Ipoteca in età avanzata: aspetti da considerare durante la pensione

In età avanzata, la situazione finanziaria può cambiare notevolmente. Di norma, con il pensionamento i redditi diminuiscono di circa il 30%, ma questo dato può oscillare a seconda della previdenza erogata. Ecco perché all’inizio della quiescenza molte banche verificano la sostenibilità del finanziamento in base alla situazione personale e al capitale di previdenza; ne consegue che alcuni proprietari di abitazioni si trovano confrontati con la sgradita sorpresa di dovere vendere i loro immobili. Tuttavia, ciò accade raramente.

Prima di arrivare a questo punto, i mutuatari ipotecari hanno una serie di possibilità per adeguare il rispettivo onere ipotecario alla situazione finanziaria in età avanzata. Citiamo, per esempio, l’utilizzo di fondi pensione, l’ammortamento, la durata dell’ipoteca e le alternative di finanziamento. Per potere pianificare a lungo termine, è necessario prendere in considerazione questi e altri aspetti. Grazie a questa lungimiranza, la maggior parte dei clienti ipotecari ha rimborsato l’ipoteca di secondo rango entro l’età di pensionamento.

Per molti, nel finanziamento di una casa in vecchiaia viene in soccorso l’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare. Secondo RealAdvisor, dal 2000 i prezzi al metro quadro delle case e degli appartamenti in Svizzera sono aumentati di circa l’85%. Quindi, chi ha acquistato tempo fa e oggi va in pensione può beneficiare di un apprezzamento dell’immobile. Anche se ciò non si applica a tutti gli immobili e a tutte le posizioni, in molti casi una stima del valore attuale potrebbe avere un impatto positivo sulla sostenibilità e l’entità dell’anticipo.

È chiaro che il pensionamento di per sé non implica che si debba lasciare la proprietà abitativa. Al contrario: più la pensione si avvicina, minore sarà la predisposizione al trasloco. Chi possiede una casa di proprietà vuole mantenerla anche in età avanzata. I locatari considerano spesso il pensionamento come pretesto per consolidare la propria situazione finanziaria e, se necessario, effettuare adeguamenti.

Le condizioni per il finanziamento immobiliare in età avanzata cambiano già prima del pensionamento. Dal 50° anno di età si applicano regole diverse per il prelievo anticipato di fondi previdenziali dal 2° pilastro. Fino a quel momento l’intero capitale è disponibile senza restrizioni per l’acquisto di una proprietà abitativa. In seguito potrete utilizzare al massimo la prestazione di libero passaggio che avevate a disposizione all’età di 50 anni.

In alternativa, potete utilizzare la metà delle prestazioni di libero passaggio al momento del prelievo, a seconda di quale dei due importi sia superiore. Se il vostro istituto di previdenza non contempla altre soluzioni, potete usufruire di tale prelievo anticipato solo entro tre anni dal diritto alle prestazioni di vecchiaia.

Potete prelevare in anticipo anche i fondi del pilastro 3a. Tuttavia, in previsione del pensionamento è di particolare interesse la possibilità di utilizzare il patrimonio risparmiato del pilastro 3a per l’ammortamento indiretto dell’ipoteca.

Pianificare contestualmente la previdenza per la vecchiaia e i rimborsi

Se si percepiscono anticipatamente averi previdenziali del 2° pilastro e del pilastro 3a, in primis diminuisce il patrimonio risparmiato presso gli istituti di previdenza in vista della vecchiaia. Nel peggiore dei casi si rischia una lacuna previdenziale. Per quanto riguarda i pilastri, si applicano diverse regole in materia di versamenti e rimborsi. I prelievi anticipati del 2° pilastro – la previdenza professionale – devono essere rimborsati entro la data del pensionamento. Solo successivamente potete effettuare versamenti facoltativi dell’arretrato ("riscatti"), che possono essere fiscalmente interessanti soprattutto negli anni precedenti il pensionamento. Al contrario, rimborsi e riscatti nel pilastro 3a non sono possibili.

È consigliabile verificare la propria strategia finanziaria prima del pensionamento. È sufficiente circa 15 anni prima. Pensare alla residenza desiderata in età avanzata è estremamente importante. Rimanete nella vostra abitazione di proprietà o cercate una nuova soluzione?

Dalla decisione in merito dipendono molteplici fattori, non solo le questioni di finanziamento. Si tratta anche delle necessarie misure di risanamento e ristrutturazione per rendere l’immobile adatto agli anziani e ad affrontare il futuro, provvedimenti che devono essere pianificati il prima possibile e, se del caso, attuati prima del pensionamento. Almeno gli investimenti conservativi e volti al risparmio energetico possono essere detratti dal reddito imponibile, più elevato prima del pensionamento.

Con il pensionamento, alcune banche effettuano un nuovo calcolo della sostenibilità. Ogni banca calcola il patrimonio e le rendite in modo diverso, quindi è possibile che un istituto continui a finanziare senza problemi il vostro immobile anche durante la pensione, mentre un altro no.

UBS considera la vostra situazione personale, come anche le entrate e le uscite, che analizziamo insieme in fase di colloquio. Ottenete così un quadro della vostra situazione finanziaria durante la pensione che vi permette di pianificare i passi successivi.

La regola generale per la sostenibilità dell’ipoteca si applica anche dopo il pensionamento: i costi abitativi devono rappresentare al massimo un terzo del reddito. Poiché generalmente durante la pensione le entrate sono minori rispetto a quando si era occupati, diminuisce anche l’importo sostenibile dell’ipoteca.

Tuttavia, chi desidera finanziare un’ipoteca elevata, necessita di risparmi considerevoli o di un reddito sotto forma di rendita di alto livello, come indicato nella tabella riportata di seguito. Dalla tabella si deduce la capacità finanziaria di una persona prima e dopo l’inizio della pensione. Partiamo dal presupposto che con il pensionamento la seconda ipoteca sia stata ammortizzata e solo il 65% del valore dell’immobile sia ancora ipotecato.

Non esiste un limite di età per l’accensione di un’ipoteca. I criteri per la concessione di ipoteche diventano tuttavia più stringenti in età avanzata, soprattutto se si tratta di ipoteche a lungo termine. È la soluzione di finanziamento più adatta a voi?

I mutuatari anziani dovrebbero tenere conto anche del rischio finanziario che ricade sui loro eredi. La divisione dell’eredità è più difficile se un immobile è coperto da ipoteca attiva, che rende più difficoltosa la vendita a terzi. Ecco perché è opportuno non stipulare ipoteche a lungo termine in età avanzata.

Inoltre, a seconda del livello delle possibilità finanziarie personali e del tasso d’interesse al momento dell’accensione dell’ipoteca, consigliamo di prediligere un mix di soluzioni diverse, a tasso variabile o fisso, con durata scaglionata. Bisogna considerare i tassi d’interesse e la valutazione del loro andamento.

Con il pensionamento cambiano le regole di ammortamento: l’onere della seconda ipoteca normalmente decade. Ha coperto la lacuna di finanziamento tra il 65 e l’80% del valore immobiliare e dovrebbe essere rimborsata al più tardi al momento dell’inizio della pensione. Durante la pensione, le banche finanziano al massimo il 65% del valore dell'immobile, alcune anche meno.

L’ammortamento o l’ammortamento parziale – ovvero il rimborso totale o parziale del debito – è una possibilità che permette di continuare a finanziare un’ipoteca in misura sostenibile anche dopo il pensionamento. A tale scopo, utilizzate il capitale che avete risparmiato grazie alla pianificazione a lungo termine. Uno dei possibili metodi è il cosiddetto ammortamento indiretto: anziché estinguere il debito ipotecario, l'importo viene versato in un conto di previdenza per la vecchiaia del pilastro 3a, con agevolazioni fiscali. È disponibile al momento del pensionamento, a beneficio dell’ipoteca.

Ciò comporta due vantaggi fiscali: sia i pagamenti degli interessi sia i versamenti su tale conto possono essere fatti valere a fini fiscali. Idealmente, si fa in modo che l’ipoteca in età avanzata dopo gli ammortamenti dovuti sia sufficientemente bassa da non rendere più difficoltoso il pagamento degli interessi.

Tuttavia, in caso di ammortamento eccessivo è necessario prestare attenzione. Infatti, sussiste il rischio di andare incontro a carenze di liquidità. In caso di ammortamento troppo elevato, per l’immobile si impegna una parte considerevole di patrimonio, che in età avanzata potrebbe mancare per il sostentamento o altri scopi. In questa situazione potrebbe essere utile aumentare l’ipoteca.

Accendere un’ipoteca dopo il pensionamento non è una questione facile. È importante valutare attentamente rischi, costi e benefici. A seconda dei casi, un’ipoteca può essere più o meno sostenibile o ragionevole. Se vi preparate per tempo, evitate sorprese dopo il pensionamento. Il raggiungimento del 50° anno di età è un ottimo traguardo per affrontare la questione del finanziamento di immobili durante la vecchiaia.