Deutsche Wohnimmobilien

In unserem letzten Blogpost haben wir dargelegt, warum die aktuelle Marktsituation einen attraktiven Einstiegspunkt in die europäischen Immobilienmärkte darstellt: Der Zyklus beginnt zu drehen, insbesondere für die Segmente oder Märkte, in denen die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte günstig sind. Im Beitrag dieser Woche befassen wir uns mit den Marktfundamentaldaten für deutsche Wohnimmobilien.

Mit mehr als 50% Mietern ist der deutsche Wohnungsmarkt traditionell ein starker Mietermarkt¹. In den letzten zwei Jahren hat der Mietermarkt aufgrund gestiegener Hypothekarkosten und einer, trotz des im Jahr 2023 beobachteten Preisrückgangs, weiter sinkenden Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum weiteren Aufschwung erfahren.

Zudem hat das starke Bevölkerungswachstum, getrieben durch die Nettozuwanderung, die Nachfrage angekurbelt. In den vergangenen zehn Jahren ist die deutsche Bevölkerung um 3,5 Millionen Menschen auf rund 84,7 Millionen zum Ende des Jahres 2023 gewachsen².

Die steigende Nachfrage trifft jedoch auf eine rückläufige Ausweitung des Angebots. Das Ziel der deutschen Bundesregierung von 400 000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde kontinuierlich unterschritten. Die Zahl der jährlich neu gebauten Wohneinheiten in den letzten 10 Jahren lag konstant zwischen 220 000 und 275 000 . Das Problem der unzureichenden Bautätigkeit besteht also schon seit einiger Zeit. Im Zuge der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten in den letzten zweieinhalb Jahren hat es sich jedoch noch deutlich verschärft. Dies zeigt sich in der Zahl der Baugenehmigungen, die zwischen Juni 2022 und Juni 2024 um 42% gesunken sind (siehe Abbildung 1).

Abbildung 1: Monatlich genehmigte Wohnungen (saisonbereinigt)

Die Kombination aus steigender Nachfrage und rückläufiger Angebotsausweitung führt – wenig überraschend – zu sinkenden Leerständen. Im Zeitraum 2012 bis 2022 sank die durchschnittliche Leerstandsquote in Deutschland von 3,3% auf 2,5% . Besonders ausgeprägt ist die tiefe Leerstandsquote in den Grossstädten, die im Jahr 2022 eine Leerstandsquote von nur 1% verzeichnete.

Wie wir aus den Grundlagen der Volkswirtschaftslehre wissen, führt eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt, zu Preissteigerungen. Dementsprechend spiegelt sich die Verknappung auf dem Mietwohnungsmarkt in einem deutlichen Mietwachstum wider. Von 2014 bis 2023 stiegen die Medianmieten in den acht großen Zentren laut JLL um rund 60% (siehe Abbildung 2). Mit mehr als einer Verdoppelung sticht Berlin mit einem besonders starken Wachstum hervor. Im gleichen Zeitraum wuchs auch die Bevölkerung in Berlin um 9%, und damit deutlich mehr als in Deutschland (4,3%).

Abbildung 2: Entwicklung der Medianmieten in den deutschen Top 8 Städten
(Index, 1H14=100)

Nach den Hochrechnungen des Statistischen Bundesamtes wird die Bevölkerung in Deutschland von 2022 bis 2040 um 0,7% wachsen. Es wird jedoch erwartet, dass die Zahl der Haushalte aufgrund des anhaltenden Trends zu kleineren Haushaltsgrößen stärker zunehmen wird. Dadurch wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Darüber hinaus dürfte das Wachstum der Haushalte in Städten und ihren Ballungsräumen aufgrund der fortschreitenden Urbanisierung stärker ausfallen.

Angesichts der prognostizierten Nachfragesteigerungen bei voraussichtlich weiter verhaltener Bautätigkeit ist kaum mit einer deutlichen Abschwächung des Mietwachstums zu rechnen. PMA erwartet zwischen 2024 und 2028 ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 3,1% p.a. in den 15 größten deutschen Städten und 3,4% p.a. in den Top 8 (siehe Abbildung 3). Auch hier wird erwartet, dass Berlin mit einem erwarteten Mietwachstum von 4,4% p.a. besser als der Rest des Landes hervorgehen wird, gefolgt von Stuttgart mit 3,9% p.a.. Bei einer prognostizierten Inflationsrate von 1,7% p.a. im gleichen Zeitraum dürfte das Mietwachstum in allen 15 größten Städten über der Inflation liegen.

Abbildung 3: Prognostiziertes Wachstum der Wohnungsmieten 2024–2028 (%, p.a.) in den 15 größten deutschen Städten

Wie in unserem letzten Artikel besprochen, helfen die im Zuge der Zinswende stattgefundenen Korrekturen, Anlegern, aktuell zu attraktiven Preisen in den Markt einzusteigen. Da derzeitig nicht zu erwarten ist, dass das Kapitalwachstum wieder das Niveau der Negativzinsära erreicht, wird die Bedeutung robuster, wachsender Cashflows für Immobilieninvestoren in naher Zukunft zunehmen.

¹Eurostat, August 2024
²Destatis Statistisches Bundesamt, August 2024
³Destatis Statistisches Bundesamt, August 2024
⁴empirica; CBRE Group, August 2024