Checkliste Hausverkauf: Was muss beim Hausverkauf beachtet werden?

Der Kauf von Wohneigentum ist nicht immer eine Entscheidung fürs Leben. Oft sind es Änderungen der familiären Situation oder beruflich bedingte Wohnortwechsel, die zu einem Immobilienverkauf führen. Doch wie verkaufe ich mein Haus? Welche steuerlichen Aspekte muss ich dabei berücksichtigen und was ist beim Kauf eines neuen Hauses zu beachten?

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, dann können Sie dies selber tun oder sich von einer Fachperson beraten lassen. So kennt sich eine gute Immobilienmaklerin oder ein guter Immobilienmakler mit dem Immobilienmarkt aus und kann von ihrem bzw. seinem Netzwerk profitieren. Das ist aber nicht kostenlos. Maklerinnen und Makler erhalten in der Regel eine Provision. Suchen Sie darum am besten eine neutrale Fachperson. Auch viele Banken bieten Immobilienschätzungen an.

Wirkt Ihr Inserat, dann können Sie bereits mit den ersten Besucherinnen und Besuchern rechnen. Nun kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung für Besichtigungen und eine geschickte Verhandlungsführung an.

Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung und die Verhandlung

1. Führen Sie professionell durch die Immobilie: Erscheinen Sie pünktlich zum Besichtigungstermin und ziehen Sie sich korrekt an – mit dem Dresscode «Business Casual» sind Sie auf der sicheren Seite.
2. Flexibilität bei Terminen: Seien Sie flexibel bei der Terminvereinbarung für Besichtigungen. Potenzielle Käuferinnen und Käufer haben oft unterschiedliche Zeitpläne.
3. Fragen beantworten: Seien Sie bereit, Fragen zu beantworten und positive Aspekte des Hauses hervorzuheben. Eine klare Kommunikation schafft Vertrauen.
4. Verhandlungsstrategie: Setzen Sie sich klare Ziele für den Verkaufspreis, seien Sie jedoch bereit, Kompromisse einzugehen. Überlegen Sie im Voraus, wie viel Verhandlungsspielraum Sie haben. Realistische Preisvorstellungen sind dabei entscheidend – mit einem überhöhten Preis schrecken Sie nur ab. Eine professionelle Immobilienbewertung kann Ihnen hierbei wertvolle Dienste erweisen.
5. Professionelle Hilfe: Ziehen Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler für die Verhandlungen in Betracht. Sie oder er hat meistens Erfahrung in Verhandlungen und kann einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen.

Insgesamt sind eine sorgfältige Vorbereitung und eine geschickte Verhandlungsführung entscheidend, um einen reibungslosen Hausverkauf zu gewährleisten. Indem Sie Interessenten ein positives Erlebnis bieten und gleichzeitig flexibel und transparent in den Verhandlungen agieren, erhöhen Sie die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss.

Der ideale Verkaufszeitpunkt einer Immobilie lässt sich nicht pauschal bestimmen. Er hängt in der Regel von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, die sowohl mit der persönlichen Lebenssituation der Verkäuferin oder des Verkäufers als auch mit den Entwicklungen des Marktes zu tun haben. Aber auch die Wahl der Jahreszeit kann beim Verkauf eine Rolle spielen.

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann aus verschiedenen Gründen erfolgen: Vielleicht beginnt der wohlverdiente Ruhestand und man möchte näher bei der Familie wohnen. Oder man trennt sich nach einer Scheidung nicht nur vom Partner, sondern auch der gemeinsamen Immobilie. Oftmals verändert sich auch die Familiensituation mit der Zeit und die Kinder ziehen aus dem Eigenheim aus. In den meisten Fällen ist die Liegenschaft wahrscheinlich noch mit einer Hypothek belastet, daher gilt es vorab genau zu prüfen, welche Optionen es unter den gegebenen Umständen für den Verkauf gibt.

Auch das Thema Steuern kann eine Rolle spielen: Der Gewinn eines Immobilienverkaufs unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Sie verringert sich mit zunehmender Besitzdauer. Sie wird in fast allen Kantonen der Schweiz in vollen Jahren berechnet. So kann es sich lohnen, mit dem Verkauf ein paar Monate zu warten, bis ein weiteres Besitzjahr voll ist, da man in einigen Kantonen von einer tieferen Steuerklasse profitiert.

Möchten Sie nach dem Verkauf direkt wieder eine neue Immobilie zur eigenen Nutzung erwerben, kann mitunter die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Je nach Kanton muss dieser Kauf innerhalb von zwei bis vier Jahren erfolgen.

In gewissen Fällen kann auch die Einkommenssteuer ausschlaggebend für den optimalen Verkaufszeitpunkt sein: wird eine Immobilie mit Gewinn verkauft, zählt dieser als Einkommen. Je nach Lebens- bzw. Einkommenssituation der Verkaufspartei (berufliche Auszeit, reduziertes Arbeitspensum) kann es sich lohnen, den Verkauf in das Kalenderjahr zu legen, in dem weniger reguläres Einkommen erzielt wird, um die Steuerprogression zu brechen

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie nicht nur den geschätzten Wert kennen, sondern auch die aktuellen Marktbedingungen. Zu welchem Preis wurden vergleichbare Objekte in letzter Zeit verkauft? Wie hat sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region oder Ihrem Kanton entwickelt? Gibt es mehr Interessenten als Anbieter oder ist es umgekehrt? Wie sehen die Prognosen aus?

Hier lohnt sich ein Blick auf die Konjunktur: Wenn sich die Wirtschaft im Aufschwung befindet und die Menschen mehr Geld haben, sind sie unter Umständen eher bereit, es zu investieren. Das kann zu einer höheren Nachfrage und damit zu höheren Verkaufspreisen führen. Stagniert oder schrumpft die Wirtschaftskraft, sinkt auch die Kaufkraft potenzieller Interessenten.

Ein wichtiges Kriterium ist dabei das Zinsniveau: Sind die Zinsen niedrig, können sich mehr potenzielle Käufer eine Immobilie leisten, weil Hypotheken günstiger werden. Neben sinkenden Hypothekarzinsen sind steigende Mieten der Grund für das Interesse am Eigenheim. Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer bedeutet dies, dass Sie gegebenfalls das Angebot der Nachfrage anpassen können. Zudem haben Sie die Wahl zwischen mehreren Interessenten. Das kann dazu führen, dass Sie Ihre Wunschsumme eher erhalten. Beachten Sie auch, dass Sie nicht immer gut damit beraten sind, auf bessere wirtschaftliche Gegebenheiten zu warten. Dann kann es schnell sein, dass Sie einen guten Zeitpunkt verpassen und unter Ihrer Wunschsumme verkäussern müssen.

Hierzu empfiehlt sich auch ein Blick auf den UBS Real Estate Bubble Index: Er bildet die Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Kennzahlen wie dem Preis-Einkommens-Verhältnis und dem prozentualen Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandsprodukt ab. Je höher der Wert des Bubble Index, desto überteuerter sind die Immobilien – sie stehen somit in keinem fairen Verhältnis zu ihrem tatsächlichen Wert. Mithilfe des Indexes lässt sich erkennen, an welchen Orten sich möglicherweise eine Immobilienblase entwickelt oder bereits besteht.

Die gute Nachricht: Das Interesse an Immobilien besteht das ganze Jahr über, und jede Verkaufssaison hat Vor- und Nachteile. So sind der Frühling und Sommer meist ideal für den Verkauf, da besonders zu dieser Zeit viele Interessenten suchen, um das Haus im Tageslicht oder den Garten in voller Blüte zu betrachten. Weil diese Jahreszeit sehr beliebt sind, ist jedoch auch die Konkurrenz anderer Hausangebote hoch. Das Interesse vieler Käuferinnen und Käufer zieht sich auch noch in den Herbst hinein. Viele möchten noch vor der kalten Jahreszeit eine Immobilie erwerben. Im Winter jedoch begeben sich nicht mehr viele Interessenten auf die Suche. Das kann mitunter ein Vorteil für Sie sein, da die Konkurrenz entsprechend gering ist.

Wenn alles passt und Sie sich mit der interessierten Person einigen konnten, wird der Verkaufsvertrag unterschrieben. Bei diesem Prozess spielt der Notar eine wichtige Rolle. Er kümmert sich um die Vertragsaufsetzung, stellt sicher, dass alle Parteien diesen verstehen und richtig informiert sind, und setzt die anschliessende Eigentumsübertragung in Gang. Dabei nimmt diese durch die Eintragung ins Grundbuch eine offizielle Form an. Wurde anschliessend alles bezahlt, dann steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg. Die Schlüssel werden meistens vom Notar übergeben.

Wie Sie weniger Grundstückgewinnsteuer zahlen

Beim Immobilienverkauf fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, die Sie entrichten müssen. Besteuert wird vereinfacht gesagt die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis zum Steuersatz des jeweiligen Kantons. Die Grundstückgewinnsteuer ist darüber hinaus besitzdauerabhängig. Es kann dabei kantonale Unterschiede geben. So heisst es in der Bernischen Gesetzessammlung (BSG) im Steuergesetz in Art. 144 zum Besitzesdauerabzug unter Absatz 1: «Hatte die steuerpflichtige Person das veräusserte Grundstück während mindestens fünf Jahren zu Eigentum, so ermässigt sich der Grundstückgewinn um je zwei Prozent für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens aber um 70 Prozent.» Im Kanton Zürich hingegen ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer gemäss Zürcher Steuergesetz § 225 ab einer anrechenbaren Besitzesdauer von fünf vollen Jahren jedes Jahr um je drei Prozent. Ihr Eigenheim befindet sich im Kanton Zürich? Dann dürfte es sich folglich lohnen, mit dem Immobilienverkauf ein wenig zu warten.

Ersatzbeschaffung: Haus verkaufen, neues Haus finden und Steuern sparen

Wer sein Haus oder seine Wohnung aufgrund eines Umzugs verkauft, sucht häufig am neuen Wohnort nach einer adäquaten Ersatzimmobilie. Der Immobilienverkauf mit anschliessendem Kauf einer neuen Immobilie wird auch als sogenannte Ersatzbeschaffung bezeichnet. Mit dem Kauf einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz können Sie Geld sparen. Denn gemäss dem Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), Artikel 12, Absatz 3, gilt, dass die Besteuerung aufgeschoben wird, wenn der erzielte Erlös einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft innert einer angemessenen Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird.

Sie beantragen den Steueraufschub bei Ihrer bisherigen Wohngemeinde oder der kantonalen Steuerbehörde. Es empfiehlt sich, die Gemeinde bereits vor dem Kauf des neuen Hauses über die geplante Ersatzbeschaffung zu informieren. Sie wird zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, diese aber vorläufig aufschieben. Kommt es zu einem Kauf, wird die Grundstückgewinnsteuer gemäss StHG, Art. 12, Abs. 3, definitiv aufgeschoben.

Der Prozess zum Verkauf einer Immobilie erstreckt sich oft über mehrere Monate. Vom initialen Inserat bis zum finalen Vertragsabschluss kann durchaus ein Jahr vergehen. Es ist wichtig, sich nicht von Ungeduld beeinflussen zu lassen, da dies in vielen Fällen zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen kann als erwünscht. Ein rechtzeitiger Kontakt mit Ihrer Notarin bzw. Ihrem Notar, dem Grundbuchamt und der Bank gewährleistet Ihnen eine zügige Abwicklung des Eigentumswechsels.