UBS Global Real Estate Bubble Index 2024: Miami in testa

Zurigo, 24 Settembre 2024 – Secondo l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, il rischio di una bolla immobiliare nelle città analizzate è diminuito per il secondo anno consecutivo. Tra le città esaminate, attualmente Miami mostra il rischio più elevato, seguita da Tokyo e, nonostante un calo significativo del punteggio rispetto allo scorso anno, da Zurigo. Un elevato rischio di bolla immobiliare è evidente a Los Angeles, Toronto e Ginevra.

Nella categoria di rischio moderato si trovano Amsterdam, Sydney e Boston, e dopo una forte riduzione degli squilibri, anche Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv e Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid. Dubai è la città che ha registrato il maggior aumento del punteggio di rischio.

Secondo l'indice, un basso rischio di bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano nella stessa categoria. San Paolo è la città che registra il rischio di bolla più basso.

I prezzi delle abitazioni, adeguati all’inflazione, nelle città analizzate sono in media circa il 15% più bassi rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale. Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, spiega: “Le città che hanno registrato le più forti correzioni dei prezzi sono quelle che hanno mostrato un elevato rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti”. I prezzi reali di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi post-pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdam, invece, hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali.

Negli ultimi quattro trimestri, la crescita dei prezzi delle case è stata contenuta. Tuttavia, a Parigi e Hong Kong sono continuate forti correzioni. Al contrario, nelle località ambite come Dubai e Miami, i prezzi hanno registrato un'ulteriore impennata. Inoltre, in alcune città con una marcata carenza di abitazioni, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi reali sono aumentati di oltre il 5% rispetto lo scorso anno.

Lo spazio abitativo economicamente accessibile per un lavoratore qualificato del settore dei servizi rimane, in media, del 40% inferiore rispetto al 2021, prima dell'aumento dei tassi di interesse globali. Gli attuali livelli dei prezzi sembrano tutt'altro che sostenibili rispetto i livelli dei tassi di interesse correnti, soprattutto nei mercati con alti tassi di proprietà immobiliare. Tuttavia, un deterioramento significativo dell'accessibilità economica non determina necessariamente una correzione dei prezzi.

La crescente carenza di alloggi, che si riflette nell'aumento degli affitti, ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Gli affitti reali sono aumentati in media del 5% negli ultimi due anni e nella maggior parte dei casi hanno superato la crescita dei redditi. Nella maggior parte delle città la crescita degli affitti è addirittura aumentata negli ultimi quattro trimestri. Nessun miglioramento arriva dal fronte dell'offerta, in quanto gli alti tassi di interesse e l'aumento dei costi di costruzione hanno pesato sull'edilizia abitativa. Negli ultimi due anni, i permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città.

L’andamento del mercato immobiliare è destinato a migliorare. L'aumento degli affitti sta sostenendo la domanda di case di proprietà nelle aree urbane. Il calo dei tassi d'interesse sposterà in modo netto il vantaggio in termini di costi d'uso dall’affitto all'acquisto. Gli acquirenti della prima casa torneranno sul mercato con il conseguente miglioramento dell'accessibilità del mercato. Matthias Holzhey, autore principale dello studio condotto da UBS Global Wealth Management, conclude: “I prezzi reali delle case in molte città hanno toccato il fondo. Le prospettive economiche determineranno probabilmente se i prezzi torneranno a salire o se invece resteranno stabili”.

Svizzera
Acquistare un immobile di proprietà a Zurigo costa oggi quasi il 25% in più rispetto a cinque anni fa in termini reali. Negli ultimi quattro trimestri Zurigo ha registrato, inoltre, uno dei più alti aumenti degli affitti di tutte le città oggetto dello studio. La quota di abitazioni di proprietà è in calo, poiché i nuovi condomini sono spesso affittati come proprietà in buy-to-let. A causa della limitatissima mole di case di proprietà a Zurigo, queste saranno sempre più percepite come un bene di lusso.

Dalla pandemia, i prezzi a Ginevra sono aumentati solo della metà rispetto a Zurigo. Sono circa il 10% più alti in termini reali rispetto a cinque anni fa, ma sono rimasti stagnanti negli ultimi quattro trimestri. L'anno scorso Ginevra ha registrato la più forte crescita demografica dal 2015, ponendo fine a un periodo di stagnazione di tre anni. Di conseguenza, negli ultimi quattro trimestri gli affitti a Ginevra sono aumentati più dei redditi.

Europa
Il mercato immobiliare a Londra ha perso un quarto del suo valore dal picco storico del 2016. Sono attesi altri tagli dei tassi da parte della Bank of England, che potrebbero ravvivare la domanda di acquisto di case, soprattutto perché anche gli affitti sono in aumento. Le previsioni per il mercato principale sembrano un po' più cupe, dove l'incertezza sui regimi fiscali sfavorevoli per i ricchi minaccia di minare la domanda in questo segmento.

Tra il 2009 e il 2021, il calo dei tassi ipotecari ha stimolato la domanda di case di proprietà a Stoccolma, facendo aumentare i prezzi reali delle abitazioni di circa il 90%, superando i redditi e gli affitti locali. L'aumento dei tassi di interesse e la debolezza dell'economia locale hanno fatto crollare la domanda e innescato una brusca correzione dei prezzi. Negli ultimi tre anni, i prezzi reali sono scesi di quasi il 30%. È probabile che la domanda di case di proprietà torni a crescere con il miglioramento dell'accessibilità economica.

I prezzi reali delle abitazioni a Varsavia sono aumentati di quasi il 30% tra il 2012 e il 2022. Le solide prospettive occupazionali, l'ampliamento della metropolitana e i moderni sviluppi abitativi hanno reso il mercato attrattivo per i nuovi residenti e per gli investitori buy-to-let. Un nuovo programma di sovvenzioni sponsorizzato dal governo ha scatenato un'altra frenesia di acquisto nel 2023, ma è probabile che la dinamica dei prezzi rallenti nei prossimi trimestri.

Sia Francoforte che Monaco di Baviera presentavano un rischio di bolla immobiliare molto elevato fino al 2022. Da allora, l'aumento dei tassi ipotecari ha fatto crollare entrambi i mercati, con un calo dei prezzi reali delle abitazioni di un quinto rispetto ai rispettivi picchi. I tassi di interesse previsti più bassi, insieme a un'offerta ridotta, dovrebbero portare a una ripresa dei prezzi.

Sostenuti dal calo dei tassi ipotecari e dalla forte domanda internazionale, a Parigi i prezzi reali sono aumentati del 30% tra il 2015 e il 2020. L'emigrazione, le restrizioni sui prestiti, l'aumento dei tassi ipotecari e della tassa di proprietà hanno frenato la domanda. Con un calo del 10% al netto dell'inflazione negli ultimi quattro trimestri, Parigi è stata il mercato immobiliare europeo più debole tra tutte le città esaminate dallo studio.

I prezzi delle abitazioni a Milano hanno continuato a superare la media nazionale. Un'economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di case. Tuttavia, al netto dell'inflazione, i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018.
Al contrario, la forte formazione di famiglie e la domanda di investimenti hanno intensificato la carenza di alloggi a Madrid. Gli affitti reali sono aumentati del 15% negli ultimi quattro trimestri. I prezzi reali delle abitazioni sono aumentati del 5% tra la metà del 2023 e la metà del 2024, nonostante le condizioni di finanziamento sfavorevoli.

Tra il 2012 e il 2022, i prezzi reali delle abitazioni ad Amsterdam sono raddoppiati, staccandosi dalle altre regioni olandesi e dal mercato locale degli affitti. Il peggioramento delle condizioni di finanziamento e l'inflazione hanno ridotto il potere d'acquisto delle famiglie e la loro disponibilità ad acquistare una casa. I prezzi reali sono scesi del 15% tra il 2022 e il 2023. Tuttavia, grazie alla scarsità dell'offerta, il mercato ha toccato rapidamente il fondo e i prezzi sono tornati a salire.

Medio Oriente
Spinti dal calo dei tassi d'interesse e dall'intensificarsi della carenza di alloggi, i prezzi reali delle abitazioni a Tel Aviv sono triplicati tra il 2002 e il 2022. L'aumento dei tassi ipotecari ha posto fine al boom due anni fa e la domanda si è spostata sul mercato degli affitti. Di conseguenza, i prezzi reali sono scesi del 10% alla fine del 2023. Tuttavia, le transazioni di immobili hanno iniziato a riprendersi nel 2024 sulla base del timore di perdere l'occasione, nonostante le preoccupazioni per la sicurezza.

Dopo una correzione dei prezzi durata sette anni, nel 2020 il segnale di rischio bolla a Dubai è stato basso. Da allora, il numero di operazioni ha raggiunto ogni anno nuovi massimi storici e l'eccesso di offerta è stato assimilato. Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati di quasi il 17% e sono più alti del 40% rispetto al 2020. Un'elevata percentuale di operazioni off-plan - probabilmente speculative - e una nuova offerta elevata potrebbero innescare una moderata correzione dei prezzi nel breve termine.

APAC
Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi reali degli immobili a Hong Kong hanno registrato un calo a due cifre. In condizioni di inflazione corretta, i prezzi delle abitazioni sono tornati ai livelli visti per l'ultima volta nel 2012. Il numero di operazioni è diminuito drasticamente e la crescita dei mutui si è arrestata. Una solida crescita economica e tassi di interesse più bassi dovrebbero sostenere la domanda il prossimo anno.

A Singapore, negli ultimi cinque anni, la crescita degli affitti ha superato quella dei prezzi, grazie all'afflusso di talenti a livello globale e ai ritardi nell'edilizia. L'anno scorso, tuttavia, gli affitti reali sono scesi del 7% mentre i prezzi sono aumentati del 3%. I tassi di interesse elevati e l'allentamento delle restrizioni all'offerta hanno aumentato le scorte invendute, suggerendo una moderata inflazione dei prezzi in futuro.

A causa degli alti tassi di interesse, Sydney ha attualmente la peggiore accessibilità economica di tutte le città oggetto dello studio, seconda solo a Hong Kong. Ciononostante, negli ultimi quattro trimestri i prezzi sono leggermente aumentati in condizioni adeguate all'inflazione e, in termini reali, sono solo del 10% inferiori al picco del 2022. La resistenza dei prezzi è dovuta principalmente alla forte carenza di alloggi.

I prezzi reali delle abitazioni a Tokyo sono aumentati di circa il 5% negli ultimi trimestri, proseguendo la tendenza degli anni precedenti. Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle abitazioni sono aumentati di oltre il 30% in condizioni adeguate all'inflazione, più che raddoppiando l'aumento degli affitti. Tokyo ha uno dei rapporti prezzo-reddito più alti tra tutte le città analizzate.

Americhe
L'elevata inflazione degli ultimi due anni ha contribuito in modo significativo a ridurre gli squilibri del mercato immobiliare in Canada. Nonostante la diminuzione dell'accessibilità economica, il mercato immobiliare ha retto bene. Al netto dell'inflazione, i prezzi di acquisto sia a Toronto che a Vancouver sono solo leggermente inferiori ai livelli di tre anni fa.

Dopo un prolungato periodo di debolezza, i prezzi delle abitazioni a San Paolo sono leggermente aumentati al netto dell’inflazione per il secondo anno consecutivo. Tuttavia, i prezzi reali rimangono inferiori di oltre il 20% rispetto al picco raggiunto alla fine del 2014. L'affitto rimane finanziariamente più attraente della proprietà della casa, a causa dei tassi di interesse molto elevati. Di conseguenza, negli ultimi quattro trimestri gli affitti sono aumentati di quasi il 10% in termini reali.

Il mercato delle case di proprietà negli Stati Uniti soffre di una crescente inaccessibilità, in quanto la percentuale del pagamento mensile del mutuo rispetto al reddito familiare è ben al di sopra di quella registrata durante il picco della bolla immobiliare del 2006/2007. Nonostante la scarsa accessibilità, i prezzi delle case a New York non hanno subito una brusca correzione. Sono solo il 4% al di sotto dei livelli del 2019 e sono persino aumentati leggermente negli ultimi quattro trimestri. Il mercato immobiliare di Boston ha registrato una crescita dei prezzi del 20% dal 2019, superando sia il mercato locale degli affitti che la crescita dei redditi. Tuttavia, di recente l'economia locale è stata in difficoltà, con licenziamenti, soprattutto nei settori tech e life sciences, e questo potrebbe comportare un'inversione di tendenza.

Alimentati dal boom del mercato del lusso, i prezzi a Miami sono aumentati di quasi il 50% in termini reali dalla fine del 2019, di cui il 7% negli ultimi quattro trimestri. A Los Angeles, invece, i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati a malapena dalla metà del 2023. A causa della diminuzione della competitività economica e degli alti costi di vita, la popolazione della contea di Los Angeles è in calo dal 2016.

Di conseguenza, gli affitti non hanno tenuto il passo dei prezzi al consumo. Il mercato immobiliare di San Francisco mostra segni di inversione di tendenza. Dopo la correzione dell'8% dello scorso anno, i prezzi reali sono rimasti stabili negli ultimi quattro trimestri. Il boom del mercato azionario e il calo dei tassi di interesse hanno già iniziato a rivitalizzare il segmento del lusso e le vendite sono in aumento.

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