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L’immobilier comme héritage: prenez ces conseils en compte

Outre leur valeur matérielle, les biens immobiliers ont souvent une valeur sentimentale qui en complique souvent la transmission pour de nombreuses familles. Découvrez dans cet article comment gérer au mieux la succession.

29 juil. 2021 6 minutes de lecture
Transmission équitable des biens immobiliers
Les biens immobiliers ont souvent une grande valeur sentimentale.

L’essentiel en bref

  • Si la testatrice ou le testateur n’a ni testament, ni pacte successoral, toute la masse successorale est répartie selon les règles du droit des successions. Ce qui ne correspond pas toujours aux souhaits des survivants.
  • Si le ou la conjoint-e survivant-e souhaite rester dans le logement comme seul-e propriétaire, il ou elle doit verser aux héritiers légaux leur réserve héréditaire.
  • Pour éviter tout différend au sein de la communauté héréditaire, il est conseillé de régler sa succession de son vivant.

Les biens immobiliers constituent une part importante du patrimoine de nombreuses familles. Cependant, il n’est pas possible de partager une maison ou de faire des travaux dans un appartement pour le transformer en plusieurs petits logements. Cet état de fait en rend la transmission difficile. Outre leur valeur matérielle, ils ont aussi souvent une grande valeur sentimentale.

Dans cet article, nous vous montrons les obstacles que vous pouvez rencontrer lors de la transmission de biens immobiliers et nous vous donnons des conseils pour les surmonter.

Transmission de biens immobiliers: les sentiments sont souvent de la partie

La valeur d’une maison peut augmenter ou baisser avec le temps. Qui plus est, les propriétaires peuvent aussi la définir sur les plans personnel et sentimental.

Prenons un exemple: vous possédez une maison dans les montagnes, un immeuble locatif comme bien de rendement ainsi que le logement où ont grandi vos deux enfants. Comment partageriez-vous ces trois biens immobiliers entre vos deux enfants?

Du fait de sa valeur sentimentale, entre autres, les parents souhaitent souvent que leur maison reste dans la famille. Et si les enfants ne voulaient pas du tout en hériter?

Peut-être qu’ils souhaitent créer leur propre cocon ou fonder une entreprise et ont besoin d’un capital de départ pour concrétiser leurs projets.

Les biens immobiliers s’accompagnent aussi souvent d’une importante charge administrative. Les frais d’entretien peuvent être conséquents. Peut-être qu’un assainissement coûteux est à l’ordre du jour? Faut-il reprendre et rembourser des hypothèques en cours? Il est conseillé d’aborder ces questions en famille et d’en parler ouvertement.

Voici ce qu’il advient des biens immobiliers quand rien n’a été réglé

Les dispositions légales s’appliquent si rien n’a été réglé. Ces règles ne répondent souvent pas aux attentes et aux besoins des familles. D’après les règles du droit des successions, une moitié de l’héritage revient au parent survivant et l’autre, aux enfants. Cependant, ces règles répondent rarement aux attentes et aux besoins des familles. En effet, le parent survivant souhaite souvent rester dans le logement comme seul propriétaire. Dans ce cas, il faut soit attribuer d’autres parts du patrimoine total aux autres héritiers, soit leur verser leur part de l’héritage.

Pour en savoir plus sur l’ordre de succession légal, lisez notre article «Comment planifier votre succession en temps et en heure».

Si un héritier souhaite le versement de la sienne, les questions suivantes se posent, entre autres:

  • Les liquidités disponibles sont-elles suffisantes pour pouvoir verser leur part à chacun des héritiers? Est-il possible de payer les impôts sur la succession?
  • Souhaite-t-on accorder un droit d’usufruit ou d’habitation au parent? Si oui, à quel montant correspond-t-il? Comment payer des impôts dessus?
  • Le cas échéant, le maintien de la communauté héréditaire sans partager le patrimoine de succession ni verser leur part aux héritiers serait-il une solution adaptée?

Si un bien immobilier est légué plusieurs fois au cours des années, la communauté héréditaire s’accroît sans règlement correspondant, ce qui peut compliquer la gestion ou la vente du bien en raison de l’unanimité nécessaire pour prendre les décisions le concernant. C’est, en partie, pourquoi il est conseillé de régler sa succession ou la transmission de ses biens de son vivant.

Prenez ces choses en compte lors d’une transmission de votre vivant

Transmettre vos biens de votre vivant implique de rendre vos héritiers et héritières propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Vous devez tenir compte des points suivants:

  • Même lorsqu’un bien est transmis sous forme d’avancement d’hoirie, la valeur d’imputation est déterminée au moment de la succession. Ce qui peut donner lieu à des demandes de compensation au sein de la communauté héréditaire lorsque la valeur du bien immobilier a changé entre-temps.
  • L’indivisibilité d’un bien immobilier peut conduire à un manque de liquidités dans la masse successorale et à la nécessité de vendre le bien afin de pouvoir verser les parts obligatoires.
  • Avant de transmettre le bien immobilier à l’un de vos enfants, pensez à bien en vérifier la viabilité financière s’il est encore grevé d’une hypothèque. Il faut également contrôler les liquidités nécessaires pour les versements aux cohéritiers et les paiements d’impôts.

Prenez aussi en compte les besoins des bénéficiaires

Il n’est pas rare que le fort attachement vis-à-vis de nos biens immobiliers soit partagé par toute la famille. Il est donc conseillé de vérifier si la transmission d’un bien immobilier répond aux besoins de l’enfant qui en hérite et n’est pas source de conflits entre les descendants. Apprenez-en plus dans notre article «Héritage: comment éviter les conflits».

Si vous êtes effectivement confrontée au problème du partage équitable de vos biens immobiliers, référez-vous à la check-list UBS immobilier.

Check-list immobilier

Voici comment poser les bases solides de votre succession immobilière:

  • Les biens immobiliers constituent souvent la plus grande part matérielle de la masse successorale. Leur transmission influe donc fortement sur la planification de la succession et sur les parties prenantes.
  • Assurez-vous de bien connaître les souhaits et les attentes des héritiers concernant vos biens immobiliers ainsi que la viabilité d’une hypothèque en cours.
  • En cas d’avancement d’hoirie avec un bien immobilier, il est conseillé de consigner par écrit son estimation et une éventuelle compensation financière des héritiers, et ce, en présence de tous les membres de la famille concernés.
  • Moins un bien immobilier est légué avec règlement spécial de la succession, plus la communauté héréditaire augmente en nombre, ce qui complique la coordination pour gérer le bien ou potentiellement le vendre.
  • Lors de la vente d’un immeuble de rendement, il faut tenir compte des conséquences de la suppression des revenus locatifs réguliers sur le portefeuille.
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