Was tun bei steigenden Zinsen? 3 Handlungsfelder

Was eine Forward- oder Terminhypothek genau ist

Mit der Forwardhypothek, auch Terminhypothek genannt, schliessen Sie im Voraus eine Festhypothek ab, die Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen. Damit sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz. Für diese Sicherheit zahlen Sie vielfach einen sogenannten Forward-Aufschlag. Die Terminhypothek können Sie einfach gesagt als Festhypothek mit einem Versicherungsschutz für die Zinshöhe betrachten. Häufig ist die Absicherung des Zinssatzes bis zu 12 Monate im Voraus möglich, teilweise auch 18, 24 oder gar 36 Monate.

Wie der Forward-Aufschlag zustande kommt

Der Forward-Zuschlag wird meist in den Hypothekarzins eingerechnet und verteilt sich so über die gesamte Laufzeit der Hypothek. Einmalige Prämien kommen auch vor, sind aber die Ausnahme.

Die Höhe des Aufschlags auf der Forward- oder Terminhypothek ist meist abhängig von der Dauer der Vorlaufzeit: Je kürzer diese ist, desto tiefer fällt der Aufschlag aus. Bei UBS sind die Bedingungen einfach, klar und vorteilhaft: Der Zinssatz kann bis zu 12 Monate im Voraus fixiert werden.

Wann sich eine Terminhypothek lohnt

Ob sich der Abschluss einer Forward-Hypothek rechnerisch lohnt, lässt sich erst im Nachhinein beantworten, denn dazu muss der Zinssatz einer Festhypothek innerhalb des anvisierten Zeitrahmens so stark steigen, dass er höher liegt als der Zinssatz der Terminhypothek inklusive Forward-Aufschlag. Eine Forward-Hypothek kann auch bei gleich bleibenden oder sogar leicht sinkenden Zinsen sinnvoll sein: Sicherheitsbewusste Immobilienbesitzerinnen oder -besitzer sind manchmal froh, den Zinssatz von Anfang an zu kennen und nicht mit Überraschungen leben zu müssen.

Ein Beispiel für die Berechnung: Wenn der Zinssatz einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren aktuell bei 2,35 Prozent liegt und der Forward-Aufschlag für ein Jahr Vorlauf 0,15 Prozent beträgt, muss der Zinssatz der Festhypothek in den 12 Monaten der Vorlaufzeit mindestens auf 2,5 Prozent steigen, damit sich der Abschluss der Forward-Hypothek lohnt.

Die Antworten auf die Frage, ob sich eine Terminhypothek finanziell lohnt, setzen voraus, dass Sie genau wissen, ab wann Sie das Hypothekendarlehen benötigen. Bei der Erneuerung einer Hypothek ist das Datum von Anfang an bekannt. Nicht immer in Stein gemeisselt ist der Termin allerdings beim Kauf von Wohneigentum und somit für die Ersthypothek. Das kann bei Verzögerungen dazu führen, dass Sie die Hypothek zu einem Zeitpunkt erhalten, an dem Sie das Geld noch nicht benötigen.

Bei steigenden Zinsen verspüren Immobilienbesitzerinnen und -besitzer vielfach zuerst den Impuls, so schnell wie möglich eine Lösung zu finden, um möglichst lange von «noch» günstigen Zinsen zu profitieren. Eine Geldmarkthypothek scheint dabei auf den ersten Blick nicht passend. Studien über einen langen Zeithorizont zeigen allerdings, dass in der Vergangenheit – auch bei steigenden Zinsen – Geldmarkthypotheken günstiger waren als Fixhypotheken.

Geldmarktzinssätze sind in einem normalen Zinsumfeld im Vergleich zu Zinssätzen längerfristiger Finanzierungen zwar tiefer, können sich aber auch vergleichsweise schnell ändern. Deshalb eignet sich die UBS SARON Hypothek vor allem für Personen, die das Geschehen am Geld- und Kapitalmarkt verfolgen sowie Zinsschwankungen finanziell tragen können und möchten.

Es empfiehlt sich daher, eine Hypothek in mehrere Tranchen zu unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen und je nach Finanzierungsstrategie kann ein Einbezug von SARON Hypotheken sinnvoll sein. So lässt sich das Risiko steigender Zinsen über einen langen Zeitraum gut absichern. Gut zu wissen ist dabei, dass UBS SARON Hypotheken jederzeit in Festhypotheken überführt werden können.

Sie sehen, es gibt nicht die eine richtige oder geeignete Strategie. Sie muss für Sie stimmen und auf Ihr persönliches Sicherheitsbedürfnis und Ihr Interesse an Zinsentwicklungen ausgerichtet sein. Daher lohnt sich eine professionelle Beratung bei UBS. So lassen sich alle wichtigen Punkte berücksichtigen und Sie erhalten die Strategie, die für Sie passt.