Haus renovieren: Kosten berechnen und finanzieren

Renovationen bringen viele Vorteile. Sie können nicht nur die Wohnqualität verbessern, sondern können auch Energieeffizienz und Immobilienwert steigern.

Allgemein unterscheidet man zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Renovationsarbeiten. Was bedeutet das? Häuser veralten im Lauf der Zeit. Zum einen gibt es Verschleiss. Je älter eine Wohnliegenschaft, desto grösser der Renovationsbedarf. An diesen Wohnungen oder Häusern sollten Renovationen vorgenommen werden, damit der Wert der Immobilien erhalten bleibt. Es handelt sich um werterhaltende Renovationsarbeiten.

Zum anderen entspricht die Ausstattung von älteren Häusern – 50% der Schweizer Wohnliegenschaften sind älter als 50 Jahre – nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik und der Komfortansprüche. Wenn Sie Ihr Badezimmer mit einem Whirlpool und einer Sauna ausstatten, dann handelt es sich um wertsteigernde Renovationen. Diese lassen sich in der jährlichen Steuererklärung nicht absetzen.

Trotzdem können sich auch wertsteigernde Renovationen lohnen. Beschliessen Sie, Ihr Wohneigentum zu verkaufen, lassen sich die wertvermehrenden Investitionen bei Immobilien bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinnes abziehen. Das bedeutet also, dass Sie hier letztlich doch noch Steuern sparen, nämlich Teile der Grundstückgewinnsteuer.
 

Welche Kosten fallen für die Renovation Ihrer Immobilie an?

Bei der Kostenkalkulation sollten Sie nicht nur die notwendigen Renovationsarbeiten berücksichtigen, sondern auch Ihre individuellen Umbaupläne. Klären Sie zu Beginn, wie aufwendig die Renovationsarbeiten sein sollen. Wollen Sie nur die dringendsten Massnahmen vornehmen oder die Qualität Ihrer Immobilie steigern?

Dann können Sie abschätzen, welche Materialien Sie nutzen und wie teuer diese sind. Hier sollten Sie zusätzlich die Lebensdauer bestimmter Bauteile beachten, die nach deren Ablauf ersetzt werden müssen.

Wenn Sie selbst Hand anlegen, können Sie Kosten sparen. Haben Sie handwerkliches Geschick, dann können Sie die Arbeiten teilweise oder gänzlich übernehmen und brauchen nur in die Materialien zu investieren. Ist das nicht der Fall, fallen Kosten für die erforderlichen Handwerksleistungen an.

Beachten Sie auch die Marktsituation. Es gibt Phasen, in denen die erforderlichen Materialien weniger teuer sind. Dank eines geschickten Timings kann hier Geld gespart werden.

Bei aufwendigen Renovationen müssen Sie vielleicht zwischenzeitlich in eine andere Unterkunft ziehen, was zusätzliche Kosten verursacht.

Bei historischer Bausubstanz kommen womöglich bestimmte Auflagen hinzu oder Sie müssen teurere Materialien verwenden.

Bei der energetischen Sanierung eines älteren Gebäudes steht neben der Heizungsanlage die Dämmung an erster Stelle. Der Einsatz bestimmter Heizsysteme wie Wärmepumpen setzt sogar eine gute Dämmung voraus.

Die Dämmung an der Gebäudehülle bringt oft viel, ist leider aber auch recht kostenaufwendig. Für eine vergleichsweise dünne Fassadendämmung von 14 cm werden laut dem Fachportal Houzy zwischen 250 und 300 Franken pro Quadratmeter fällig. Für 18 bis 24 cm sind es schon ca. 330 Franken und für 30 cm sogar 400 Franken pro Quadratmeter.

Ein weiterer Klassiker zur Steigerung der Energieeffizienz eines Gebäudes ist der Austausch veralteter Fenster. Ein normales dreifach verglastes Fenster kostet zwischen 600 und 850 Franken. Der tatsächliche Preis hängt freilich von der Grösse der Fenster und vom verwendeten Material ab. So sind Kunststofffenster günstiger als Holzfenster.

Die Dämmung des Daches wird sehr von der Dachkonstruktion und der Grösse des Daches beeinflusst. Für ein gewöhnliches Einfamilienhaus veranschlagt Houzy 25 000 bis 60 000 Franken. Wird bei der Gelegenheit eine Fotovoltaikanlage installiert, kommen bei einer Leistung von 10 Kilowatt-Peak rund 25 000 bis 30 000 Franken hinzu.

Neben der energetischen Sanierung müssen regelmässig auch Küchen und Bäder erneuert werden. Die Renovation einer Küche kostet in der einfachen Version etwa 20 000 Franken. Je nach Grösse und Qualität kann es aber auch deutlich teurer kommen.

Die Renovation eines Badezimmers wird auf 2000 bis 2500 Franken pro Quadratmeter in der einfachen Version und 3000 bis 4000 Franken in durchschnittlicher Qualität veranschlagt.
Eigentümerinnen und Eigentümer sind also gut beraten, Rückstellungen für spätere Renovationen zu bilden. UBS empfiehlt, jährlich zwischen 0,7 und 1% des Immobilienwertes anzusparen. Dies hängt davon ab, ob sich ein Renovationsstau gebildet hat oder nicht.

Versteckte Renovationskosten und unerwartete Ausgaben

Jede Renovation birgt das Risiko versteckter und unerwarteter Kosten. Das sind Kosten, die oft übersehen werden oder überraschend hinzukommen. Beispielsweise müssen Sie vor Renovationen eine Reihe von kostenpflichtigen Genehmigungen oder zeitaufwendig die Zustimmung anderer Eigentümer einholen, etwa wenn sich das Erscheinungsbild der Hausfront massgeblich durch neue Fenster ändert.

Auch zu beachten sind anfallende Entsorgungskosten oder Anfahrtskosten von vermeintlich günstigen Handwerkern, die in deren Angebot «vergessen» wurden und nachträglich eingefordert werden. Besonderes Risiko bergen versteckte Baumängel, die erst während der Sanierung auffallen.

Eine pauschale Aufstellung der anstehenden Kosten lässt sich dementsprechend nur schwer machen. Eine grobe Einschätzung des Budgets ist zwar möglich, doch ist es empfehlenswert, eine Reserve des Gesamtbudgets einzuplanen.

Kosten für die Renovation realistisch planen

Entwickeln Sie eine langfristige Strategie für Renovationen, Unterhalts- und Sanierungsarbeiten und berücksichtigen Sie diese bei Ihrer individuellen Finanzplanung. Als Eigentümerin oder Eigentümer sollten Sie stets vor dem Kauf einer Liegenschaft versuchen, die Renovationskosten realistisch abzuschätzen. Insbesondere, wenn Sie im Begriff sind, eine ältere Immobilie zu kaufen, lohnt sich die Schätzung der zu erwartenden Renovationskosten bereits vor dem Kaufentscheid.

Dies ermöglicht Ihnen nicht nur eine leichtere und realistische Kostenkalkulation, sondern bietet Ihnen auch eine vernünftige Verhandlungsbasis über die Konditionen und den Preis. Sollten Sie Hilfe bei der Kostenabschätzung benötigen, empfiehlt es sich, erfahrene Fachleute zur Beratung hinzuzuziehen. Wenn Sie wissen, was Sie erwartet, bleiben böse Überraschungen aus und Sie können das Leben in den eigenen vier Wänden unbeschwert geniessen.

Mit einer sorgfältigen Planung können Sie einige Kosten einsparen. Diese können in folgende Bereiche unterteilt werden:

Werterhaltende Ausgaben

Renovations- und Unterhaltskosten sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, wenn sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten. Dazu zählen zum Beispiel das Ersetzen alter Fenster, der Unterhalt des Gartens oder Malerarbeiten.

Energetische Sanierung

Energetische Sanierungen steigern zwar den Wert einer Immobilie, können aber dennoch steuerlich geltend gemacht werden. Die Kosten dafür können sogar noch in den beiden folgenden Jahren steuermindernd genutzt werden.

Pauschalabzug

Wenn in einem Jahr nur geringe Unterhalts- und Renovationskosten anfallen, dürfen Sie trotzdem einen Pauschalabzug vom steuerbaren Einkommen vornehmen. Beim Bund und bei vielen Kantonen beträgt der Abzug für jüngere Immobilien 10% und für ältere 20% des Eigenmietwerts.

Staffelung von grösseren Renovationen

Grössere planbare Renovationsarbeiten, die höher ausfallen als der Pauschalabzug, sollten auf mehrere Steuerperioden verteilt werden. So können Sie die Progression brechen. Verteilen Sie dafür die Arbeiten auf einzelne Renovationsphasen oder lassen Sie diese jahresübergreifend ausführen. Lassen Sie sich für die verschiedenen Jahre jeweils eine Rechnung geben. Massgebend für das Verteilen der Renovationskosten auf verschiedene Perioden ist in den meisten Kantonen das jeweilige Rechnungsdatum.

Bei Renovationen unterscheidet man zwischen wertsteigernden und werterhaltenden Renovationen. Werterhaltende Renovationen lassen sich steuerlich geltend machen. Anders sieht dies bei wertsteigernden Renovationen aus, mit einer Ausnahme: Dient die Wertsteigerung in Form energetischer Sanierung dem Klimaschutz und verbessert sie die Energieeffizienz, sind die Kosten absetzbar.

Generell ist eine detaillierte Planung wichtig, um die Kosten möglichst genau kalkulieren zu können. Erforderliche Renovationen sollten nicht endlos aufgeschoben werden, denn dies treibt nur die späteren Kosten in die Höhe und beeinträchtigt den Wert Ihrer Immobilie.

Wie Sie Ihre Renovationen finanzieren, klären wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch.