Das Eigenheim: Lebensziel oder Investition?

Das Leben in den eigenen vier Wänden hat in der Regel auch einen emotionalen Wert, der über die rein finanziellen Aspekte hinausgeht. Dennoch ist es zentral, sich mit den finanziellen Folgen eines solchen Kaufs auseinanderzusetzen, damit das Eigenheim später nicht zur Belastung wird.

Ein persönlicher Finanzplan kann helfen, aufzuzeigen, was der Erwerb eines Eigenheims für die Lebenshaltungskosten und die Erschwinglichkeit anderer Lebensziele bedeutet. Es braucht in der Regel eine gute Anlagestrategie, um genügend Eigenkapital anzusparen – unter Berücksichtigung von Einzahlungen in die Pensionskasse und eines möglichen Vorbezugs. Ausserdem können so Risiken aufgezeigt werden: zum Beispiel, dass es zu einem Klumpenrisiko kommen kann, wenn ein Grossteil des Vermögens in der Immobilie steckt. Oder dass die Hypothekarkosten – je nach Umfang des Fremdkapitals und gewählter Laufzeit der Hypothek – abhängig vom Zinsumfeld teils starken Schwankungen unterliegen können.

Wohneigentümer und Wohneigentümerinnen in der Schweiz haben in den letzten zwei Jahrzehnten davon profitiert, dass die Eigenheimpreise nominal um durchschnittlich 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Ein Hauskäufer mit einem anfänglichen Verschuldungsgrad von 80 Prozent erzielte in dieser Zeitperiode eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalrendite von über 10 Prozent. Mit dem Ende der Negativzinsära sind solche Kapitalgewinne längerfristig unwahrscheinlich. Dennoch dürfte Wohneigentum weiterhin mit den Erträgen einer ausbalancierten Portfoliostrategie mithalten können. Kapitalgewinne können aber nicht oder nur teilweise zur Finanzierung anderer Lebensziele herangezogen werden: nämlich dann, wenn das Objekt verkauft und nicht durch ein gleichwertiges ersetzt wird.

Hypotheken haben sich seit Ende der Negativzinsära verteuert. Geldmarkthypotheken, also solche mit einer variablen Verzinsung, schwanken mit den Leitzinsänderungen der Schweizerischen Nationalbank. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass unter Einhaltung der Tragbarkeitskriterien für den Erwerb der gleichen Fläche aktuell im Landesdurchschnitt entweder rund 20 Prozent mehr Einkommen oder gut 50 Prozent mehr Eigenkapital nötig sind als noch vor der Pandemie.

Grundsätzlich sollte der Immobilienwert das Sechsfache des Einkommens nicht überschreiten – auch nicht zum Zeitpunkt der Pensionierung, wenn das Einkommen typischerweise um 40 bis 50 Prozent sinkt. Abhängig von der Höhe des Einkommens und der Wertentwicklung des Eigenheims ist daher zu berücksichtigen, dass bei der Pensionierung möglicherweise Kapital nachgezahlt werden muss.

Je grösser der Anteil des Gesamtvermögens, der als Eigenkapital in Immobilien gebunden wird, umso weniger freie Mittel sind vorhanden, die anderweitig investiert werden können oder zum Bestreiten der Konsumausgaben zur Verfügung stehen. Können die Lebenshaltungskosten dann nicht mehr gedeckt werden, wäre der Verkauf des Eigenheims eine mögliche Konsequenz.

Generell ist der Erwerb einer Liegenschaft in Verbindung mit der Vorsorgesituation zu betrachten. So werden fast bei jedem zweiten Eigenheimerwerb Vorsorgegelder verwendet. Oftmals werden sie benötigt, um ausreichend Eigenmittel einbringen zu können. Auch ist der Entscheid zwischen einem Kapitalbezug und einer Rente bei Pensionierung so zu überdenken, dass die Tragbarkeit der Immobilienfinanzierung gewährleistet bleibt. Im Alter bringt das Eigenheim die Möglichkeit der Senkung der Wohnkosten durch Verzicht auf nicht zwingenden Unterhalt. Das schadet zwar dem Gebäudewert, ermöglicht aber die Überbrückung von Liquiditätsengpässen.