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Sie haben Fragen zu den Hypothekarzinsen? Wir helfen Ihnen dabei. Hier finden Sie Wissen zu sämtlichen Aspekten des Themas.
Wir befinden uns mit dem aktuellen Leitzins von 0,50 Prozent in einem Umfeld einer leicht expansiven Geldpolitik. Die Periode von 2008 bis 2022 war von sinkenden und teilweise sogar negativen Leitzinsen geprägt, während 2023 die Leitzinsen bis auf 1,75 Prozent angestiegen sind.
Die Trendwende zu höheren Zinsen begann 2022 infolge steigender Inflation nach der Corona-Pandemie und aufgrund des russischen Angriffs auf die Ukraine. Um die Inflation zu dämpfen, erhöhte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins fünf Mal, bis er im Juni 2023 bei 1,75 Prozent lag. Die Inflation sank im Jahr 2023 unter 2 Prozent, was dem von der SNB definierten Bereich der Preisstabilität entspricht. Dies ermöglichte der SNB, den Leitzins im Jahr 2024 vier Mal auf zuletzt 0,50 Prozent zu senken.
Als Leitzins bezeichnet man den Zinssatz, über welchen die Notenbanken das Verhalten der Geschäftsbanken beeinflussen. Denn auch die Banken müssen sich immer wieder Geld leihen. Die Höhe des Leitzinses wirkt sich damit massgeblich auf die Höhe der Hypothekarzinsen aus.
Stand 08.01.2025
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im letzten Dezember die Leitzinsen um 0,5 Prozentpunkte auf 0,5 Prozent gesenkt. Die Auswirkungen auf die Anleihenmärkte waren jedoch nur gering. Die Renditen von 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen haben sich bis Ende Dezember seitwärts bewegt, Ähnliches gilt für die Hypothekarzinsen mit gleicher Laufzeit. Allerdings ist zu Beginn des Jahres die Volatilität an den Anleihenmärkten deutlich gestiegen.
Im Jahr 2025 dürfte der Inflationsdruck in der Schweiz, aber auch in den USA und in Europa, weiter nachlassen und den Zentralbanken den Spielraum geben, die Leitzinsen weiter zu senken. Bei der SNB ist dieser Spielraum allerdings angesichts eines bereits tiefen Zinsniveaus von 0,5 Prozent beschränkt, weshalb wir lediglich noch eine weitere Zinssenkung auf 0,25 Prozent erwarten.
Diese Zinssenkung wird vom Kapitalmarkt bereits erwartet und dürfte, wenn sie eintritt, das Zinsgefüge in der Schweiz nicht signifikant bewegen. Wir sehen deshalb kaum mehr Potenzial für deutlich tiefere Hypothekarzinsen. Hypothekarzinsen, die an den SARON gebunden sind, dürften noch leicht zurückgehen.
Die Zinsentwicklung unterliegt in ihrem Verlauf immer wieder stärkeren Schwankungen. Diese können durch verschiedene Faktoren ausgelöst werden. Der letzte Zinszyklus startete im Jahr 2022 und wurde von folgenden Ereignissen geprägt:
Quellen: Bloomberg, UBS AG. Es handelt sich um einen indikativen Zinssatz. Der effektive Zinssatz berechnet sich aus Marge + Compounded SARON der Abrechnungsperiode. Der Compounded SARON kann nicht negativ sein.
Zinssatz | 06.01.25 | 30.06.25 | 31.12.25 | 30.06.26 | 31.12.26 | ||||||
SARON | 0.43 | 0.25 | 0.25 | 0.26 | 0.34 | ||||||
Swap 3 Jahre | 0.19 | 0.11 | 0.13 | 0.16 | 0.27 | ||||||
Swap 5 Jahre | 0.28 | 0.21 | 0.22 | 0.25 | 0.35 | ||||||
Swap 10 Jahre | 0.47 | 0.34 | 0.36 | 0.40 | 0.50 |
Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?
Unsere Zinsprognose informiert Sie monatlich über das aktuelle Zinsniveau und wie sich die Zinsen weiterentwickeln – kostenlos per E-Mail.
Der Hypothekarzinssatz ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung für eine Hypothek. Er beeinflusst die monatlichen Zahlungen wie auch die Gesamtkosten für Ihren Hypothekarkredit.
Die Inflation erreichte Ende 2022 und zu Beginn des Jahres 2023 ein Niveau von über 3 Prozent. Zu dieser Zeit stiegen gleichzeitig auch die Zinsen, was höhere Zinssätzen für Hypotheken zur Folge hatte. Denn allgemein gilt: Je höher der Zinssatz auf Anleihen, desto höher sind auch die Hypothekarzinsen.
Aktuell ist die Inflation unter 1 Prozent gefallen. Das hat der SNB erlaubt, die Leitzinsen deutlich zu senken, was sich auch in deutlich tieferen Hypothekarzinsen ausdrückt – sowohl am kurzen als auch am langen Ende der Zinskurve.
Wie hoch die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wir geben Ihnen einen Überblick.
Wie bereits beschrieben, legt die Schweizerische Nationalbank den Leitzins fest. Dabei werden vor allem zwei Ziele verfolgt, die fester Teil der Bundesverfassung sind: die Preisstabilität zu sichern und dabei die konjunkturelle Entwicklung aufzugreifen. Die Banken orientieren sich bei der Vergabe von Hypotheken sowie der Festlegung des Hypothekarzinssatzes am Leitzins.
Sind die Leitzinsen niedrig, ist es günstig, einen Kredit aufzunehmen.
Unter den Refinanzierungs- oder Geldbeschaffungskosten der Banken versteht man die Kosten, die den Banken durch ihre eigene Kreditaufnahme entstehen. Um Kredite gewähren zu können, leihen sich die Banken beispielsweise häufig Geld bei der Schweizerischen Nationalbank.
Der Leitzins wirkt sich somit auf die Konditionen aus, zu denen Banken Hypothekarkredite anbieten. Ein Anstieg der Leitzinsen kann also die Kreditkosten erhöhen, was potenzielle Immobilienkäuferinnen und -käufer abschreckt. Viele entscheiden sich in diesem Fall für einen kleineren Kreditbeitrag.
Konkret bedeutet dies, dass die Hypothekarzinsen auch den Immobilienmarkt beeinflussen können, sodass sich der Preisanstieg verlangsamt.
Um den Leitzins festzulegen, beobachtet die Schweizerische Nationalbank die Inflation. In einer Statistik veröffentlicht das Bundesamt regelmässig die Inflationsrate, welche die Preisentwicklung widerspiegelt.
Bei einer steigenden Inflation erhöht die Nationalbank in der Regel die Zinsen. Auf diese Art sollen weitere Preiserhöhungen vermieden werden, da es attraktiver ist, Geld zu sparen.
Zinsprognosen können am besten mit einem Blick auf die Konjunktur erstellt werden. Denn geht es der Wirtschaft gut, steigt auch das Interesse an Kapital.
Frühindikatoren sind die sogenannten Einkaufsmanagerindizes. Solch ein Index ist eine Umfrage, welche Aufschluss über die wirtschaftliche Entwicklung in den kommenden Monaten gibt. Er setzt sich aus verschiedenen Teilindikatoren zusammen wie Auftragseingängen, Produktion, Beschäftigung, Lieferfristen und Lagerbeständen. Erreicht dieser Index einen Wert von über 50, kann das ein Hinweis für Wirtschaftswachstum sein. Besonders relevant ist dabei der Einkaufsmanagerindex in den USA, da das Land als Konjunkturlokomotive der Welt bekannt ist.
Bei der Zinsprognose können Sie sich vor allem eins merken: Die Balance ist wichtig. Solange der Konjunkturmotor nicht auf Hochtouren läuft oder stockt, bleiben die Zinsen niedrig.
Jede Zinsänderung hat das Potenzial, eine Finanzierungs- oder Anlagestrategie zu torpedieren. Deswegen kommunizieren Notenbanken sehr langfristig und vermeiden abrupte Wendungen. Während Zinserhöhungen nicht begrüsst werden, sind Zinssenkungen gern gesehen. Sie steigern die Investitionsbereitschaft von Unternehmen.
Die Schweizerische Nationalbank richtet sich in der Regel nach dem Verhalten anderer Zentralbanken. Besonders interessant sind dabei die europäischen und amerikanischen Nationalbanken. Der Grund dafür liegt in der Tatsache, dass auch die Schweiz die Zinsen nicht erhöhen will, wenn die grossen Wirtschaftsräume eine Politik des «billigen» Geldes mit tiefen Zinsen verfolgen.
Letztendlich hätte das einen Nachteil für die Schweizer Exporteurinnen und Exporteure, weil die Produkte so noch teurer werden würden.
Trotz Grundkenntnissen über diese Faktoren ist es empfehlenswert, auf fundierte Analysen von Finanzinstituten zurückzugreifen.
Unsere Beraterinnen und Berater stehen Ihnen gerne zur Seite.
Bei der Wahl der geeigneten Hypothekarstrategie gilt es, zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen.
Zu den wichtigsten Aspekten zählen:
Die aktuelle Zinssituation bestimmt die Ausgangslage und die Höhe Ihrer Hypothekarzinsen bei Abschluss einer Festhypothek. Mit einer SARON-Hypothek finanzieren Sie Ihr Eigenheim hingegen mit einem marktorientierten Zinssatz, der sich variabel an die Zinsentwicklung anpasst.
Die Zinserwartung hilft bei der Erstellung von Szenarien zur Höhe Ihrer künftigen finanziellen Belastung. Die unten aufgeführte Tabelle bietet einen ersten Anhaltspunkt, welche Hypothekarform sich beim aktuellen Zinsniveau anbieten könnte.
Zinsniveau | Zinsniveau | Festhypothek kurz | Festhypothek kurz | Festhypothek mittel | Festhypothek mittel | Festhypothek lang | Festhypothek lang | SARON-Hypothek | SARON-Hypothek | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Zinsniveau | hoch | hoch | Festhypothek kurz | bedingt geeignet | Festhypothek mittel | nicht geeignet | Festhypothek lang | nicht geeignet | SARON-Hypothek | geeignet |
Zinsniveau | sinkend | sinkend | Festhypothek kurz | bedingt geeignet | Festhypothek mittel | nicht geeignet | Festhypothek lang | nicht geeignet | SARON-Hypothek | geeignet |
Zinsniveau | normal | normal | Festhypothek kurz | geeignet | Festhypothek mittel | geeignet | Festhypothek lang | geeignet | SARON-Hypothek | geeignet |
Zinsniveau | steigend | steigend | Festhypothek kurz | bedingt geeignet | Festhypothek mittel | geeignet | Festhypothek lang | geeignet | SARON-Hypothek | bedingt geeignet |
Zinsniveau | tief | tief | Festhypothek kurz | bedingt geeignet | Festhypothek mittel | geeignet | Festhypothek lang | geeignet | SARON-Hypothek | geeignet |
UBS Hypotheken bieten in jedem Zinsumfeld für alle Hypothekarprofile attraktive Kombinationsmöglichkeiten.
Ihr persönliches Hypothekarprofil gibt Auskunft über Ihre Risikofähigkeit und Ihre Risikobereitschaft. Legen Sie beispielsweise grossen Wert auf ein fixes Budget und auf Sicherheit, wird Ihr Hypothekarprofil komplett anders ausfallen als bei einer Person, die sich aktiv mit der Zinsentwicklung auseinandersetzt und über finanzielle Reserven verfügt. Dann werden Sie vermutlich mit einer Festhypothek besser schlafen. Denn mit dieser lässt sich die Zinsbelastung für einen gewissen Zeitraum planen.
Faktoren wie die Kreditform und die Laufzeit einer Hypothek können individuell gewählt werden. Das wirkt sich je nach Form und Höhe selbstverständlich auf die Hypothekarzinsen aus. Sie hängen zusätzlich stark von der Bonität oder der Kreditwürdigkeit der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers und vom Wert und von der Lage der Immobilie ab.
Die Bonität ergibt sich aus der finanziellen Situation der potenziellen Hypothekarnehmerin oder des potenziellen Hypothekarnehmers. Vor dem Hauskauf stellt sich zu Beginn die Frage, wie viel Eigenkapital aufgewendet werden kann – in der Regel werden mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes gefordert.
Das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Hypothek wird Belehnung genannt. Bringen Sie mehr Eigenkapital ein, kann sich das positiv auf den Zinssatz auswirken. Je besser Sie Ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten kennen, desto besser stehen Ihre Chancen, den bestmöglichen Hypothekarzins herauszuholen.
Wir wissen nun, dass die Hypothekarzinsen von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden. Es stellt sich also die Frage, wie Sie die Entwicklung am besten im Blick behalten können, um rechtzeitig zu reagieren. Hier folgen einige Tipps.
Es ist empfehlenswert, Zinsprognosen zu beobachten, da die Zinsen ständig in Bewegung sind. Deswegen werden regelmässig Updates und Korrekturen von bisherigen Prognosen sowie Ankündigungen von Nationalbanken veröffentlicht.
Wenn Sie die UBS-Zinsprognosen abonnieren, informieren wir Sie regelmässig über die laufenden Zinsentwicklungen. Melden Sie sich hier für den Newsletter an.
Eine Forward-Hypothek – auch Terminhypothek genannt – ist eine Festhypothek, mit der Sie sich gegen steigende Zinsen absichern können. Sie ermöglicht den Abschluss einer Festhypothek zu den heutigen Hypothekarzinsen, obwohl die Finanzierung erst zu einem späteren Zeitpunkt starten wird. Diese Absicherung ist bis zu 12 Monate im Voraus möglich. In Ausnahmefällen kann sie sogar 18 bis 24 Monate vorher festgelegt werden.
Dafür wird ein sogenannter Forward-Aufschlag berechnet. Dieser Aufschlag wird meistens in den Hypothekarzins eingerechnet und verteilt sich über die gesamte Laufzeit der Hypothek. Dabei gilt: Je kürzer die Vorlaufzeit ist, desto tiefer ist auch der Aufschlag.
Sichern Sie sich bei UBS einen grossen Vorteil, indem Sie Ihren Zinssatz 12 Monate im Voraus fixieren.
Eine Hypothek in verschiedenen Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten schützt vor steigenden Zinsen über einen längeren Zeitraum. Aber auch der Einbezug von SARON-Hypotheken kann je nach Strategie der Finanzierung sinnvoll sein.
Diese Art von Hypothek eignet sich für diejenigen, die das Geschehen am Geld- und Kapitalmarkt regelmässig verfolgen. Hier ist es wichtig, dass Zinsschwankungen finanziell verkraftet werden können. Bei UBS kann eine solche Hypothek jederzeit in eine Festhypothek überführt werden.
Aufgrund des tiefen Zinsniveaus am langen Ende der Zinskurve bietet sich derzeit eine Festhypothek an. Bei dieser Hypothek ist der Zinssatz fixiert, sodass eine Zinserhöhung während der Laufzeit keinen Einfluss auf die Hypothek hat. Erwartet man hingegen weiterhin sinkende Zinsen, bietet sich die SARON-Hypothek an. Bei dieser Hypothek profitieren Sie von sinkenden Zinsen, Sie sind aber nicht gegen steigende Zinsen abgesichert.
Aus diesem Grund empfehlen wir unseren Kundinnen und Kunden, verschiedene Produkte mit verschiedenen Laufzeiten zu kombinieren.
Festhypotheken eignen sich für alle, die Ihre Zinskosten genau budgetieren möchten. Mit dieser Art von Hypothek beugen Sie bösen Überraschungen vor. Der Zinssatz für die gesamte Vertragslaufzeit wird fest definiert, sodass er immer gleich bleibt und nicht plötzlich ansteigt.
SARON-Hypotheken sind für alle geeignet, die Zinsschwankungen in Kauf nehmen können. Bei dieser Hypothek ist es von Vorteil, das Geschehen am Geld- und Kapitalmarkt aktiv zu verfolgen.
Die Inflation in der Schweiz liegt unter 1 Prozent, weshalb wir mit einer weiteren Leitzinssenkung rechnen. Allerdings wird diese bereits von den Anleihenrenditen reflektiert, weshalb wir nicht mehr mit grossen Bewegungen bei den Hypothekarzinsen rechnen.
Allgemein ist die Entwicklung der Hypothekarzinsen von Unsicherheit und Volatilität geprägt, sodass eine klare Prognose schwierig ist. Wir empfehlen Ihnen, die Entwicklung der Hypothekarzinsen anhand von Updates in unserem Newsletter zu beobachten. So können Sie Auffälligkeiten schnell erkennen und reagieren.
Die SNB dürfte sich in der letzten Phase des Zinssenkungszyklus befinden, und die langfristigen Renditen von Anleihen befinden sich auf einem tiefen Niveau.
Die Zinsentwicklung hängt von wirtschaftlichen, aber auch individuellen Faktoren ab. Zu den wirtschaftlichen Faktoren gehören das Wirtschaftswachstum, die Inflation, die Geldpolitik und der Wechselkurs. Zu den individuellen Faktoren zählt beispielsweise die Bonität der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers.
Die Zinsentwicklung hängt vom Wirtschaftswachstum, der Inflation, der Geldpolitik und dem Wechselkurs ab. Entdecken Sie die Prognose der langfristigen Zinsen in unserer Grafik.
Eine Hypothek ohne feste Laufzeit (z.B. variable Hypothek) lässt sich unter Einhaltung der Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) jederzeit kündigen und somit ablösen.
Hypotheken mit fester Laufzeit (z.B. Festhypotheken) können zum Ende der Vertragslaufzeit abgelöst werden.
Amortisieren bedeutet, einen Teil der Hypothek regelmässig und in einem vordefinierten Zeitraum zurückzubezahlen. Dafür gibt es zwei Varianten: die direkte und die indirekte Amortisation.
Bei der direkten Amortisation einer Zweithypothek wird die Schuld in Raten abbezahlt, wodurch die Höhe der Hypothek sowie die Zinsbelastung sinken. Allerdings können auch weniger Schuldzinsen bei den Steuern abgesetzt werden. Bei der indirekten Amortisation wird Geld auf ein Vorsorgekonto einbezahlt, was steuerliche Vorteile bietet.
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