Immobilier: quand, où et comment investir?

Pour commencer: «Absolument! En aucun cas!»

Rarement deux experts ont été aussi unanimes que Nicki Weber et Thomas Veraguth sur la question de savoir si l’on devrait à nouveau investir dans l’immobilier étranger («Absolument!») ou s’il faudrait encore attendre un peu («En aucun cas!»).

Et il ne s’agit pas de n’importe qui: Nicki Weber est responsable Distribution Real Assets EMEA d’UBS Unified Global Alternatives et prévoit que 2025 sera l’année de l’immobilier étranger. Thomas Veraguth, quant à lui, est responsable du secteur Swiss & Global Real Estate Strategy auprès du CIO d’UBS et est convaincu que c’est le bon moment pour investir à nouveau ou renforcer l’exposition.

Pour lui, le marché est sur la bonne voie, les prix augmentent et le volume des transactions correspond à la moyenne à long terme. Cela soulève des questions telles que:

• D’où vient cet optimisme soudain – après tout, l’immobilier n’a-t-il pas perdu environ un quart de sa valeur en 2022/2023 dans le monde?
• Comment l’or en béton a-t-il pu perdre autant de son éclat en si peu de temps?
• Et: où et comment investir, et dans quels biens immobiliers?

L’article fournit des réponses à ces questions, entre autres.

Parmi les économistes, il existe un bon mot: la différence entre très souvent et toujours s’observe bien dans les interventions des banques centrales sur le marché: elles sont très souvent couronnées de succès – et toujours accompagnées d’effets secondaires non souhaités.

L’évolution des marchés immobiliers au cours des dix dernières années confirme cette thèse:

• On ne peut pas obtenir de rendement acceptable avec des obligations entre 2015 et 2020 en raison des taux d’intérêt historiquement bas. En revanche, avec l’immobilier, oui. Les marchés immobiliers sont en plein essor, le volume ne cesse de croître et l’effondrement lié au confinement de 2020 est également plus que compensé en 2021, avec un record de transactions de plus de 1200 milliards de dollars américains (USD).
• Mais les liquidités bon marché et les programmes gouvernementaux d’incitation liés au coronavirus alimentent également l’inflation. Alors qu’au cours de l’été 2022, les taux directeurs risquent de devenir incontrôlables, les banques centrales ne voient pas d’autre possibilité que de les relever (ce qui s’est révélé bénéfique après coup).
• L’effet secondaire non souhaité: la hausse des taux d’intérêt permet de retrouver un rendement positif à partir de l’été 2022 avec les obligations également. L’écart de rendement entre les obligations et l’immobilier commence à se réduire; la prime de risque est bientôt si faible que les placements dans l’immobilier ne se justifient plus.
• Le dommage collatéral est considérable: le volume de transactions des marchés immobiliers s’effondre – de 201 milliards USD au 2^e semestre 2022 et de 471 milliards USD supplémentaires l’année suivante; entre l’été 2022 et la fin 2023, le volume de marché diminue ainsi de plus de moitié par rapport à 2021, tandis que les placements immobiliers mondiaux perdent en moyenne environ un quart de leur valeur.
• En 2024, la tendance commence à s’inverser: les banques centrales ont tellement freiné l’inflation qu’elles peuvent à nouveau baisser leurs taux directeurs. Certes, les obligations permettent de retrouver un rendement positif, mais la diminution de l’écart de rendement rend les placements immobiliers à nouveau attractifs.
• Les marchés immobiliers mondiaux se ressaisissent au 2^e semestre 2024, le volume des transactions se situant à nouveau dans la moyenne à long terme d’environ 780 milliards USD à la fin de l’année.

Pour Nicki Weber, la correction des marchés immobiliers était liée aux taux d’intérêt et n’avait donc rien à voir avec les placements immobiliers. Pour Thomas Veraguth également, ce ne sont pas les marchés financiers qui ont déclenché la correction, mais la politique des banques centrales en matière de taux d’intérêt.

L’histoire se répète-t-elle donc, mais avec des signes inversés? Très probablement, estiment les deux experts, en justifiant leurs prévisions par les arguments suivants:

• Les fondamentaux sont très positifs. Dans le secteur du logement, à quelques exceptions près, la demande mondiale est nettement supérieure à l’offre. En Allemagne, par exemple, environ 750 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année pour répondre aux besoins à long terme, alors qu’en réalité, seulement quelque 250 000 seront construits. Il en va de même pour les surfaces industrielles et logistiques ou pour les datacenters.
• Construire devient de plus en plus cher, notamment en raison de la forte augmentation des coûts de construction et des matériaux. Cela contribue également à ce que l’offre de bâtiments résidentiels et industriels soit inférieure à la demande et que le risque de vacance soit par conséquent faible.
• En termes de valeur, la correction entre le T2/22 et le T4/23 a été nettement plus faible que pour le volume de transactions. Il s’agit là d’une indication claire que les ordres de prix des acheteurs et des vendeurs divergeaient trop: le marché reste donc en bonne santé.
• En 2024, la baisse des prix (= taux de capitalisation plus élevés) et la diminution des coûts de financement ont contribué à la reprise du volume des transactions. Pour les investisseurs, cela signifie en fin de compte que les coûts d’entrée sur un marché sain sont devenus plus avantageux.
• Les investisseurs s’appuient sur une «Dry Powder» estimée à 400 milliards USD qu’ils doivent investir dans l’immobilier; ils sont actuellement à la recherche de possibilités d’investissement appropriées – et continueront d’augmenter la demande avec leurs placements.
• Selon le «Billionaire Ambitions Report 2024» d’UBS, 19% des personnes interrogées souhaitent augmenter significativement leur part immobilière au cours des 12 prochains mois, soit 10% de plus que pour toutes les autres classes d’actifs.
• Pour 2025, UBS table sur une augmentation de presque 10% du rendement global – la correction des deux dernières années devrait donc être compensée dès fin 2025. En 2026, le rendement global devrait continuer à se normaliser et se stabiliser avec une moyenne à long terme de 7-8%.
  
• UBS prévoit quatre scénarios pour 2025: le boom, le cas normal, le choc douanier et l’atterrissage brutal. Les deux premiers sont positifs à neutres pour toutes les classes d’actifs; pour l’immobilier, même le scénario du choc douanier resterait neutre. En d’autres termes, avec une probabilité de 90%, 2025 sera effectivement l’année de l’immobilier étranger.