Propriété: rêve ou investissement?

Emménager dans son propre logement n’est pas qu’une question d’argent. L’aspect émotionnel entre également en jeu. Cependant, il est important d’avoir conscience des répercussions financières qu’un tel achat implique pour ne pas le regretter plus tard.

Il peut être utile de réaliser un plan financier. Cela permet de voir concrètement les effets d’un achat immobilier sur ses dépenses courantes et ses autres objectifs. En général, une bonne stratégie de placement est essentielle pour disposer de suffisamment de fonds propres et permet de prévoir les versements dans la caisse de pension et à un éventuel retrait anticipé. Cela permet également de mesurer les risques, notamment celui de concentration lorsqu’une grande partie du patrimoine repose sur ses biens immobiliers. Il en est de même pour les risques sur les coûts hypothécaires, dont la stabilité est directement corrélée à la bonne santé du marché. Ces risques sont plus ou moins importants en fonction du montant du capital tiers investi et de la durée de l’hypothèque choisie.

Ces vingt dernières années, les propriétaires de biens en Suisse ont pu profiter d’une valorisation nominale moyenne de 3,9% par an sur les prix des biens immobiliers. Pendant cette période, un acheteur ou une acheteuse avec un taux d’endettement initial de 80% bénéficiait d’un rendement moyen sur capital de plus de 10% par an. La période de taux négatifs étant terminée, il est peu probable que les propriétaires bénéficient à nouveau de tels gains en capital. Néanmoins, la propriété du logement devrait rester intéressante en tirant parti des revenus générés par une stratégie de portefeuille équilibrée. Les gains en capital ne peuvent pas ou seulement partiellement financer d’autres projets de vie, notamment lorsque le bien est vendu et n’est pas remplacé par un autre de même valeur.

Le prix des hypothèques a augmenté depuis la fin de la période de taux négatifs. Le prix des hypothèques sur les marchés monétaires, c’est-à-dire celles avec un taux d’intérêt variable, fluctue au gré des changements de taux directeur de la Banque nationale suisse Avec la pandémie, les critères de solvabilité pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse sont devenus plus stricts: en moyenne, on exige à présent presque 20% de revenus et 50% de fonds propres supplémentaires pour une surface comparable.

En principe, la valeur du bien immobilier ne devrait pas représenter plus de 6 années de revenus, y compris au moment de la retraite, où les revenus baissent généralement de 40 à 50%. Selon le montant de revenus annuels et l’évolution de la valeur du bien, il faut également tenir compte de l’éventuel capital manquant qui sera versé au moment de la retraite.

Plus la part de patrimoine total investie dans l’immobilier est importante, moins l’acheteur aura de fonds disponibles pour investir dans un autre projet ou couvrir les frais quotidiens. Dans le cas où le ou la propriétaire n’est plus en mesure de couvrir ses frais, cela peut conduire, entre autres conséquences, à la vente du bien immobilier en question.

En général, l’achat d’un bien immobilier doit se faire en tenant compte de la situation de prévoyance de l’acheteur ou de l’acheteuse. Ainsi, près d’un achat sur deux pourrait être financé par le capital de prévoyance. Ce dernier est parfois nécessaire pour avoir suffisamment de fonds propres. La solvabilité du financement du bien immobilier dépend fortement du retrait ou non du capital de prévoyance. Être propriétaire permet de réduire les coûts de logement à la retraite en économisant les frais liés aux petits travaux. Même si cela engendre une baisse de la valeur du bien, cela permet tout de même de faire face à un manque de liquidités.