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停滯性通貨膨脹的風險上升?
停滯性通貨膨脹的風險上升?
動產通常可提供穩定的收益報酬,由於波動率低,及其報酬與傳統資產類別具低相關性,致使投資組合的風險偏低。然而,艱難時期卻對所有資產類別構成威脅,需要審慎對待。
回顧以往,通膨升溫之後,通常帶動不動產報酬走揚。2020 年我們所做的一項分析可作為佐證,該項分析比較全球 26 個國家的名目不動產報酬率和通膨率。我們的模型顯示,不動產提供 78% 的通膨保護1,若能滿足進一步的條件甚至可高達 80%,例如實質利率和可變房地產風險溢酬。
然而,如今卻目睹停滯性通膨 (通膨率高於平均水準,且 GDP 成長率低於平均水準時,所產生的現象) 的風險提高,原因在於各國央行試圖抑制通膨而升息。我們對美國及歐洲的看法如下:
美國不動產市場
美國不動產市場
由於美國的證據有限,可溯及最近的 1970 年代停滯性通膨時期,顯示不動產的表現優於股票和債券,儘管相較於經濟成長較佳時期 (圖表 1) 表現卻不如預期。自 1978 年以來,平衡經濟時期的年度實質 (扣除通膨率) 總報酬率為 6%-7%,中位數為 6.9%。然而,停滯性通膨期間不動產的實質報酬率則是 5.5%,股票報酬率為 2.5%,政府公債則為 -7.3%。
我們認為,對不動產市場最大的威脅為經濟衰退時期,再加上通膨率達到或低於平均水準。為了降低此類風險,我們認為最審慎的策略是廣泛地分散佈局各國。
然而,美國不動產市場的現況優於全球金融危機時期 (2007 年以後),因為貸款價值比率較不緊繃,且不動產收益率與債券殖利率之間的利差壓縮較小。
圖 1:美國各資產類別的實質總報酬率 (年增減 %,1978 年第四季 – 2022 年第一季)
歐洲不動產市場
歐洲方面,根據歷史紀錄,最好的情況是高通膨率與不動產報酬率強勁之間的關係薄弱。在某些情況下,需求強勁會推動通膨率,需求強勁則有助於租金增長。
然而,當高通膨率成為經濟成長週期晚期的徵兆時,亦將伴隨著額外的風險。目前是成本推動而非需求導向的通膨,導致經濟成長預測遭到調降。例如,英國央行預期英國經濟將於 2023/24 年停滯不前,陷入蕭條。而且,利率亦持續走揚,升息幅度相當大,縮窄不動產和固定收益之間的利差。就不動產而言,此點可能轉化為促使收益率上揚的若干壓力,因為此產業可望反映新利率環境,並於經濟疲軟時,調降租金成長預期值。
在目前充滿挑戰的總經環境中,歐洲的部分市場區隔仍提供強勁的租金成長前景,並顯示正向的展望。位於策略性分銷中心的物流資產尤其如此,因為該處的需求可能依然明顯高於建造活動。持續受惠於結構性趨勢的另一個產業,則是歐洲租屋業。事實上,住宅數量穩定成長,但租屋業的吸引力提高 (從靈活性和負擔能力的觀點來看),因而持續促使歐陸多數都市地區不動產業的需求明顯受到抑制。
2022 年中展望
2022 年中展望
全球多地通膨攀上數十年高點,投資環境瞬息萬變,投資人該如何佈局?
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關於作者
Fergus Hicks
房地產策略師
Fergus Hicks,董事,2016年5月加盟瑞銀資產管理,是房地產及私募市場(REPM)業務研究及策略團隊的房地產策略員。Fergus透過提供地產投資市場定量及定性的跨地區分析支援房地產投資授權工作,並負責對全球投資市場狀況維持深入的知識。Fergus負責製作環球房地產市場表現的預測,該等預測是用作就個別策略及授權評估相對的表現及引導配置決策。
Kurt Edwards
美國房地產研究及策略團隊主管
Kurt Edwards,執行董事,負責領導美國房地產業務的房地產研究及策略團隊,該項業務為瑞銀資產管理房地產及私募市場業務的一部分。他的團隊專責運用專有及另類數據進行投資分析及得出對市場的見解。Kurt是投資及管理委員會委員。
Brice Hoffer
德國、奧地利及瑞士房地產研究部主管
Brice Hoffer,董事,獲委任為瑞銀資產管理房地產及私募市場(REPM)業務德國、奧地利及瑞士地區房地產研究及策略部主管。Brice部分的職責包括就瑞士房地產以及歐洲住宅及工業資產分析地產市場基本因素及評估風險與回報。Brice亦協助開發現有基金策略、就收購新投資項目提供意見、支援市場推廣及集資工作,並參與制訂新房地產產品。此外,他負責瑞銀瑞士直接房地產基金的分析及基準評估活動,並且是德國、奧地利及瑞士地區的副估值主任。Brice是瑞士城市土地學會(ULI)執行委員會及歐洲ULI部分住宅產品理事會的委員。他亦是瑞士房地產研究大會組織委員會委員。
Zachary Gauge
歐洲、中東及非洲(德國、奧地利及瑞士除外)研究部主管
Zachary Gauge,董事,2021年6月獲委任為瑞銀資產管理房地產及私募市場(REPM)業務歐洲(德國、奧地利及瑞士除外)研究及策略部主管。他於2014年12月加盟瑞銀資產管理房地產及策略團隊。Zachary主要的職責是使用由上而下的宏觀經濟方針協助歐洲房地產團隊識別傳統房地產類別及另類市場的風險與機遇。Zachary亦以書面及口頭方式向內部基金管理團隊及外界客戶提供建基於定期研究的市場觀點,此外,Zachary亦有參與一年兩次的歐洲商用物業預測、開發基金策略、新產品,以及支援持續的市場及集資工作。他是歐洲投資委員會的投票委員。