Prämie oder Abschlag?

Eine Ausnahme bilden regional operierende Käufer, die allerdings in aller Regel dann wieder Abstand nehmen, wenn das Portfolio Objekte ausserhalb ihres Interessensbereiches enthält. Der Abschlag auf ein solches Portfolio kann aufgrund des Effekts der «auseinanderdriftenden Lagen» sogar substanzielle Dimensionen erreichen: So lassen sich am Markt aktuell zwischen einem A- und B-Standort und einem Bund-C-Standort Renditeunterschiede von gut und gerne jeweils 150 Basispunkten beobachten. Das musste jüngst auch ein institutioneller Eigentümer erfahren, der im Rahmen seiner Portfolioschärfung ein Verkaufsportfolio aus zwölf Gebäuden schnürte.

Die Liegenschaften verteilten sich über einen Radius von rund 200 Kilometern und fünf Kantone; nicht zwei Immobilien befanden sich am gleichen Ort. Hinzu kam, dass die Objekte nicht nur weit voneinander entfernt lagen, sondern auch in Gemeinden mit unterdurchschnittlichem Rating – und alle in Randgebieten abseits der grossen Routen.

«Erst hatten wir kein Glück und dann kam auch noch Pech dazu.» Der Spruch des Fussballers Jürgen Wegmann traf hier zu: C-Lagen passen nicht in das «Beuteschema» grosser Investoren; regionale Investoren wiederum konzentrieren sich auf die jeweiligen lokalen Märkte, in denen sie sich zu Hause fühlen – zumal sie durch ihr lokales Know-how einen Wettbewerbsvorteil haben.

Die Konsequenz: Bei einem solchen Portfolioverkauf ist, wie sich bei genauerer Betrachtung zeigt, ein erheblicher Abschlag auf die Summe der Einzelwerte zu erwarten; es kann sogar sein, dass das Portfolio gänzlich unverkäuflich ist. Faktoren, die der Eigentümer in seiner Planung so nicht vorgesehen hatte – er hatte den Effekt der «auseinanderdriftenden» Lagen unterschätzt.

Einen Preisabschlag dieser Grösse hinzunehmen, war für den Verkäufer indes keine Option. Nach eingehender Beratung entschloss er sich zur Aufteilung des Portfolios und für den steinigen Weg des Einzelverkaufes. Aber auch diese Chance auf einen höheren Erlös birgt erhebliche Risiken: Es gibt mehr Beteiligte an den Transaktionen; der Aufwand ist deutlich grösser; die Kosten sind höher. Scheitert eine Transaktion, bleibt der Verkäufer zudem auf den unbeliebten Restanten sitzen.

Es empfiehlt sich daher, jedes Objekt für sich hinsichtlich Lage, Objektart, Grösse, Zustand, Vermietungsstand und Vertragssituation – und nicht zuletzt auf Potenziale hin – gründlich zu prüfen und im Anschluss daran die Stärken jedes einzelnen Objektes herauszuarbeiten. Gegebenenfalls ist auch die Frage nach «Pairings» zu prüfen: Lohnt es sich respektive ist es möglich und sinnvoll, kleine Teilpakete zu schnüren? Liesse sich in einen Strauss guter Objekte ein schlechtes einbinden oder schwierigen Objekten durch eine Perle etwas mehr Glanz geben?

Im beschriebenen Fall wurden einige regionale Pakete zusammengestellt und die Transaktionen auf acht Einzelverfahren konzentriert. Doch werden aus einem Verfahren acht, dann bedeutet das auch den achtfachen Aufwand und bei circa drei Interessenten pro Projekt im genannten Beispiel ganz konkret: 24 Interessenten finden und betreuen, 24 Besichtigungen organisieren und begleiten, acht Verhandlungen führen, acht Verträge erstellen und bereinigen sowie bei privaten Investoren mit Leverage mit acht unterschiedlichen Banken an einen Tisch sitzen. Kurz: Es war nicht unbedingt der «kompakte Prozess», der dem Verkäufer anfänglich vorschwebte. An der Komplexität liess sich wenig ändern, der Entscheid zum Einzelverkauf brachte sie mit sich.