Acquisto di una casa tramite procedura d’offerta – panoramica

In Svizzera, un numero sempre maggiore di immobili cambia proprietaria o proprietario mediante procedura d’offerta, soprattutto nelle grandi città e nelle loro apprezzatissime periferie. Questo processo è considerato un metodo efficiente per la vendita di immobili, dal quale sono soprattutto venditrici e venditori ad aspettarsi benefici.

Invece di vendere a un prezzo troppo basso o di non trovare acquirenti perché il prezzo richiesto è troppo alto, la procedura d’offerta offre la possibilità di massimizzare il prezzo di vendita in un periodo di tempo ragionevole. Questo è uno dei motivi per cui è il procedimento privilegiato sempre più spesso da chi vende immobili. Tuttavia, la procedura d’offerta può anche offrire interessanti opportunità per chi acquista.

La procedura d’offerta è un metodo di vendita di immobili ricercati in cui le e i potenziali acquirenti presentano offerte individuali. Si tratta di un’asta nascosta, non di un’asta pubblica. In Svizzera, questo metodo si è affermato come alternativa alle tradizionali vendite a prezzo fisso. Consente a venditrici e venditori di trovare il miglior prezzo di mercato per un immobile in un processo relativamente rapido. Il fattore tempo è fondamentale quando gli immobili vengono messi in vendita in fretta e furia, ad esempio dopo la morte di parenti. Nella procedura d’offerta la maggior parte degli immobili viene venduta dopo tre mesi.

Una procedura d’offerta standard si svolge in questo modo: chi vende mette all’asta l’immobile tramite agenti immobiliari, annunci o altri canali di marketing. Fornisce le informazioni rilevanti sulla proprietà, come la posizione, le dimensioni, l’anno di costruzione e la planimetria. Spesso viene indicato un termine di visita, con l’eccezione degli immobili a reddito.

Dopo essersi fatti un’idea della proprietà in vendita sul posto, le e i potenziali acquirenti dispongono di un periodo di tempo, di norma due o tre settimane, per presentare una prima offerta. Chi vende comunica quindi alle e agli offerenti l’offerta più alta. Chi può e vuole allinearvisi può aumentare l’offerta nella tornata successiva. Di norma, questa seconda tornata segna la conclusione della procedura d’offerta.

Tuttavia, chi vende può chiedere più tornate di offerte ed effettuare ulteriori visite. Alla fine della procedura d’offerta, la venditrice o il venditore decide a favore dell’offerente che ritiene l’acquirente più adatta o adatto, o apre una nuova procedura di vendita.

Chi vende non ha l’obbligo di accettare l’offerta più alta. La vendita è stabilita quando entrambe le parti hanno firmato il contratto d’acquisto e quando quest’ultimo è stato autenticato da uno studio notarile.

1. Preparazione della vendita: portate con voi le informazioni pertinenti sull’immobile in un opuscolo di vendita (presentazione), ad esempio planimetrie, perizie, certificazione energetica, foto. Definite inoltre le condizioni della procedura di gara, compreso il termine per la presentazione delle offerte. Un pacchetto per offerenti dettagliato è parte integrante dell’annuncio o può essere consegnato alle persone interessate in occasione della visita.
2. Comunicazione pubblica: l’intenzione di vendere viene pubblicata insieme all’eventuale termine per una visita e all’indicazione che si tratta di una procedura d’offerta.
3. Visita: le persone interessate possono ottenere più informazioni sul posto.
4. Ottenere una promessa di finanziamento: se l’acquisto vi interessa, a questo punto dovreste ottenere una promessa di finanziamento per un’ipoteca dalla vostra banca. In questo modo saprete fino a quale prezzo potete salire con le vostre offerte in tutta sicurezza. Assicuratevi di rispettare questo limite, soprattutto perché al prezzo di acquisto si aggiungono anche le imposte per l’acquisto di una casa.
5. Presentazione dell’offerta: le offerte devono essere presentate entro i termini previsti.
6. Notifica dell’offerta più alta e della successiva tornata di offerte: chi vende informa le e gli offerenti dell’offerta più alta e dà loro la possibilità di presentare altre offerte in un’ulteriore tornata.
7. Aggiudicazione e negoziazione: la venditrice o il venditore decide (eventualmente dopo ulteriori tornate di offerte) a favore dell’offerente che la o lo convince di più e negozia il contratto d’acquisto.
8. Conclusione dell’acquisto e iscrizione nel registro fondiario: la transazione si conclude solo con la firma di entrambe le parti del contratto d’acquisto autenticato. Il procedimento successivo è lo stesso di altri tipi di acquisizioni immobiliari: iscrizione nel registro fondiario, finanziamento e pagamento.

I documenti di vendita dovrebbero descrivere chiaramente le condizioni della procedura d’offerta e dichiarare esplicitamente che si tratta di una procedura d’offerta. Per uno svolgimento trasparente, comunicate anche il numero di tornate di offerte e il termine per la presentazione delle offerte.

Anche se la procedura d’offerta permette di ottenere risultati rapidamente, l’impegno richiesto non deve essere sottovalutato, soprattutto perché le transazioni immobiliari sono soggette a requisiti legali diversi a seconda del cantone. Le venditrici e i venditori che si rivolgono in anticipo a esperte ed esperti di diritto immobiliare, come studi legali o notarili, hanno maggiori probabilità di andare sul sicuro.

La trasparenza è un criterio di qualità nella procedura d’offerta a cui dovreste prestare attenzione in veste di potenziali acquirenti. Avete tutte le informazioni necessarie per farvi un’idea realistica dell’immobile? È possibile visitarlo? Lo svolgimento è descritto chiaramente? Il processo offre un tempo sufficiente per informarsi esaustivamente e chiarire i dubbi? In caso contrario, si sconsiglia la partecipazione alla procedura.

Ciò che le e gli acquirenti non possono invece aspettarsi è un’indicazione del prezzo richiesto da chi vende. Può indicare un prezzo minimo di acquisto, ma non è obbligatorio. Non sempre è possibile visitare l’immobile prima che venga presentata la prima offerta; in effetti, questa è la regola per gli immobili a reddito.

Di norma la procedura d’offerta permette di ottenere un prezzo più alto. Le venditrici e i venditori sono avvantaggiati, mentre una gran parte delle e dei potenziali acquirenti sono riluttanti o non presentano alcuna offerta. Le e i potenziali acquirenti tendono ad associare la prospettiva di prezzi più bassi e occasioni al pubblico incanto, organizzato quando la proprietaria o il proprietario diventa insolvente, non sostiene più l’ipoteca e la finanziatrice o il finanziatore dell’ipoteca non è in grado di effettuare una vendita regolare.

In Svizzera, la maggior parte delle aste è costituita da pubblici incanti, che hanno luogo quasi quotidianamente. Soprattutto nelle aste fallimentari senza prezzo minimo, il prezzo di vendita può essere molto inferiore al prezzo di mercato. Le differenze di prezzo sono dovute anche al fatto che le proprietà cambiano proprietaria o proprietario senza ristrutturazione e senza garanzie. In caso di pubblico incanto si applica quanto segue: chiunque faccia l’offerta più alta e si aggiudichi l’asta dovrà versare immediatamente una parte del valore stimato a titolo di acconto.

La specificazione di un’offerta minima da parte della venditrice o del venditore può scoraggiare chi è a caccia di occasioni, scongiurando offerte troppo basse. Dall’altra parte della procedura d’offerta, potete scegliere l’offerente che preferite, indipendentemente da chi abbia fatto l’offerta più alta. La cordialità può essere il fattore decisivo, ad esempio attraverso una lettera di candidatura personale o una conversazione amichevole durante la visita.

Per alcuni venditori e venditrici è più importante cedere la casa a una famiglia con bambini che a un gruppo di investitrici e investitori con un elevato potere d’acquisto. Inoltre, l’offerente che non ha intenzione di attuare misure di ristrutturazione e che propone condizioni di pagamento interessanti per chi vende o ancora che esprime determinate intenzioni di utilizzo potrebbe essere favorita o favorito rispetto alla o al miglior offerente.

Tre punti sono particolarmente importanti per il successo dell’asta di un immobile nella procedura d’offerta.

1. Se possibile, definite la vostra strategia di finanziamento e il vostro budget massimo con i nostri esperti ed esperte di finanziamento prima della visita. Occorre inoltre considerare i possibili costi futuri, come la manutenzione ed eventuali ristrutturazioni. Insieme riusciremo a stabilire un prezzo equo per la proprietà che desiderate. Spesso è difficile da stimare senza conoscere il mercato.
2. Se durante la visita vi rendete conto che si tratta della casa dei vostri sogni, agite prontamente. Venite da noi con la documentazione di vendita completa. Ci assicuriamo che riceviate in modo rapido e affidabile la conferma del finanziamento richiesto, ovvero la decisione di ipoteca o la promessa di finanziamento.
3. Tenete sotto controllo le emozioni. La situazione competitiva di una procedura d’offerta esercita una forte pressione su molte persone e potrebbe indurre anche voi a prendere decisioni basate sulle emozioni. È consigliabile attenersi al budget stabilito insieme a noi.

La procedura d’offerta è particolarmente apprezzata da chi vende un immobile. Grazie alla concorrenza tra potenziali acquirenti, infatti, si ottengono prezzi più alti e si mantiene il potere decisionale. Questa procedura non è priva di attrattive nemmeno per le e gli acquirenti, e non solo quando passano dall’una parte all’altra e mettono in vendita l’immobile in un secondo momento.

Chi ha familiarità con la procedura, si informa accuratamente sull’immobile nonostante le tempistiche ridotte e ottiene per tempo promesse di finanziamento credibili dalla nostra banca presenterà offerte su una base realistica. E chi lo sa, forse la venditrice o il venditore sceglierà voi e la vostra simpatica famiglia, anche se la vostra offerta non è la più alta!