Que faire quand les taux montent? Utiliser 3 leviers.

L’hypothèque forward ou hypothèque à terme

L’hypothèque forward, aussi appelée hypothèque à terme, vous permet de contracter en avance une hypothèque fixe dont vous aurez besoin plus tard. Vous sécurisez ainsi les taux actuels. Pour profiter de cette sécurité, vous devez vous acquitter du «supplément à terme». Vous pouvez tout à fait considérer une hypothèque à terme comme une hypothèque fixe disposant d’une sécurité supplémentaire contre la hausse des taux. La couverture de taux est en général possible jusqu’à 12 mois, et parfois à 18, 24 ou 36 mois d’avance.

Comment la prime à terme est calculée

Dans la plupart des cas, le supplément à terme est compris dans le taux hypothécaire et est réparti sur l’ensemble de la durée de l’hypothèque. Les primes forfaitaires sont possibles, bien qu’elles représentent une exception.

Le montant du supplément à terme dépend en grande partie de la durée de l’avance: plus elle est courte, plus la prime est faible. Chez UBS, les conditions sont à la fois simples, claires et avantageuses: le taux peut être fixé jusqu’à 12 mois à l’avance.

Quand le recours à une hypothèque à terme se justifie

Pour que le recours à une hypothèque à terme se justifie sur le plan comptable, il faut que le taux de l’hypothèque fixe monte de telle façon qu’il dépasse le taux de l’hypothèque à terme (avec supplément) sur la période de temps envisagée. Il n’est toutefois pas possible de le savoir en avance. Une hypothèque forward peut valoir le coup aussi si les taux restent stables ou évoluent à la baisse: les propriétaires souhaitant s’assurer une plus grande sécurité apprécient souvent de connaître le taux d’intérêt dès le départ et de ne pas risquer de mauvaises surprises.

Exemple de calcul: imaginons que sur la période concernée, le taux de l’hypothèque fixe soit établi à 2,35% sur 10 ans et que le supplément à terme soit de 0,15% pour une année d'avance, alors il faut que le taux de l’hypothèque fixe monte à 2,5% sur les 12 mois, pour que le recours à l’hypothèque forward se justifie.

Pour savoir si l’hypothèque fixe vaut le coup financièrement, déterminer en avance quand vous aurez besoin de l'hypothèque. La date de renouvellement d’une hypothèque est connue dès le départ. La date d'achat d’un bien immobilier et donc celle de la première hypothèque ne sont pas toujours gravées dans le marbre. En cas de retards, cela peut conduire à ce que vous receviez l’hypothèque à un moment où vous n’avez pas encore besoin d’argent.

Lorsque les taux montent, les propriétaires sont nombreux a être tentés de trouver une solution le plus rapidement possible, et de profiter le plus longtemps possible de taux «encore» attractifs. Une hypothèque du marché monétaire ne semble pas adaptée au premier abord. Toutefois, les études conduites sur le long terme démontrent que, par le passé, ces hypothèques se sont révélées plus intéressantes que les hypothèques fixes, même lorsque les taux montaient.

Les taux du marché monétaire sont plus bas dans un environnement de taux d’intérêt normal que les taux d’intérêt pour les financements à long terme, mais ils peuvent également évoluer relativement rapidement. L’Hypothèque SARON UBS est donc avant tout adaptée aux personnes qui suivent les événements sur le marché monétaire et le marché des capitaux et qui souhaitent et sont en mesure d’assumer financièrement les fluctuations des taux.

Il est donc recommandé de découper l’hypothèque en plusieurs tranches avec différentes échéances et, en fonction de la stratégie de financement, il peut aussi s’avérer judicieux d’inclure des hypothèques SARON. Cela constitue une bonne protection contre le risque de montée des taux sur le long terme. Il faut également savoir qu’il reste possible à tout moment de convertir une Hypothèque SARON UBS en hypothèque fixe.

Comme vous avez pu le constater, il n’existe pas de stratégie toute faite ou parfaite. Il faut avant tout qu’elle soit adaptée à vos besoins de sécurité et à vos intérêts par rapport à l’évolution des taux. C’est en cela que le conseil professionnel d’UBS peut vous aider. Vous pourrez examiner tous les points importants de la sorte et vous voir proposer une stratégie qui soit faite pour vous.