So setzen Sie Steuern beim privaten Immobilienkauf ab

Sobald Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder besitzen, fallen Steuern an. Um den Überblick über alle Abgaben zu behalten, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten. Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen im Detail, welche Ausgaben Sie absetzen können.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen je nach Kanton folgende Abgaben an: zum einen die Handänderungssteuer, zum anderen die Grundbuch- und Notariatsgebühren.

Die Handänderungssteuer wird auch als Grunderwerbsteuer bezeichnet. Sie ist eine wichtige Abgabe, die von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird und den Kaufpreis des Grundstücks betrifft.

Zusätzlich fallen Notariatsgebühren an, da notarielle Beurkundungen üblicherweise Teil des Kaufprozesses sind. Die Grundbuchgebühren entstehen durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt. Beachten Sie dabei, dass die genauen Beträge und Regelungen je nach Kanton variieren können.

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, hat das Auswirkungen auf Ihre Einkommenssteuer und auf Ihre Vermögenssteuer. Bestimmte Kosten, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, können bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Gleichzeitig ist bei selbstgenutztem Wohneigentum der sogenannte Eigenmietwert zu versteuern und bei Renditeobjekten die Mieteinnahmen. Daneben fliesst der Wert des Eigenheims in die Berechnung der Vermögenssteuer ein.

Im Falle eines Liegenschaftsverkaufs ist ebenfalls einiges zu beachten, wobei es wiederum kantonale Unterschiede gibt. Mit folgenden Abgaben müssen Sie rechnen: der Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer sowie Grundbuch- und Notariatsgebühren.

Die Grundstückgewinnsteuer fällt auf die Differenz zwischen den Anschaffungs- und Investitionskosten und dem Verkaufspreis an. Eine detaillierte Übersicht dazu finden Sie in der unten verfügbaren Tabelle.

Zusätzlich können in einigen Fällen Handänderungssteuern anfallen, die beim Wechsel der Eigentümerin oder des Eigentümers an die Gemeinde gezahlt werden. Die Höhe der Handänderungssteuer variiert je nach Kanton.

Wie verhält es sich mit den Steuern und Gebühren bei einem Immobilienkauf, mit denen Sie rechnen sollten? Wir geben Ihnen in der nachfolgenden Tabelle eine detaillierte Übersicht, was Sie zu den Punkten Kauf, Besitz und Verkauf wissen müssen.

Kauf

Besitz

Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, müssen Sie ebenfalls – je nach Kanton –mit Gebühren rechnen. Zum einen kann die Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen. Beachten Sie dabei, dass Eheleute sowie eingetragene Partner und direkte Nachkommen in den meisten Kantonen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit sind. Zudem sind ebenfalls Handänderungssteuer sowie Grundbuch- und Notariatsgebühren zu berücksichtigen.

Als Liegenschaftsbesitzer oder Liegenschaftsbesitzerin stehen Ihnen verschiedene Steuerabzüge zur Verfügung. Dazu gehört die Möglichkeit, Hypothekarzinsen sowie indirekte Amortisationen in die Säule 3a steuerlich geltend zu machen.

Des Weiteren können werterhaltende Renovations- und Unterhaltsarbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Dies umfasst Einlagen in Erneuerungsfonds, Gartenarbeiten, Reparaturen von Haushaltsgeräten, Malerarbeiten, Modernisierung von Badezimmern und alle anfallenden Liegenschaftsnebenkosten wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung. Sie können in der Steuererklärung eine Pauschale oder die effektiven Kosten angeben – wählen Sie die Variante, die höher ausfällt. Wenn Sie die effektiven Kosten angeben, müssen Sie die Ausgaben mit Rechnungen und Quittungen belegen können – bewahren Sie also alles auf.

Stehen grössere, planbare Renovationsarbeiten an, lohnt es sich, die Arbeit auf mehrere Jahre zu verteilen, um die Abzüge in mehreren Steuerperioden geltend machen zu können. Arbeiten und Rechnungen müssen dann klar den jeweiligen Jahren zugeordnet werden können.

Nicht absetzbar sind hingegen Ausgaben, die als Lebenserhaltungs- oder Betriebskosten betrachtet werden. Dazu gehören Ihre Aufwendungen für Heizenergie, Strom, Wasser, Abwasser, Abfallgebühren wie auch die Rechnungen der Telekombetriebe.

Ebenfalls nicht abzugsberechtigt sind Investitionen, die wertvermehrend sind. Wenn Sie etwa eine Sauna neu einbauen oder einen Wintergarten erstellen lassen, reduzieren diese Auslagen Ihr steuerbares Einkommen nicht. Erst Renovationen der Sauna oder des Wintergartens dürfen dann wieder abgesetzt werden. Bewahren Sie dennoch Informationen zu wertvermehrenden Investitionen auf, da diese bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft zur Reduktion der Grundstückgewinnsteuer führen können.

Darüber hinaus können in den meisten Kantonen wertvermehrende Investitionen abgezogen werden, sofern sie die Energieeffizienz steigern oder erneuerbare Energien nutzen, wie beispielsweise Solaranlagen oder Gebäudeisolationen.

Der viel diskutierte Eigenmietwert

Wer Wohneigentum selber bewohnt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert, der von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt wird. Haben Sie für Ihr Haus eine wertvermehrende Investition getätigt, etwa einen Wintergarten erstellen lassen oder eine energetische Sanierung vorgenommen, wird Ihr Eigenmietwert bei der nächsten Neueinschätzung entsprechend angehoben.

Für eine Reduktion des Eigenmietwerts braucht es triftige Gründe. Das kann eine nachweisbare Unternutzung einer Liegenschaft sein, die Verkleinerung des Grundstücks oder ein Missverhältnis zwischen Einkommen und Eigenmietwert. Die Praxis bei der Reduktion ist nicht in allen Kantonen gleich.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird zwar seit langer Zeit gefordert und zurzeit im Parlament diskutiert, aber beschlossen ist noch nichts. Diskutiert wird in diesem Zusammenhang auch, wie stark dann die Steuerabzüge für Schuldzinsen eingeschränkt würden.

Steuer bei Hypotheken für Immobilienkauf

Schuldzinsen jeglicher Art sind absetzbar, egal, ob es sich um eine Hypothek bei der Bank oder um ein anderes verzinstes Darlehen handelt. Die Errichtung von Schuldbriefen zählt zu den Anlagekosten und ist wie alle anderen Aufwendungen für Kauf und Baumassnahmen entscheidend im Falle einer späteren Besteuerung des Grundstückgewinns.

Nicht abziehbar sind Amortisationen, wenn Sie das Grundstück im Privatvermögen halten. Auch die steuerliche Absetzung von Baurechtzinsen ist bei der Bundessteuer wie auch in vielen Kantonen nicht zugelassen. Wenn Sie hingegen die Liegenschaft vermieten, ist der Abzug der Baurechtzinsen möglich.

Steuern beim Hauskauf: Gute Planung zahlt sich aus

Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, hat viele Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu optimieren. Ob Hypotheken und Schuldzinsen, energetische Haussanierungen oder werterhaltende Massnahmen – all diese Ausgaben lassen sich absetzen in der Steuererklärung. Wichtig ist, das Thema Liegenschaftsunterhalt und Steuern rechtzeitig anzugehen. Die frühzeitige Planung umfangreicher Renovationen zahlt sich häufig aus. Im Zentrum steht die Frage, ob es steuertechnisch vorteilhafter ist, die Arbeiten und somit die anfallenden Kosten über mehrere Jahre zu verteilen. Mit guter Vorbereitung ist die Freude am eigenen Zuhause noch grösser.

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie nebst den Anschaffungskosten mit Steuern und Gebühren rechnen.

Aufgrund der verschiedenen Abgaben, wie Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren, sowie der differenzierten Einflüsse auf Einkommens- und Vermögenssteuern empfehlen wir Ihnen, sich gründlich zu informieren und dabei auf die Besonderheiten in Ihrem Kanton zu achten. Um die steuerlichen Implikationen genau zu verstehen und die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen, kann es hilfreich sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.