UBS Real Estate Focus 2025

Zurich, 3. avril 2025 – Grâce aux faibles taux d’intérêt hypothécaires, depuis l’été 2024, les frais courants des propriétaires de logement sont à nouveau inférieurs au loyer d’un logement comparable. Cela a considérablement augmenté la demande de logements en propriété au cours des derniers mois. Néanmoins, l’activité de la construction neuve est inférieure d’un tiers par rapport à la moyenne des quinze dernières années. La dynamique des prix devrait ainsi se renforcer et entraîner cette année une hausse de 3% pour les appartements en propriété et de 4% pour les maisons individuelles. Ce phénomène aggrave le problème de la capacité financière pour de nombreux ménages. Même avec 200 000 francs, un revenu de ménage supérieur à la moyenne, à peine la moitié de tous les objets mis en vente dans tout le pays sont abordables. Par exemple, autour de la ville de Zurich, ce n’est qu’à partir d’un trajet de vingt minutes que l’on trouve des communes envisageables sur le plan financier et dans cette catégorie de revenus. Les jeunes ménages en particulier, dont le patrimoine accumulé est moins important, disposent rarement des moyens financiers requis et sont contraints de repousser l’acquisition d’un logement, voire d’y renoncer complètement. En conséquence, la proportion de propriétaires de moins de 65 ans a nettement diminué ces dernières années.

Une hausse de la construction de logements locatifs à l’horizon

Le retour d’un environnement de taux d’intérêt bas et une forte croissance des revenus locatifs ont récemment stimulé le marché des transactions. Après deux années de stagnation, les prix des immeubles locatifs devraient augmenter d’environ 3% en moyenne en 2025. Les loyers proposés devraient augmenter de 2,5% et les loyers existants de 1,5%. En conséquence de l’ambiance positive du marché, les projets de nouveaux logements locatifs ont également augmenté de 20% depuis leur niveau le plus bas de 2021. Depuis la mi-2024, on constate une certaine normalisation de la demande de logements. D’une part, l’immigration, à un niveau élevé, est en baisse. D’autre part, l’augmentation du niveau des loyers entraîne actuellement une diminution des déménagements, une baisse de la formation de nouveaux ménages et un déplacement de la demande vers des régions moins chères. La construction de logements ne devrait pas reprendre avant 2026 au plus tôt, en raison de la longueur des procédures d’autorisation et des fréquents recours. Le taux de vacance des logements locatifs devrait donc continuer à baisser en 2025, passant de 1,6 à 1,4%.

La démographie pèse sur la disponibilité des logements

Le vieillissement progressif de la population va contribuer à façonner le marché immobilier local au cours des prochaines décennies. Ainsi, avec l’augmentation du nombre de personnes très âgées, la disponibilité des logements locatifs devrait diminuer. Cela s’explique par le fait que la probabilité de déménager est faible et continue de diminuer avec l’âge. En outre, grâce à la bonne situation patrimoniale des baby-boomers, une réduction des conditions de logement n’est généralement pas nécessaire sur le plan financier. La plus forte croissance du nombre de retraités devrait être enregistrée dans les régions du Plateau suisse alémanique, à l’écart des grands centres. Par ailleurs, l’immigration continuera à nécessiter beaucoup de logements supplémentaires au cours des deux prochaines décennies. Mais dans les régions qui, en plus du vieillissement, doivent faire face à l’exode, un scénario de hausse des taux de vacance et de tendance à la baisse des prix des logements en propriété risque de se produire, notamment dans les régions montagneuses des Grisons et de Berne, ainsi que dans le Tessin.

Durabilité : l’important c’est le chemin

Tel qu’il est pratiqué actuellement, le taux de remplacement des systèmes de chauffage dans les bâtiments résidentiels est trop faible pour atteindre les objectifs de durabilité d’ici 2050. En moyenne nationale, seule une bonne moitié des bâtiments d’habitation devrait disposer d’un chauffage durable d’ici 2030. Alors que dans les cantons de Fribourg, de Bâle-Ville et d’Obwald, près de trois bâtiments sur quatre seraient alors chauffés durablement, dans plus d’un quart des cantons, la proportion devrait toujours être inférieure à 50%. La contrainte politique croissante en matière de rénovation peut avoir un impact négatif sur les valeurs immobilières. Malgré les subventions et les avantages fiscaux, les rendements des rénovations énergétiques ne sont pas attractifs dans de nombreux cas. En outre, l’accent sera probablement mis sur la réduction et la compensation des émissions grises générées par les nouvelles constructions et les rénovations plutôt que sur les seules émissions liées au fonctionnement. Dans l’état actuel de la technique, une réduction significative de ces émissions lors de la construction devrait s’accompagner de coûts nettement plus élevés, ce qui pourrait rendre les nouvelles constructions de remplacement moins attractives sur le plan financier.

Les bons emplacements de bureaux restent en ligne de mire

Malgré une forte croissance de l’emploi de bureau de 1,6% par an en moyenne depuis 2019, le taux d’offre de surfaces de bureaux est passé d’environ 4 à 5%. Les entreprises continuent d’optimiser leurs besoins en surfaces et elles restent réticentes à en louer de nouvelles. A moyen terme, la proportion de télétravail devrait continuer à augmenter en raison de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, ce qui devrait freiner la demande de surfaces. Les bureaux situés dans des endroits centraux, avec une répartition flexible de l’espace et des normes de durabilité élevées, restent très demandés. Au cours des prochains trimestres, il faut s’attendre à une croissance de l’emploi inférieure à la moyenne, ce qui assombrit les perspectives de location. En conséquence, il faut s’attendre en moyenne nationale à une simple stagnation des loyers corrigée de la qualité. Dans ce contexte, Zurich et Zoug continueront sans doute à devancer les autres grands marchés de bureaux dans un premier temps.

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