Vermögen
Nachhaltigkeit und Renditeliegenschaften
Lesen Sie, welche Überlegungen bei energetischen Sanierungen von Immobilien in die Entscheidungsgrundlage fliessen sollten.
Die Bemühungen zur Senkung des CO2-Ausstosses des hiesigen Gebäudeparks sind gross – auch aufgrund von politischem Druck. Bei Mehrfamilienhäusern kann dies insgesamt ein Investitionsvolumen für Sanierungen von mehr als 75 Mrd. Franken auslösen. Denn bestehende Mehrfamilienhäuser werden noch immer zu mehr als zwei Dritteln mit den fossilen Energieträgern Öl und Gas beheizt.
Wann macht sich die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses bezahlt?
Wann macht sich die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses bezahlt?
- Ist die energetische Sanierung kostendeckend? Die Kosten einer energetischen Sanierung können als wertvermehrende Investition zum Grossteil auf die Mieterschaft überwälzt werden. Da energetische Investitionen ausserdem steuerlich absetzbar sind, ist die mögliche Erhöhung der Nettomieten zumeist kostendeckend. Andernfalls ist es empfehlenswert, mit der Sanierung zu warten.
- Führt die energetische Sanierung zu sinkenden Bruttomieten? Wie in (1) erläutert, steigt bei einer energetischen Sanierung im Normalfall die Nettomiete. Gleichzeitig sinken aber dank tieferem Energieverbrauch die Nebenkosten. Ist diese Energieeinsparung gross, wie bei alten sanierungsbedürftigen Gebäuden, so sinkt die Bruttomiete und die Mieterschaft profitiert. Würde die Bruttomiete aber steigen, muss die nachfolgende Frage beantwortet werden.
- Sind höhere Bruttomieten am Markt durchsetzbar? Liegen die Marktmieten (Mieten bei Neuvermietung) über den aktuellen Bestandesmieten einer Liegenschaft, so dürfte die Vermietbarkeit auch bei höheren Bruttomieten gegeben sein. Dies gilt insbesondere für ältere Gebäude in Grosszentren und boomenden Agglomerationsregionen. In der Peripherie und Teilen der erweiterten Agglomeration, wo der Leerstand deutlich überdurchschnittlich ist, zahlen sich grosse Investitionen in energetische Sanierungen hingegen weniger aus. Sind höhere Bruttomieten nicht durchsetzbar, so schmilzt die effektive Mietrendite dahin und die Investition dürfte sich aus Eigentümeroptik finanziell kaum lohnen.
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Die energetische Sanierung kann im Rahmen einer Teilsanierung oder Totalsanierung erfolgen. Insbesondere wenn es baulich notwendig ist, kann die Totalsanierung unter Umständen günstiger sein als eine Teilsanierung. Sie zahlt sich vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen Gebäuden an Zentrumslagen aus, da der Qualitäts- und der Marktmietenaufschlag dort besonders hoch sein dürften.
Fazit für Investierende: fünf wichtige Überlegungen
Fazit für Investierende: fünf wichtige Überlegungen
- Hohe Renditen sind möglich: Eine energetische Sanierung kann dank hoher Steuerabzüge, Subventionen und möglicher Mietpreisanpassungen eine solide Rendite abwerfen. Mittels Fremdfinanzierung lassen sich im aktuellen Tiefzinsumfeld oftmals Eigenkapitalrenditen im tiefen zweistelligen Prozentbereich erwirtschaften.
- Steigende Abgaben verbessern die Rentabilität: Höhere CO2-Abgaben erhöhen die Energiekosten und machen Sanierungen aus Sicht der Mieterschaft daher wünschenswerter. Insbesondere in der Peripherie stiege dann auch die Rendite für den Eigentümerschaft, da potenziell höhere Nettomieten eingefordert werden können. In den Zentren würde sich der Anreiz erhöhen, eine Totalsanierung vorzuziehen.
- Renditeoptimum ist nicht gleich Sanierungsoptimum: Die Sanierungsrendite sinkt mit zunehmendem Investitionsvolumen. Ob die Sanierung so kosteneffizient wie möglich sein soll, der Energieverbrauch auf null gedrückt oder sogar ein Plusenergiehaus angestrebt werden soll, ist letztlich Ermessenssache der Investorin bzw. des Investors.
- Zertifizierungen lohnenswert: Energieausweise wie der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) oder Minergie dürften mittelfristig zum Standard werden, auch wenn sie je nach Komplexität der Zertifizierung teils mit beträchtlichen Kosten verbunden sind. Eine Prämie (oder zumindest kein Abschlag) bei einem Verkauf der Immobilie oder bei Börsenbewertungen (wie im Fall von Immobilienaktien und -fonds) dürften die Folge sein.
- Bessere Vermietbarkeit: Langfristig dürften energetisch effiziente Gebäude auch von einer besseren Vermietbarkeit profitieren. Denn auch die Mieterschaft wird in Zukunft noch stärker darauf achten.
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