Immobilier: au quotidien et comme placement?

Avec cette hausse de 3% des prix des logements de propriété l’année dernière, le cycle immobilier suisse est entré dans une nouvelle phase. De nombreuses régions ont enregistré des hausses de prix, les plus importantes étant dans les agglomérations de Zurich et de Genève ainsi que dans certaines parties de la Suisse centrale. Les marchés des résidences secondaires dans les destinations de montagne ont même connu l’une des hausses de prix les plus importantes depuis 2012.

La fusion des lieux d’habitation et des lieux de travail aura pour conséquence, même une fois la pandémie terminée, un gain d’attractivité des zones d’habitation actuellement en dehors du périmètre des pendulaires, et ce en raison de leur coût moindre. Le besoin d’avoir «une pièce en plus» pour y installer le bureau a renforcé la demande dans les plus grandes surfaces, faisant des maisons unifamiliales un bien plus convoité ces dernières années.

La baisse des prix est favorisée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt, qui ne devrait d’ailleurs pas changer dans l’immédiat. Soutenu par une politique monétaire et fiscale expansionniste, ce moteur économique devrait repartir grâce à l’assouplissement des mesures liées au coronavirus prises par les autorités. Toutefois, la Banque nationale suisse ne devrait pas s’écarter de sa politique des taux négatifs. Elle permet, en effet, de réduire le risque de hausse des taux hypothécaires.

Voici, ce qui donc reste inchangé, pour les preneurs d’hypothèques: l’hypothèque du marché monétaire, c.-à-d. un financement à taux variable, reste vraisemblablement la forme de financement la plus avantageuse. Par rapport à l’hypothèque sur dix ans, la différence s’élève actuellement à 30 points de base (en date de février 2021) mais il est possible de prévenir la hausse des taux en souscrivant une hypothèque fixe. Ces conditions sont très attractives, aussi bien d’un point de vue historique que dans l’absolu. Toutefois, il ne faut pas négliger les frais de sortie potentiels si, par exemple, un changement dans les conditions de vie forçait à recourir à une résiliation anticipée de l’hypothèque. En fin de compte, la meilleure solution d’hypothèque est celle qui correspond au besoin de sécurité et à la situation personnelle.

Le bien souhaité doit pouvoir être financièrement supportable. On estime que pour pouvoir se permettre l’achat d’un bien, le ménage doit envisager un prix ne dépassant pas six fois son revenu annuel brut. Mais cela ne se fait pas tout seul. Pour pouvoir réaliser son rêve de devenir propriétaire, on a tendance à sous-estimer l’importance des frais courants. Parmi eux figurent non seulement le paiement des hypothèques et l’amortissement mais aussi les frais d’entretien. Ces derniers doivent être évalués entre 1 et 1,5% de la valeur du bâtiment. Et même lorsque cette somme est moins importante que prévu, cela ne fait pas de mal de faire des économies pour l’entretien, car les rénovations plus importantes vous attendent à coup sûr.

Au moment de choisir le bien, il est dans l’intérêt de l’acheteur de ne pas perdre de vue les frais liés à l’emplacement, à savoir la charge fiscale, les primes d’assurance et les prix de l’immobilier. En effet, ces frais peuvent varier considérablement en fonction des communes. L’écart entre les communes les plus chères et les moins chères est de l’ordre d’environ 30% pour des surfaces de 100 mètres carrés. Dans les communes soumises à une fiscalité plus basse, les prix de l’immobilier tendent à être plus élevés, ce qui peut réduire à néant les économies fiscales des ménages les plus modestes. Au contraire, vivre dans des communes à fiscalité basse est avantageux pour les ménages à revenus élevés, car, pour eux, ce sont les impôts sur le revenu qui représentent la plus grande partie des frais liés à l’emplacement.

L’emplacement est particulièrement important si les propriétaires n’utilisent pas leur propriété et qu’ils souhaitent la louer. L’année dernière, le taux de vacance des biens en location a dépassé son record historique de 3% et contribué au recul de 2% du prix des loyers par rapport à l’année précédente. Le risque de ne pas pouvoir louer un appartement dans les régions enregistrant un taux de vacance élevé et une croissance faible de la population est particulièrement élevé.

Les nouveaux logements dans les centres urbains et leurs périphéries ont trouvé des locataires en raison de la forte demande. La demande de logement pourrait se déplacer dans les nouvelles communes de l’agglomération. En effet, pour avoir une pièce supplémentaire au même prix, il faut consentir à environ 20 minutes supplémentaires de trajet pendulaire. L’augmentation du télétravail devrait donc redistribuer toutes les cartes, même en ce qui concerne la location de logements de propriété.