UBS publie deux études sur l’immobilier en Suisse Les marchés du luxe et des résidences secondaires sous la loupe

Zurich, 23 mai 2019

Marché de l'immobilier de luxe:

Boom autour des grands centres urbains

Les logements en propriété situés sur l’arc lémanique enregistrent les prix les plus élevés de Suisse. En tête, Cologny (GE), où les propriétaires s'arrachent les biens immobiliers de luxe pour plus de 35 000 francs le m2.

Les régions touristiques, telles que Gstaad (BE) et St-Moritz (GR), affichent des niveaux de prix similaires. Sur les rives du lac de Zurich, les prix du secteur du luxe sont un peu plus faibles et s’échelonnent entre 20 000 et 30 000 francs le m2.

Plus de hausse que dans le milieu de gamme

En chiffres ronds, les prix des transactions de l'immobilier haut de gamme ont augmenté de 4% l'année dernière, une hausse deux fois plus importante que celle de l'ensemble du marché. 2018 est l'année la plus solide du secteur du luxe depuis 2013. L'évolution des plus hauts revenus constitue l'un des principaux moteurs de cette demande en biens immobiliers haut de gamme. Ces revenus ont fortement profité de la conjoncture florissante de l'année dernière.

Cette tendance est particulièrement mise en exergue par l'évolution des prix dans les annonces parues pour des objets situés sur les communes proches des centres et fiscalement plutôt avantageuses. Sur l’arc lémanique, en 2017 et 2018, les prix des offres publiées ont ainsi progressé chaque année de quelque 9% en moyenne.

Les régions bordant le lac de Zurich et la Suisse centrale affichent également une (forte) croissance annualisée de 7%. En revanche, les prix dans le Tessin et sur les marchés alpins du luxe ont en partie reculé.

Le ralentissement de la croissance freine les perspectives

Les fluctuations actuelles de la conjoncture génèrent des effets disproportionnés sur la demande en logements haut de gamme. Le taux de change du franc impacte également le marché, puisque, même si la plupart d'entre eux résident en Suisse, trois acheteurs sur quatre de biens immobiliers de luxe possèdent un passeport étranger. Cette année, compte tenu du ralentissement actuel, l'évolution des prix du secteur du luxe ne devrait pas pouvoir renouer avec les excellents chiffres de 2018.

Marché des logements de vacances:

Gros écart entre les prix les plus élevés et les plus faibles

Hors secteur du luxe, un logement de vacances classique coûte environ un million de francs dans les Alpes suisses. Les prix au m2 fluctuent entre 15 000 francs, à St-Moritz (GR) ou Gstaad (BE), et 5000 francs pour Disentis/Mustér (GR) ou à Evolène (VS).

L'année dernière encore, les conditions du marché des logements de vacances sont restées très difficiles. Par conséquent, on constate, proportionnellement, deux fois plus de logements vacants dans les régions touristiques que la moyenne du pays.

Qui plus est, on note une absence d'impulsions apportées par les marchés des résidences principales et de la demande étrangère. En moyenne, toutes les destinations connaissent une stagnation des prix par rapport à l'année dernière.

Les destinations phare profitent de la situation

Pour autant, l'an dernier, les destinations touristiques les plus chères de Suisse ont en partie enregistré une nette hausse de leurs prix. Ainsi, les prix des résidences secondaires, à Gstaad (BE) et à Verbier (VS), par exemple, ont augmenté de plus de 10% par rapport à 2018.

Cette progression a également pu être constatée dans la région de la Jungfrau (BE), à Davos/Klosters (GR), Zermatt (VS) et St-Moritz (GR). Ces destinations phare connaissent un taux de vacance de 2,5%, un niveau bien inférieur aux autres régions. Même si elle enregistre toujours un ralentissement historique, la demande étrangère de logements de vacances, s'est d’ailleurs concentrée sur ces régions.

Vacance structurelle en Valais

Dans la plupart des destinations touristiques peu chères, les prix continuent néanmoins de chuter. Breil/Brigels (GR), Evolène ou Anniviers (VS) affichent notamment de forts reculs par rapport à l'année dernière. Un grand nombre de sites touristiques des cantons du Valais et de Vaud restent confrontés à un important excédent d'offres de résidences secondaires.

Notamment, il y a de nombreux logements des années 1960 et 1970 qui sont vides. Pour ces biens immobiliers, les travaux de rénovation sont très souvent peu rentables ou les copropriétaires ne parviennent pas à aboutir à un commun accord. Comme les coûts d'opportunité d'un logement non utilisé sont bas, du fait de la faiblesse des intérêts, les prix ne baissent pas suffisamment, ce qui empêche une correction du marché.

Cette année, une progression des prix à vaste échelle pour les destinations des Alpes suisses n’est pas envisagée. Bien que le taux de vacance moyen ne devrait pas progresser, à la différence de la moyenne sur l'ensemble du pays, ni la demande suisse ni la demande étrangère ne devrait augmenter sensiblement, en raison des incertitudes régnant sur la croissance économique helvétique et européenne.

Prix au même niveau que les pays limitrophes

Les prix des résidences secondaires classiques implantées dans des destinations phare de l'Autriche et de la France sont quasiment comparables à ceux des sites les plus chers de Suisse. Les stations de Kitzbühel (Autriche) et de Courchevel (France) comptent notamment parmi les destinations les plus chères des Alpes, affichant un prix au m2 de 13 000 francs au moins. Pour ce qui est de la destination la plus chère d'Italie, Cortina d'Ampezzo, le m2 s'élève à quelque 10 000 francs.

UBS Switzerland AG