Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Ein beruflicher Umzug in eine andere Stadt steht an, die Kinder ziehen aus oder Sie wollen sich einfach verändern – es gibt viele Gründe, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen. Die Komplexität eines solchen Geschäfts ist der Grund dafür, dass nur 12 Prozent der Immobilienverkäufe in der Schweiz ohne professionelle Hilfe durchgeführt werden.

Doch obwohl das recht aufwendig sein kann, ist ein Verkauf auch ohne Unterstützung durch einen Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin möglich. Wir haben für Sie zusammengefasst, was dafür und was dagegen spricht, ein Haus ohne diese Hilfe zu verkaufen.

Haben Sie sich für den privaten Verkauf ohne Maklerin oder Makler entschieden, zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, was Sie für dabei beachten müssen.

Für einen erfolgreichen und rechtssicheren Verkauf sollten Sie sich an einen strikten Zeitplan halten, denn es gibt viele Zwischenschritte zu beachten: Ob Wertermittlung, Inserat, Hausbesichtigung oder Kaufvertrag – alle Etappen müssen gut vorbereitet sein.

Am hilfreichsten ist es, wenn Sie sich einen Verkaufstermin festlegen und anschliessend rückwärts einen Ablauf planen. Definieren Sie Fristen, bis wann Sie die einzelnen Schritte erledigt haben müssen.

Immobilienwert durch Renovation steigern

Für einen guten Verkaufserlös sollte Ihre Immobilie möglichst viel wert sein. Über diesen Wert aber entscheiden viele Faktoren, unter anderem das Alter und der Ausbaustandard. Je älter das Haus oder die Wohnung ist, desto grösser ist die Altersentwertung.

Diese Alterung können Sie mit werterhaltenden Massnahmen aufhalten. Durch andere Arbeiten können Sie gleichzeitig sogar den Wert steigern. Werterhaltend heisst dabei, dass Sie eine veraltete Einrichtung gleichwertig ersetzen – zum Beispiel durch einen neuen Wandanstrich. Werterhaltende Massnahmen können Sie in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen.

Wertvermehrend dagegen bedeutet, dass Sie neuen Wert schaffen, indem Sie beispielsweise einen alten Boden durch ein hochwertiges Parkett ersetzen. Solche Massnahmen können Sie zwar nicht bei den Steuern abziehen, aber später beim Verkauf des Hauses berücksichtigen:

Bei der Ermittlung des Grundstückgewinns können diese Kosten abgezogen werden und mindern so die Steuerlast.

Auch mit Investitionen in die Energieeffizienz, in energetische Massnahmen oder in erneuerbare Energien erhöhen Sie den Wert Ihrer Immobilie: zum Beispiel durch eine bessere Wärmedämmung der Fassade, neue Fenster oder eine Solaranlage auf dem Dach.

Solche Investitionen können in der Steuererklärung angegeben werden. Weil sie aber rasch einige zehntausend Franken kosten, sollten Sie vorab genau kalkulieren, ob sich umfangreiche Renovationsarbeiten wirklich lohnen. Erkundigen Sie sich dabei auch, ob solche Investitionen öffentlich gefördert werden, weil sie die Energiebilanz einer Immobilie verbessern.

So ermitteln Sie den Wert Ihres Hauses

Das Wichtigste für einen erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses ist ein realistischer Richtpreis, der sich am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Allerdings ist es einfacher gesagt als getan, diesen Wert zu bestimmen: Es gibt keine festen Preislisten für Immobilien; auch baugleiche Häuser haben je nach Lage, Ausstattung oder Alter unterschiedliche Preise. Auch können sich die Preise am Immobilienmarkt rasch ändern.

Es gibt aber unterschiedliche Wege der Immobilienbewertung, um einen realistischen Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu finden:

Sie können erstens Ihre Immobilie im Internet auf verschiedenen Plattformen schätzen lassen. Für diese Onlineschätzung oder hedonische Bewertung geben Sie Daten zu Ihrem Objekt ein und vergleichen es mit ähnlichen Immobilien in derselben Region, die in den vergangenen Monaten verkauft wurden. So erhalten Sie eine erste Einschätzung, die je nach Plattform und nach der Fülle der hinterlegten Daten realistisch sein kann.

Zweitens können Sie Ihre Immobilie durch eine Maklerin oder einen Makler schätzen lassen. Diese sind mit dem lokalen Immobilienmarkt gut vertraut, ihre Bewertung ist daher oft plausibel. Allerdings kann es vorkommen, dass sie den Verkaufswert eher optimistisch einschätzen, um Sie für eine Erfolg versprechende Zusammenarbeit zu gewinnen.

Sie können drittens eine zertifizierte Fachperson damit beauftragen, den Kaufpreis für Sie festzulegen. Solche unabhängigen und seriösen Fachpersonen finden Sie beispielsweise über den Schweizer Immobilienschätzer-Verband oder den Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft.

Natürlich spielt auch Ihre eigene Einschätzung eine Rolle für den Verkaufspreis: Mit welchem Erlös rechnen Sie? Was benötigen Sie für bestehende Hypotheken? Auch müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen, die Sie als Verkäufer oder Verkäuferin tragen.

Mit einem realistischen Richtpreis für Ihre Immobilie treten Sie in die zweite Phase, die Vermarktung. Um möglichst viele Interessierte anzuziehen und die bestmögliche Wirkung zu erzielen, brauchen Sie aussagekräftige Inserate, exzellente Fotos und ein professionelles Verkaufsdossier.

Schon bald nach Erscheinen des Inserats können Sie damit rechnen, dass sich Interessierte melden. Seien Sie erreichbar über die Nummer, die Sie angegeben haben. Auf E-Mail-Anfragen sollten Sie zügig reagieren. Bleiben Sie freundlich und sachlich.

Wer ein Haus einmal erfolgreich verkauft hat, traut sich diese Erfahrung möglicherweise auch ein zweites Mal zu. Im Idealfall ist der Verkauf reibungslos abgelaufen und Sie konnten von einigen Vorteilen profitieren. Möglicherweise haben Sie aber auch Nachteile dieses Verkaufsmodells zu spüren bekommen.

Vorteil 1

Sie ersparen sich die Provision für einen Immobilienmakler, die bis zu 3 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann.

Vorteil 2

Sie haben bei der Vermarktung gänzlich freie Hand und behalten alle Abläufe beim Verkauf im Blick. Sie entscheiden, wer Ihre Immobilie kaufen darf.

Nachteil 1

Andererseits erfordert der rechtlich korrekte Verkauf einer Immobilie viel Erfahrung, Wissen und Zeit. Gute Kenntnisse des Immobilienmarktes helfen oft, den richtigen Preis der Immobilie festzulegen und durchzusetzen.

Nachteil 2

Bei Verhandlungen ist viel Geschick gefragt. Viele Privatverkäufer gehen mit persönlichen Emotionen in den Verkauf und verlieren die Objektivität. Werden die Verkaufsverhandlungen schlecht geführt, sinkt der Verkaufserlös.

Neben dem eigentlichen Verkaufsprozess gibt es Punkte, die Sie klären sollten – nämlich Ihr Vorgehen, wenn es sich um eine besondere Immobilie handelt, oder das Timing des Verkaufs.

Verkauf von besonderen Objekten

Wenn Sie ein Grundstück veräussern wollen, haben Sie oft Glück: Die Nachfrage nach verfügbarem Boden wächst. Der Verkauf ist auch ohne Makler oder Maklerin relativ einfach. Zuvor sollten Sie prüfen, um welche Art von Land es sich handelt. Bauerwartungsland darf erst in Zukunft bebaut werden. Bei Bauland verfügen Sie über einen rechtsgültigen Bebauungsplan für das Grundstück. Ein Baugrundstück dagegen ist vollständig erschlossen. Die Wertermittlung für Bauland oder Grundstücke ist einfacher als für ein Haus oder eine Wohnung: Sie können den Wert aus den Quadratmeterpreisen in der jeweiligen Lage berechnen.

Anders sieht es bei einem Mehrfamilienhaus aus. Hier wohnen in der Regel Mieterinnen und Mieter in dem Gebäude, die den Verkaufsprozess beeinflussen können. Beim Verkauf haben Sie es nicht nur mit privaten Kaufinteressierten zu tun, sondern oft mit professionellen Vermittlern oder Anlegern. Auch ist es bei solch einem Objekt besonders anspruchsvoll, den richtigen Angebotspreis zu finden. Daher sollten Sie möglicherweise professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler hinzuziehen.

Ähnlich verhält es sich bei einer Gewerbeimmobilie. Auch hier ist die Wertermittlung komplex, hinzu kommen steuerliche Aspekte: Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien fallen zudem Einkommens- und Gewerbesteuerzahlungen an. Hier empfiehlt es sich, einen erfahrenen Gewerbeimmobilienmakler einzuschalten, der das richtige Know-how hat, um die Vermarktung und den Verkauf in Ihrem Sinne durchzuführen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Sicher stellen Sie sich die Frage, ob Sie jetzt verkaufen sollen oder möglicherweise in ein paar Monaten einen besseren Preis erzielen können? Den besten Zeitpunkt für einen Hausverkauf bestimmen mehrere Faktoren. So ist die aktuelle Marktsituation wichtig, weil sich Immobilienpreise durch Entwicklungen am Markt schnell verändern können.

Auch das Objekt und sein Zustand entscheiden über den geeigneten Verkaufszeitpunkt: Ein Sommerhaus verkauft sich im Frühjahr oder Sommer besser als im Winter. Vielleicht sind vorher Renovationsarbeiten sinnvoll, damit Sie die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen können?

Aber natürlich zählt auch Ihre persönliche finanzielle Situation: Je dringender Sie den Verkaufserlös benötigen, desto schneller müssen Sie verkaufen – möglicherweise unter Wert.

Schliesslich gibt es steuerliche Aspekte: Die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf einer Immobilie hängt unter anderem von der Dauer des Besitzes ab. Weil sie regional unterschiedlich geregelt ist, kann es vorteilhaft sein, mit dem Verkauf einer Immobilie zu warten.

Wie lange dauert ein Verkauf ohne Makler?

Verkäuferinnen und Verkäufer einer Immobilie erhoffen sich einen schnellen und reibungslosen Verkauf. Doch Sie sollten sich keine Illusionen machen: Es kann dauern, bis ein Haus einen neuen Eigentümer findet. Studien zeigen, dass im Durchschnitt vier Monate vergehen, bis sich für Eigentumswohnungen oder Häuser ein Käufer oder eine Käuferin findet. Handelt es sich gar um luxuriöse Immobilien und besonders anspruchsvolle Objekte, dann sind bis zu zwei Jahre und mehr realistisch, bis sie den Besitzer oder die Besitzerin wechseln.

Das ist ein Grund dafür, warum nur 12 Prozent der rund 60 000 Immobilientransaktionen, die im Jahr in der Schweiz abgewickelt werden, von Privatpersonen direkt durchgeführt werden. Bei allen übrigen Verkäufen begleiten Makler und Maklerinnen den gesamten Verkaufsprozess.

Timing

Beim Verkauf einer Immobilie ist nichts schädlicher als Zeitdruck. Deshalb sollten Sie nicht nur den Verkauf Ihrer Immobilie detailliert planen, sondern auch rechtzeitig eine neue Wohnstätte gefunden haben. Meist verkauft sich ein leerstehendes Haus besser als ein noch bewohntes. Allerdings wirkt eine möblierte Immobilie in der Präsentation einladender und wohnlicher.

Haben Sie schon einen neuen Wohnsitz gefunden, vermeiden Sie lästige Besichtigungstouren durch Ihr Zuhause. Ausserdem müssen Sie mit der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer keine Umzugsklausel vereinbaren, bis wann Sie ausgezogen sind.

Der Verkauf Ihrer Immobilie ist auch ohne Makler möglich und es gibt zunehmend Angebote auf dem Markt, die einen Verkauf mit Teil-Unterstützung durch Fachkräfte anbieten, ohne dass der komplette Verkaufsprozess an einen Makler oder eine Maklerin mandatiert werden muss. Allerdings sind Planung und Realisierung aufwendig und können sehr zeitraubend sein. Es sind vor allem die vielen Zwischenschritte, die einen rechtssicheren Verkauf so kompliziert machen.

Eine straffe Planung ist verlangt: Sind Sie diszipliniert genug dafür? Sie sollten sich auch über Ihre finanzielle Situation im Klaren sein: Haben Sie alle Kosten im Blick, die auf Sie zukommen? Haben Sie Spielraum beim Preis für die Immobilie, um auf neue Anforderungen von Kaufinteressierten rasch reagieren zu können?

Wenn Sie all diese Punkte bejahen können, dann steht Ihrem Erfolg eigentlich nichts im Wege. Ein Hauskauf ist eines der grössten Abenteuer unseres Lebens, heisst es. Der Hausverkauf reicht an dieses Abenteuer mühelos heran.