Bieterverfahren beim Hauskauf – ein Überblick

In der Schweiz wechseln immer mehr Immobilien in einem Bieterverfahren die Besitzerin oder den Besitzer, vor allem in grossen Städten und ihrem beliebten Umland. Das Verfahren gilt als effiziente Methode für den Verkauf von Immobilien, von dem sich vor allem Verkäuferinnen und Verkäufer Vorteile erwarten.

Statt zu einem zu niedrigen Preis zu verkaufen oder aufgrund zu hoher Preisvorstellungen keine Käuferin oder keinen Käufer zu finden, eröffnet Ihnen das Bieterverfahren in einem überschaubaren Zeitraum die Chance auf den maximalen Verkaufspreis. Nicht zuletzt darum ist es bei einer zunehmenden Zahl der Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer das bevorzugte Verfahren. Aber auch für Käuferinnen und Käufer kann das Bieterverfahren interessante Chancen bieten.

Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsmethode für begehrte Immobilien, bei der Kaufinteressierte individuelle Gebote abgeben. Es ist eine verdeckte Auktion, keine Versteigerung. In der Schweiz ist diese Methode als eine Alternative für den traditionellen Verkauf zum Festpreis etabliert. Sie ermöglicht Verkäuferinnen und Verkäufern, in einem vergleichsweise schnellen Prozess den besten Marktpreis für eine Immobilie zu erzielen. Dieser Zeitfaktor ist entscheidend, wenn Immobilien in Eile zum Verkauf gestellt werden, zum Beispiel nach dem Tod von Angehörigen. Im Bieterverfahren sind die meisten Immobilien nach drei Monaten verkauft.

Ein typisches Bieterverfahren verläuft so: Die Verkäuferin oder der Verkäufer schreibt die Immobilie über Immobilienmakler, Anzeigen oder andere Marketingkanäle öffentlich aus. Dabei gibt sie oder er die relevanten Informationen zum Objekt an, etwa Lage, Grösse, Baujahr und Grundriss. Ausser bei Renditeobjekten nennt sie oder er zu dem Zeitpunkt oft auch einen Besichtigungstermin.

Nachdem sie sich vor Ort ein Bild vom Verkaufsobjekt gemacht haben, sind die Kaufinteressenten und -interessentinnen gefragt. Sie haben innerhalb einer Frist – in der Regel zwei bis drei Wochen – Zeit für die Abgabe eines ersten Gebots. Im Anschluss teilt die Verkäuferin oder der Verkäufer den Bietenden das Höchstgebot mit. Von diesen kann, wer mithalten kann und möchte, in der nächsten Bieterrunde sein Angebot nachbessern. Meist ist nach dieser zweiten Runde Schluss.

Die Verkäuferin oder der Verkäufer kann aber zu mehr Bieterrunden bitten und weitere Besichtigungen einräumen. Nach Ende des Bieterverfahrens entscheidet sich die Verkäuferin oder der Verkäufer für jene bietende Person, die ihr oder ihm als Käuferin oder Käufer am geeignetsten erscheint, oder sie bzw. er eröffnet ein neues Verkaufsverfahren.

Verkäuferinnen und Verkäufer sind nicht verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen. Der Verkauf ist fix, wenn beide Seiten den Kaufvertrag unterschrieben und dies notariell beurkundet haben.

1. Verkaufsvorbereitung: Als Verkäuferin oder Verkäufer tragen Sie relevante Informationen zur Immobilie in einem Verkaufsprospekt (Exposé) zusammen (etwa Grundrisspläne, Gutachten, Energieausweis, Fotos). Sie legen zudem die Bedingungen des Bieterverfahrens fest, einschliesslich der Frist für die Gebotsabgabe. Das ausführliche Bieterpaket ist Teil Ihres Inserats oder Sie übergeben es an Interessentinnen und Interessenten erst beim Besichtigungstermin.
2. Öffentliche Ankündigung: Die Verkaufsabsicht wird zusammen mit dem möglichen Termin für eine Besichtigung und dem Hinweis veröffentlicht, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.
3. Besichtigung: An einem Besichtigungstermin informieren sich Interessentinnen und Interessenten vor Ort.
4. Finanzierungszusage einholen: Als Kaufinteressentin oder Kaufinteressent sollten Sie nun bei Ihrer Bank die Finanzierungszusage für eine Hypothek einholen. Damit erfahren Sie, bis zu welchem Preis Sie sicher mitbieten können. Halten Sie sich unbedingt an dieses Limit, zumal neben dem Kaufpreis auch Steuern beim Hauskauf anfallen.
5. Gebotsabgabe: Abgabe der Gebote innerhalb des festgelegten Zeitrahmens.
6. Mitteilung des Höchstgebots und nächste Bieterrunde: Die Verkäuferin oder der Verkäufer teilt den Bietenden das höchste Gebot mit und gibt ihnen in einer weiteren Runde die Möglichkeit, mehr zu bieten.
7. Zuschlag und Verhandlung: Die Verkäuferin oder der Verkäufer entscheidet sich (eventuell nach weiteren Bieterrunden) für jene bietende Person, die ihr oder ihm am meisten zusagt, und handelt den Kaufvertrag aus.
8. Kaufabschluss und Grundbucheintrag: Erst mit der Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags durch beide Seiten ist das Geschäft abgeschlossen. Was darauf folgt, ist wie bei anderen Arten des Immobilienerwerbs: Eintrag im Grundbuch, Finanzierung und Zahlung.

Die Verkaufsunterlagen sollten die Bedingungen des Bieterverfahrens klar beschreiben und explizit den Hinweis enthalten, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Für einen transparenten Ablauf kommunizieren Sie auch die Anzahl der Bieterrunden und die Frist für die Gebotsabgabe.

Das Bieterverfahren führt zwar rasch zu Ergebnissen, der Aufwand ist jedoch nicht zu unterschätzen, zumal Immobilientransaktionen je nach Kanton unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen unterliegen. Verkäuferinnen und Verkäufer, die sich vorab von Immobilienrechtsexperten wie Anwälten oder Notaren rechtlich beraten lassen, sind eher auf der sicheren Seite.

Transparenz ist beim Bieterverfahren ein Qualitätskriterium, auf das Sie als Kaufinteressent oder Kaufinteressentin achten sollten. Erhalten Sie alle Informationen, um sich eine realistische Vorstellung von der Immobilie machen zu können? Gibt es eine Besichtigungsmöglichkeit? Ist der Ablauf klar beschrieben? Bietet der Prozess ausreichend Zeit, sich gründlich zu informieren und Fragen zu klären? Ist das nicht der Fall, ist von der Teilnahme am Verfahren abzuraten.

Was Käuferinnen und Käufer nicht erwarten können, ist ein Hinweis auf die Preisvorstellung der Verkäuferin oder des Verkäufers. Sie oder er kann einen Mindestkaufpreis nennen, muss es aber nicht. Nicht immer gibt es vor dem Erstgebot eine Besichtigungsmöglichkeit, bei Renditeobjekten ist das sogar die Regel.

Das Bieterverfahren treibt in der Regel den Preis in die Höhe. Verkäuferinnen und Verkäufer sind im Vorteil, während viele Kaufinteressenten und -interessentinnen ungern oder gar nicht erst mitbieten. Die Aussicht auf tiefere Preise und Schnäppchen verbinden potenzielle Käufer und Käuferinnen eher mit Zwangsversteigerungen. Diese werden angesetzt, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer zahlungsunfähig wird, seine Hypothek nicht mehr bedient und dem Hypothekargebenden kein regulärer Verkauf gelingt.

Die meisten Versteigerungen in der Schweiz sind Zwangsversteigerungen und finden fast täglich statt. Vor allem bei konkursamtlichen Versteigerungen ohne Mindestpreis kann der Verkaufspreis tief unter den Marktpreisen liegen. Preisunterschiede rühren auch daher, dass Objekte unrenoviert und ohne Garantien den Besitzer oder die Besitzerin wechseln. Bei einer Zwangsversteigerung gilt: Wer das höchste Gebot abgibt und den Zuschlag erhält, wird einen Teil des Schätzwerts sofort als Anzahlung zu leisten haben.

Geben Sie als Verkäuferin oder Verkäufer ein Mindestgebot an, kann das Schnäppchenjäger abschrecken, die andernfalls allzu tief einsteigen würden. Am anderen Ende des Bieterverfahrens sind Sie frei, zu entscheiden, ob Ihnen die Bieterin oder der Bieter mit dem höchsten Gebot zusagt oder lieber jemand anderes. Sympathie kann den Ausschlag geben, etwa durch ein persönliches Bewerbungsschreiben oder ein freundliches Gespräch bei der Besichtigung.

Manchen Verkäuferinnen und Verkäufern ist es wichtiger, einer Familie mit Kindern das Haus zu übergeben als einer kaufkräftigen Investorengruppe. Zudem könnte eine Bieterin oder ein Bieter, die oder der keine Umbaumassnahmen vorhat und aus Sicht des oder der Verkaufenden attraktive Zahlungsbedingungen vorschlägt oder bestimmte Nutzungsabsichten äussert, gegenüber dem oder der Höchstbietenden bevorzugt werden.

Drei Punkte sind besonders wichtig für das erfolgreiche Ersteigern einer Immobilie im Bieterverfahren:

1. Legen Sie möglichst vor dem Besichtigungstermin mit unseren Finanzierungsexpertinnen und -experten Ihre Finanzierungsstrategie und Ihr maximales Budget fest. Dabei sind auch mögliche zukünftige Kosten wie Unterhalt und anfallende Renovationen zu bedenken. Wir klären gemeinsam den fairen Preis für Ihr Wunschobjekt. Dieser ist ohne Markterfahrung oft schwer zu schätzen.
2. Stellen Sie bei der Besichtigung fest, dass es sich um Ihr Traumhaus handelt, reagieren Sie prompt. Kommen Sie zu uns mit der vollständigen Verkaufsdokumentation. Wir sorgen dafür, dass Sie die benötigte Finanzierungsbestätigung rasch und zuverlässig geprüft erhalten, das heisst den Hypothekarentscheid oder die Finanzierungszusage.
3. Halten Sie die Emotionen in Schach. Die Konkurrenzsituation eines Bieterverfahrens übt auf viele einen starken Druck aus, der auch Sie zu emotionalen Entscheidungen verleiten könnte. Es ist ratsam, sich an jenes Budget zu halten, das Sie gemeinsam mit uns festgelegt haben.

Das Bieterverfahren ist vor allem bei Verkaufenden beliebt. Erzielen sie doch dank der Konkurrenz unter den Kaufinteressenten und -interessentinnen höhere Preise und behalten noch dazu die Entscheidungshoheit. Umgekehrt betrachtet ist aber auch für Käuferinnen und Käufer das Verfahren nicht ohne Reiz – nicht erst dann, wenn sie die Seite wechseln und die Immobilie später selbst zum Verkauf anbieten.

Wer den Verfahrensablauf kennt, sich trotz des engen Zeitrahmens gründlich über die Immobilie informiert und bei unserer Bank frühzeitig glaubwürdige Finanzierungszusagen einholt, wird seine Gebote auf einer realistischen Grundlage abgeben. Und wer weiss: Vielleicht erwählt die Verkäuferin oder der Verkäufer Sie und Ihre sympathische Familie, obwohl Ihr Gebot nicht das höchste war?