser et déclencher une correction des prix.

Dans beaucoup de régions à risque, la situation s'est encore davantage tendue au dernier semestre. Davos a ainsi enregistré, en six mois, une hausse des prix de 7,6%, Zoug de 5,1% et Zurich et Lausanne de 3,8%, ce qui est encore très élevé. A Genève, la situation s'est légèrement apaisée avec une hausse de 1,8%. Mais c'est un chiffre qui reste conséquent compte tenu du niveau élevé des prix. En raison de la hausse de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, les régions économiques du Haut-Simmental-Saanen et la partie inférieure de Bâle-Campagne réintègrent les régions à risque. Tandis que Nidwald et la région de Schwytz intérieur apparaissent désormais dans les régions sous surveillance (régions avec un potentiel de menace accru).

Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

Sélection des régions en danger et des régions sous surveillance

Le nombre de région à risque et sous surveillance a augmenté au 3e trimestre 2012. La partie inférieure de Bâle-Campagne et le Haut-Simmental-Saanen se retrouvent à nouveau dans les régions à risque. Les régions de Nidwald et de Schwytz intérieur comptent désormais parmi les régions sous surveillance. Cette évolution a été déterminée par les nouvelles données relatives aux prix et à la population et par la hausse de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index.

Les régions de mobilité spatiale (MS) de Zurich, de Genève et de Lausanne comptent toujours parmi les zones les plus risquées de Suisse en raison de leur importance nationale. Les grandes agglomérations de Zoug, du Pfannenstiel, de March, de Vevey, de Morges, de Nyon, du Limmattal et du Zimmerberg ainsi que les régions touristiques de Davos et de Haute-Engadine comptent elles aussi parmi les régions à risque. Dans la catégorie des régions sous surveillance, outre Nidwald et Schwytz intérieur, on trouve aussi Bâle-Ville, le Knonaueramt et la région de Glattal-Furttal.

Claudio Saputelli, responsable de CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, économiste chez CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Le rapport «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» est disponible sur Internet sous le lien suivant:  www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr.

La prochaine date de publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est le 4 février 2013.