Investissement vert et biens de rendement

De grands efforts ont été consentis en vue de réduire les émissions de CO₂ du parc immobilier, en partie pour des raisons politiques. La rénovation de l’ensemble des immeubles locatifs pourrait représenter un investissement de plus de 75 milliards de francs. En effet, le parc actuel d’immeubles locatifs est encore chauffé au ⅔ au moyen d’énergies fossiles.

1. Est-ce rentable? Les coûts de cette opération peuvent être répercutés en grande partie sur les locataires étant donné la plus-value engendrée. En plus, comme les investissements énergétiques sont déductibles des impôts, la hausse potentielle du loyer net couvre en général les coûts initiaux. Dans le cas contraire, il est recommandé de remettre la rénovation à plus tard.
2. Cela peut-il causer une baisse des loyers bruts? Comme expliqué au point 1, le loyer net augmente après cette opération, en temps normal. Par la même occasion, les charges baissent en raison de la consommation énergétique moindre. Si l’économie énergétique se révèle importante, comme avec un immeuble ancien, alors le loyer brut peut baisser, ce qui représente un gain pour les locataires. Si par contre le loyer brut augmente, alors il faut répondre à la question ci-dessous.
3. Une hausse du loyer brut peut-elle passer? Si les loyers demandés (pour une nouvelle location) sont inférieurs à ceux du marché, alors le bien devrait encore pouvoir se louer en dépit d’une hausse du loyer brut. Cela vaut en particulier pour les immeubles anciens dans les grands centres et les agglomérations à forte croissance. C’est bien moins intéressant en périphérie et certains endroits de l’agglomération étendue où la proportion de surfaces inoccupées est supérieure à la moyenne. S’il n’est pas possible d’appliquer cette hausse, les rendements effectifs des loyers en pâtissent et l’investissement énergétique ne vaut alors pas le coût pour le propriétaire.

La rénovation énergétique peut se faire dans le cadre d’un assainissement partiel ou complet. Ce dernier peut être plus intéressant qu’un assainissement partiel surtout quand il s’agit d’une nécessité de construction. Cela vaut surtout le coup pour les bâtiments anciens qui en ont besoin et qui sont situés dans un endroit central, étant donné que le gain de qualité et la hausse des loyers du marché peuvent être particulièrement importants.