Separazione o divorzio – e l’abitazione di proprietà?

Lo dicono le statistiche: quasi il 40% dei matrimoni e delle convivenze finisce con una separazione. Si tratta, di solito, di un duro colpo dal punto di vista emotivo, che, per di più, solleva anche svariati interrogativi in merito ai soldi e alla proprietà in comune. Chi può (o vuole) farsi carico dell’abitazione di proprietà? Quasi sempre, conducendo vita separata, i costi aumentano. Pertanto sorge spontanea la domanda se uno dei due partner sia in grado di finanziare autonomamente l’immobile, per esempio se chi si trasferisce paga gli alimenti, o se è possibile (in via straordinaria) ripagare parte dell’ipoteca, ad esempio con un anticipo ereditario.

Definire il destino dell’ipoteca e i rapporti di proprietà

Se mancano questi mezzi, occorre chiarire che ne sarà dell’abitazione di proprietà. Per esempio, a chi verrà versato il ricavato della vendita? E in quale quota? La risposta a queste domande dipende da numerosi fattori, tra cui il regime dei beni (per lo più quello della partecipazione agli acquisti), il capitale proprio investito e così via. In caso di divorzio, solitamente esiste una convenzione di divorzio che regola tutte le questioni principali. La situazione è più semplice se entrambi i partner hanno in precedenza sottoscritto una convenzione (matrimoniale) che regola con precisione il da farsi in caso di un’eventuale separazione. Questo tipo di contratto, che regola aspetti come la proprietà immobiliare in comune, è di primaria importanza e assolutamente consigliabile soprattutto per le unioni domestiche registrate e i partner conviventi.

Per quanto riguarda le ipoteche, a seconda della situazione personale esistono diverse possibilità.

• Acquisizione di un nuovo oggetto: se l’abitazione di proprietà viene venduta e uno dei partner acquista un nuovo immobile, quest’ultimo può, in teoria, trasferire al nuovo oggetto la soluzione di finanziamento utilizzata fino a quel momento. In tal caso, considerata la nuova situazione del debitore, occorre chiarire nuovamente i consueti requisiti, quali la sostenibilità e l'osservanza di un valore di anticipo pari al massimo all’80% del valore del nuovo immobile stimato dalla banca.
• Cambio del debitore: l’ipoteca esistente può essere trasferita oppure proseguire – anche nel caso di un’ipoteca fissa a lungo termine. Il contratto viene semplicemente reintestato a uno dei due partner, a condizione che in qualità di unico debitore soddisfi i criteri stabiliti dalla banca.
• Estinzione anticipata: se il mutuatario scioglie preventivamente il contratto ipotecario, di norma deve pagare alla banca un risarcimento. Questo cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata può incidere pesantemente dal punto di vista economico, in particolar modo nel caso di finanziamenti con una durata restante di parecchi anni. In alcuni Cantoni esso può comunque essere dedotto dal reddito imponibile come interesse sui debiti.
• Trasferimento a un nuovo proprietario: a vendita conclusa, a seconda della situazione e della durata del contratto, è senz’altro una valida opzione mantenere l’ipoteca presso lo stesso istituto, dopo averla fatta intestare al nuovo proprietario.
  

Ripresa dell’ipoteca da parte di terzi

Naturalmente, la via appena citata è praticabile solo se sia l’acquirente sia la banca danno il loro consenso. La banca esaminerà il dossier attentamente, come per ogni nuova operazione; i requisiti consueti, come la sostenibilità finanziaria e l'osservanza delle direttive sul valore di anticipazione, devono essere soddisfatti in ogni caso. La decisione di un acquirente di riprendere o meno l’ipoteca gravante su un immobile dipende dal tasso di interesse in essere e, in gran parte, dalle trattative di compravendita. Se l’ipoteca è datata ed è stata accesa a un tasso fisso superiore a quello corrente, l’acquirente non mancherà di includere gli eventuali oneri supplementari nella sua offerta d’acquisto.

Lasciatevi consigliare per tempo dalla vostra banca

Ogni caso ha una soluzione ottimale a sé stante, che dipende da numerosi fattori: sostenibilità finanziaria, valore venale corrente dell’immobile, durata restante dell’ipoteca, costi, conseguenze fiscali, norme nel contratto di credito, ecc. L’importante è contattare la banca il prima possibile. Con la sua esperienza, il consulente alla clientela può rivelarsi un aiuto prezioso. Se la banca viene informata solo quando la data del divorzio è vicina, c’è poco tempo per chiarire i vari interrogativi e spesso non è più possibile procedere a un’analisi complessiva e approfondita della situazione. L’esperienza insegna, inoltre, che per una coppia che si sta separando è utile valutare le diverse opzioni con persone di fiducia, come i genitori o gli amici stretti.