La situation actuelle sur le marché immobilier suisse

En 2024, il s’est passé beaucoup de choses sur le marché immobilier suisse. En 2024, les logements en propriété suisses ont vu leur prix augmenter de 2,4% par rapport à 2023. Les destinations de montagne ont enregistré la plus forte progression. Dans les régions de Winterthour, Schaffhouse, Oberes Rheintal et Schwyz également, les prix de l’immobilier ont connu une hausse supérieure à la moyenne. En revanche, il y a eu de légères corrections de prix à la baisse dans les régions de Bâle, Berne, Genève et Lugano ainsi que dans la ville de Zurich.

Alors qu’au premier semestre 2024, l’espoir d’une baisse des taux d’intérêt et une augmentation du nombre d’objets proposés ont freiné la dynamique des prix, la demande s’est à nouveau fortement accrue au second semestre. Ainsi, en décembre 2024, le nombre d’abonnements de recherche sur les plateformes en ligne pour l’achat d’un logement en propriété a dépassé de près de 20% le niveau de l’année précédente.

Les conditions de financement à nouveau bien meilleures ont probablement constitué un moteur important de la dynamique des prix. En 2025, les frais courants des logements en propriété devraient baisser de près de 15% par rapport à l’année précédente, grâce à des taux d’intérêt plus bas. Ils seront ainsi inférieurs à ceux d’un logement locatif comparable. En outre, la croissance économique et des revenus devrait rester robuste en 2025, ce qui renforcera la propension à payer pour les logements en propriété. Ces deux facteurs – frais courants peu élevés ainsi que croissance économique et des revenus – renforceront encore la demande de logements en propriété. Toutefois, dans de nombreux endroits, la capacité financière devient de plus en plus problématique: pour les ménages à revenus moyens, les logements en propriété sont de moins en moins abordables – ce qui peut constituer un frein à la hausse des prix.

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Dans l’environnement actuel des taux d’intérêt, la règle suivante s’applique aux preneuses et preneurs d’hypothèque: Selon nos estimations, une hypothèque à taux fixe sur dix ans est actuellement l’option de financement la plus avantageuse sur une durée de dix ans (en février 2025). Actuellement, elle est environ 20% plus avantageuse qu'une hypothèque sur le marché monétaire (à savoir un financement à taux variable).

Toutefois, les coûts de dénonciation potentiels ne doivent pas être négligés, par exemple si un changement de situation de vie exige une résiliation anticipée de l’hypothèque. En fin de compte, le besoin de sécurité et la situation personnelle déterminent la solution hypothécaire optimale.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, une chose est déterminante à court et à long terme: l’objet souhaité doit être finançable. Grosso modo, un ménage peut se permettre au maximum un bien immobilier dont le prix correspond à environ six fois son revenu brut. Mais ce n’est pas tout. Les frais courants sont souvent sous-estimés lorsque l’on veut devenir propriétaire, qu’il s’agisse des paiements hypothécaires et de l’amortissement, mais aussi des frais d’entretien. Ceux-ci devraient être estimés à environ 1-1,5% de la valeur du bien. Et même si cette somme se révèle inférieure une année donnée, il est conseillé d’épargner malgré tout pour l’entretien, car la prochaine rénovation majeure est inévitable.

Lors du choix de l’objet, il est également intéressant de garder un œil sur les coûts liés à la localisation, c’est-à-dire la charge fiscale et les primes d’assurance-maladie. En effet, ceux-ci varient considérablement d’une commune à l’autre. La différence entre la commune la moins chère et la commune la plus chère s’élève à environ 30% pour une surface habitable de 100 mètres carrés. Dans les communes où les impôts sont faibles, les prix de l’immobilier ont tendance à être plus élevés, ce qui peut totalement annuler les économies d’impôts, notamment pour les ménages à revenus faibles. Par conséquent, habiter dans les communes à faible taux d’imposition est surtout intéressant pour les ménages à revenu élevé, car pour ces derniers les impôts sur le revenu représentent la majeure partie des coûts liés à la localisation.

Une bonne situation est également importante si les propriétaires ne souhaitent pas utiliser personnellement leur bien, mais veulent le louer. Le succès financier d’un tel investissement «buy-to-let» dépend essentiellement de la qualité de la location et de l’évolution du prix de l’objet. Une forte croissance démographique associée à une évolution des loyers supérieure à la moyenne accroît l’attractivité du marché local pour les investisseuses et investisseurs buy-to-let. 

Lors de l’achat d’un tel objet individuel en vue de le louer, il convient toutefois de tenir compte d’un éventuel risque de concentration et de vacance. Dans ce contexte, la gestion de l’immeuble par la ou le propriétaire engendre une certaine charge de travail, alors qu’un mandat externe de l’administration entraîne des frais supplémentaires. Par ailleurs, l’investisseuse ou l’investisseur doit disposer à tout moment de liquidités suffisantes pour des réparations ou des rénovations imprévues. Enfin, une hausse des taux d’intérêt augmente la charge financière, notamment en cas de financement par des fonds de tiers élevés.