So funktioniert die Besteuerung des Eigenmietwerts

Die Schweiz gehört zu den wenigen Ländern, wo Eigentümerinnen und Eigentümer Steuern auf selbst genutzte Wohnungen oder Häuser zahlen. Obgleich die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts seit Jahrzehnten diskutiert wird, sind jegliche Änderungsversuche bisher gescheitert.

Wir zeigen Ihnen, wie die Besteuerung des Eigenmietwerts funktioniert, wie sich die Belastung verringern lässt und wie eine Reform aussehen könnte.

Der Eigenmietwert entspricht dem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihres Wohneigentums erzielen könnten, und muss als Einkommen versteuert werden. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60% der marktüblichen Miete betragen, festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde. Darüber hinaus sind die Kantone frei, wie sie den Eigenmietwert berechnen.

Mit dem aktuellen System erzielen Bund, Kantone und Gemeinden hohe Steuererträge, doch Berechnung, Anpassung und Umsetzung verursachen einen grossen administrativen Aufwand.

Als Ausgleich für den Eigenmietwert dürfen die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden. Bei Letzteren dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer in allen Kantonen jedes Jahr wählen, ob sie die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. In den meisten Kantonen beträgt dieser zwischen 10 und 20% des Eigenmietwerts, abhängig vom Alter der Liegenschaft.

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt und diese selbst bewohnt, muss den Eigenmietwert versteuern. Die Eigentümerin oder der Eigentümer muss dabei nicht ständig in der Liegenschaft wohnen, vielmehr muss ihnen diese ständig zur Verfügung stehen.

Aus diesem Grund fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auch bei Zweit- und Ferienimmobilien an, die selbst genutzt werden. Sie wird auch fällig, wenn Angehörige unentgeltlich in der Wohnung oder im Haus wohnen.

Die Idee hinter der Besteuerung des Eigenmietwerts: Eigentümerinnen und Eigentümer beziehen aus ihren selbst bewohnten Immobilien zwar keine Geldzahlungen, aber einen geldwerten Nutzen. Schliesslich müssen Mieterinnen und Mieter ebenfalls einen Mietzins zahlen.

Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten, unterliegen die erzielten Einkünfte auch der Einkommensteuer. Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll demnach Steuergerechtigkeit zwischen den unterschiedlichen Gruppen herstellen.

Die Auswirkungen auf die Steuern für die Privathaushalte, aber auch für Bund, Kantone und Gemeinden, sind in hohem Mass vom Zinsniveau abhängig. Solange die Hypothekarzinsen tief waren, waren die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Ein Systemwechsel würde diesen Eigentümerinnen und Eigentümern entgegenkommen.

Erst bei höheren Hypothekarzinsen von 3 oder 3,5% würde der Abzug für die Hypothekarzinsen die Steuer für den Eigenmietwert ungefähr ausgleichen. In diesem Fall würde ein Systemwechsel für viele Eigentümerinnen und Eigentümer steuerlich keinen Unterschied machen.

Obgleich es eine grosse Anzahl von Befürwortern für eine Änderung der Besteuerung des Eigenmietwerts gibt, sind bislang sämtliche Reformversuche gescheitert (Stand September 2024). Dabei haben sich vor allem zwei Streitpunkte herauskristallisiert:

Erstens wollen die Kantone mit Tourismusregionen und einem hohen Zweitwohnungsanteil nicht auf die beträchtlichen Einnahmen aus der Besteuerung des Eigenmietwerts von Ferienimmobilien verzichten. Der Ständerat will entsprechend lediglich einer Abschaffung der Steuer auf den Erstwohnsitz zustimmen, wohingegen der Nationalrat für einen vollständigen Systemwechsel – und somit auch einer Abschaffung bei Zweitliegenschaften – plädiert. Gemäss Nationalrat soll den betroffenen Kantonen mittels einer «Objektsteuer auf Zweitwohnungen» die Möglichkeit gegeben werden, die Einnahmenseinbussen zu kompensieren. Im September 2024 bekräftigte der Nationalrat erneut den generellen Systemwechsel.

Zweitens herrscht Dissens bei der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Aktuell können Eigentümerinnen und Eigentümer Schuldzinsen im Umfang ihrer steuerbaren Vermögenswerte und weitere 50 000 Franken jährlich abziehen – eine Summe, die in der Praxis selten erreicht wird.

Der Ständerat spricht sich dafür aus, dass künftig die Schuldzinsen bis zu 70% der steuerbaren Vermögenserträge steuerlich geltend gemacht werden dürfen. Dagegen votierte der Nationalrat bislang für eine Geltendmachung von 40%. Im September 2024 wich der Nationalrat von dieser Linie ab und sprach sich knapp für die Anwendung der quotal-restriktiven Methode aus. Dabei ergibt sich die Höhe des Schuldzinsenabzugs aus der Quote von unbeweglichem Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) am Gesamtvermögen.

Von einem Systemwechsel würden diejenigen Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer am meisten profitieren, die ihre Hypothek (fast) vollständig amortisiert haben und nicht gross in den Unterhalt ihres Eigenheimes investieren – und damit keine hohen Abzüge geltend machen können.

Deutlich entlastet würden vor allem Rentnerinnen und Rentner: Nach der Pensionierung sinken in fast allen Fällen die Einkünfte; der steuerbare Eigenmietwert bleibt unverändert. Somit fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht. Bei Familien mit Kindern und berufstätigen Eltern hingegen würde die Steuerentlastung deutlich tiefer ausfallen.

Einen Einfluss auf die steuerlichen Folgen hat auch das Alter einer Immobilie: Während bei neuen Liegenschaften eher wenig für Unterhalt und Renovationen abziehbar ist, kommen Jahre oder Jahrzehnte später meist grössere Investitionen auf die Eigentümerinnen und Eigentümer zu. Mit Renovationen und Instandhaltungen lassen sich die Einkommenssteuern beträchtlich senken – solange das System mit dem abziehbaren Liegenschaftsunterhalt beibehalten wird.

Eher zu den Verlierern würden Käuferinnen und Käufer von Altliegenschaften gehören. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger zu einem wesentlichen Teil von der Steuer abziehen. Sowohl das Baugewerbe als auch Ökonomen rechnen deshalb damit, dass die Anreize für den Liegenschaftsunterhalt zurückgehen könnten. In der Konsequenz ist damit zu rechnen, dass sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften vergrössern würde.

Wann es zu einer Einigung bei der mittlerweile 20-jährigen Diskussion im Parlament kommt, lässt sich derzeit kaum absehen. Zudem ist das Projekt schon zweimal in einem Referendum gescheitert. Da in der Schweiz nur rund 36% (Stand 2021) der Bevölkerung Wohneigentum besitzt, hat die Mehrheit der Bevölkerung kein Interesse an einer ganzen oder teilweisen Abschaffung. Bei einer allfälligen weiteren Abstimmung ist eine dritte Ablehnung daher nicht ausgeschlossen.

Solange keine politische Entscheidung getroffen wird, führt für Eigentümerinnen und Eigentümer kein Weg an der Besteuerung des Eigenmietwerts vorbei.

Betroffenen bleibt also nichts anderes übrig, als möglichst sämtliche Hypotherkarzinsen und andere Kosten steuerlich geltend zu machen. Dazu sollten sich Eigentümerinnen und Eigentümer eingehend mit ihren Abzugsmöglichkeiten befassen. Sowohl die Ermittlung des Eigenmietwertes als auch die konkrete steuerliche Ausgestaltung fallen je nach Kanton recht unterschiedlich aus.