Qual è l’importo minimo di capitale proprio per l’ipoteca?

Per ottenere un mutuo ipotecario per l’acquisto di una casa, è necessario disporre di una quota di capitale proprio. Ma oltre al risparmio, il capitale proprio può essere accresciuto efficacemente anche in altro modo. Vediamo assieme come rafforzare il capitale proprio e garantire la sostenibilità dell’ipoteca.

Ovviamente, l’avere nei conti risparmio e stipendio fa parte del capitale proprio, ma anche i titoli e gli oggetti di valore - come quadri, gioielli e auto d’epoca - possono essere venduti e rientrare a farne parte. Lo stesso vale per il riscatto di una polizza assicurativa o per un terreno edificabile non occupato.

I mezzi propri per l’acquisto di una casa possono essere incrementati anche da anticipi ereditari o doni da parte dei familiari. Inoltre, gli averi del pilastro 3a si possono utilizzare interamente per finanziare un’abitazione di proprietà e valgono anch’essi come mezzi propri.

Tutti i fondi menzionati finora sono considerati come capitale proprio «solido». Esiste inoltre il cosiddetto capitale proprio «soft», che può essere utilizzato in parte per finanziare l’acquisto di un immobile. Questo prevede soprattutto il prelievo anticipato di averi previdenziali del 2° pilastro.

In Svizzera, di norma, il 20% del prezzo di acquisto o del valore di mercato deve essere finanziato con capitale proprio. Per il restante 80% dell’importo si può accendere un’ipoteca. In questo caso si distingue tra prima e seconda ipoteca. Fino a due terzi del prezzo di acquisto possono essere coperti dalla prima ipoteca, che non deve essere ammortizzata. La seconda ipoteca, invece, deve essere ammortizzata entro 15 anni con rimborsi regolari.

Per il capitale proprio vale quanto segue: almeno il 10% del finanziamento deve provenire da capitale proprio «solido», mentre il restante 10% può essere finanziato da un prelievo anticipato dalla cassa pensione. Va notato che in questo modello («solo» il 10% di mezzi propri solidi) l’ipoteca ammonta al 90% del prezzo di acquisto. Il 10% di mezzi propri «soft» non può essere utilizzato per ridurre l’importo dell’ipoteca.

Altre regole per le case di vacanza e gli immobili a reddito

Chi desidera acquistare una casa per le vacanze o un immobile di lusso deve contribuire al finanziamento con una quota maggiore di capitale proprio, di solito il 40%. Inoltre, non è possibile utilizzare gli averi previdenziali del 3° o 2° pilastro come capitale proprio per finanziare gli immobili di vacanza.

Per quelli a reddito si applicano ancora altri principi: è possibile contribuire con un valore d’anticipo fino al 75% del valore dell’immobile, ma l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore dell’immobile entro 10 anni. Può essere utilizzato l’avere previdenziale a condizione che una parte dell’immobile sia occupata dal proprietario.

Un finanziamento ipotecario presenta alcuni rischi. Ad esempio il rischio di prezzo. Se il valore dell’immobile diminuisce, nel peggiore dei casi l’ipoteca può addirittura superarne il valore. In caso di vendita a condizioni sfavorevoli, si potrebbe verificare una perdita potenzialmente considerevole. Il rischio è particolarmente elevato se i prezzi degli immobili sono saliti per un lungo periodo di tempo.

È inoltre necessario essere consapevoli del rischio di tasso d’interesse. Soprattutto nei periodi caratterizzati da un rialzo dell’inflazione, i tassi d’interesse possono lievitare rapidamente. Se avete sottoscritto un’ipoteca con un tasso d’interesse flessibile (ipoteca SARON), il rimborso degli interessi potrebbe risultare più elevato.

Non da ultimo, bisogna tener presente anche i rischi della vita di tutti i giorni: ritrovarsi senza lavoro, ammalarsi ed aver bisogno di cure, oppure divorziare, sono eventualità che di solito hanno un impatto negativo sul reddito disponibile. In questi casi, chi possiede l’immobile potrebbe non essere più in grado di permettersi il pagamento degli interessi e l’ammortamento dell’ipoteca.

Di solito è possibile sottoscrivere un’assicurazione contro i rischi più comuni. Con un’assicurazione sulla vita, ad esempio, potete assicurarvi che gli eredi, come il vostro partner o i vostri figli, ricevano un indennizzo in caso di morte che copra tutto o parte del mutuo residuo. L’importo esatto dell’indennizzo dipende dal tipo di assicurazione.

In ogni caso, prima di acquistare una casa, è bene avere a disposizione una certa riserva finanziaria come cuscinetto di sicurezza. In questo modo, potete assicurarvi che almeno le perdite finanziarie temporanee, ad esempio in caso di disoccupazione o di malattia, non mettano immediatamente a rischio la vostra capacità di sostenere l’ipoteca.