Die aktuelle Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt

Im Jahr 2024 tat sich viel im Schweizer Immobilienmarkt. Schweizer Eigenheime verteuerten sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 2,4 Prozent. Den grössten Preisanstieg verzeichneten die Bergdestinationen. Auch in den Regionen Winterthur, Schaffhausen, Oberes Rheintal und Schwyz entwickelten sich die Immobilienpreise überdurchschnittlich stark. Im Gegensatz dazu gab es in den Regionen Basel, Bern, Genf und Lugano sowie in der Stadt Zürich leichte Preiskorrekturen nach unten.

Während in der ersten Hälfte des Jahres 2024 die Hoffnung auf niedrigere Zinsen sowie eine Zunahme der ausgeschriebenen Objekte die Preisdynamik bremsten, nahm in der zweiten Jahreshälfte die Nachfrage jedoch wieder deutlich zu. So lag die Anzahl der laufenden Suchabos auf Online-Plattformen für den Kauf eines Eigenheims im Dezember 2024 beinahe 20 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Die inzwischen wieder deutlich besseren Finanzierungskonditionen dürften ein wichtiger Treiber der Preisdynamik gewesen sein. Die laufenden Kosten von Eigenheimen werden 2025 dank niedrigerer Zinsen voraussichtlich knapp 15 Prozent tiefer liegen als im Vorjahr. Damit werden die laufenden Kosten eines Eigenheims kleiner sein als bei vergleichbaren Mietwohnungen. Zudem dürfte das Wirtschafts- und Einkommenswachstum im Jahr 2025 robust bleiben, was die Zahlungsbereitschaft für Eigenheime stützen wird. Diese zwei Faktoren – tiefe laufende Kosten sowie Wirtschafts- und Einkommenswachstum – werden die Nachfrage nach Eigenheimen weiter stärken. Allerdings herrscht gleichzeitig vielerorts eine zunehmende Tragbarkeitsproblematik – für Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen sind immer weniger Eigenheime tragbar –, was sich hingegen preishemmend auswirken kann.

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Im aktuellen Zinsumfeld gilt für Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer: Eine Zehn-Jahres- Festhypothek stellt gemäss unseren Schätzungen momentan die günstigste Finanzierungsvariante über eine Laufzeit von zehn Jahren dar (Stand Februar 2025), und ist zurzeit rund ein Fünftel günstiger als eine Geldmarkthypothek (also einer Finanzierung mit variablem Zinssatz).

Nicht zu vernachlässigen sind aber potenzielle Ausstiegskosten, falls beispielsweise eine Änderung in den Lebensumständen eine vorzeitige Auflösung der Hypothek erfordert. Letztlich bestimmen das Sicherheitsbedürfnis und die persönliche Situation, welche Hypothekarlösung die beste ist.

Beim Immobilienkauf ist eine Sache sowohl kurzfristig wie auch langfristig entscheidend: Das Wunschobjekt muss finanzierbar sein. Grob überschlagen, kann sich ein Haushalt höchstens eine Immobilie leisten, deren Preis etwa beim Sechsfachen des Bruttohaushaltseinkommens liegt. Doch damit ist es noch nicht getan. Die laufenden Kosten werden bei der Realisierung des Traums von den eigenen vier Wänden oft unterschätzt. Dazu zählen neben Hypothekarzahlungen und Amortisation auch die Unterhaltskosten. Diese sollten mit etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts veranschlagt werden. Und selbst wenn diese Summe in einem Jahr unterschritten wird, tut man gut daran, trotzdem für den Unterhalt zu sparen – denn die nächste grössere Renovation kommt bestimmt.

Bei der Auswahl des Wunschobjekts lohnt es sich, neben den Immobilienpreisen,die standortgebundenen Kosten – also Steuerbelastung und Krankenversicherungsprämien – im Auge zu behalten. Denn diese variieren je nach Gemeinde beträchtlich. Der Unterschied zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde beträgt bei 100 Quadratmetern Wohnfläche rund 30 Prozent. In Gemeinden mit tiefen Steuern sind die Immobilienpreise tendenziell höher, was die Steuereinsparungen gerade für Haushalte mit tieferen Einkommen komplett zunichtemachen kann. Entsprechend lohnt sich das Wohnen in Tiefsteuergemeinden vor allem für Haushalte mit hohen Einkommen, denn für sie machen Einkommenssteuern den Grossteil der standortgebundenen Kosten aus.

Eine gute Lage ist ebenfalls relevant, wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Liegenschaft nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Der finanzielle Erfolg einer solchen «Buy-to-let-Investition» hängt entscheidend von der Vermietungsqualität und der Preisentwicklung des einzelnen Objekts ab. Ein starkes Bevölkerungswachstum zusammen mit einer überdurchschnittlichen Mietzinsentwicklung erhöht die Attraktivität des lokalen Markts für Buy-to-let-Investorinnen und -Investoren. 

Beim Kauf eines solchen Einzelobjektes zur Weitervermietung ist allerdings ein allfälliges Klumpen- und Leerstandsrisiko zu beachten. Dabei ist die Liegenschaftsverwaltung durch die Eigentümerin oder den Eigentümer mit Aufwand und eine externe Beauftragung der Verwaltung mit Zusatzkosten verbunden. Weiter muss die Anlegerin oder der Anleger jederzeit über genügend liquide Mittel für unvorhergesehene Instandsetzungen oder Renovationen verfügen. Ausserdem erhöhen steigende Zinsen die finanzielle Belastung, insbesondere bei einer hohen Fremdfinanzierung.