La situazione attuale del mercato immobiliare svizzero

Nel 2024 sono successe molte cose sul mercato immobiliare svizzero: le abitazioni di proprietà svizzere sono aumentate di prezzo del 2,4% rispetto all’anno precedente. I maggiori aumenti di prezzo si sono verificati nelle destinazioni di montagna. Anche gli immobili nelle regioni di Winterthur, Sciaffusa, alta valle del Reno e Svitto hanno registrato una crescita di prezzo superiore alla media. Per contro, si sono osservate leggere correzioni al ribasso dei prezzi nelle regioni di Basilea, Berna, Ginevra e Lugano e nella città di Zurigo.

Nella prima metà del 2024, la speranza di un calo dei tassi d’interesse e un aumento degli immobili in vendita hanno frenato la dinamica dei prezzi, ma nella seconda metà dell’anno la domanda è aumentata notevolmente. A dicembre 2024, il numero di abbonamenti alle piattaforme online per l’acquisto di una casa era superiore di quasi il 20% rispetto al livello dell’anno precedente.

Le condizioni di finanziamento, ora notevolmente migliorate, hanno probabilmente rappresentato un fattore chiave per lo slancio dei prezzi. Grazie alla riduzione deitassi d’interesse, nel 2025 i costi ricorrenti delle abitazioni di proprietà dovrebbero essere inferiori di quasi il 15% rispetto all’anno precedente e saranno inferiori a quelli di abitazioni in affitto paragonabili. Inoltre, nel 2025 la crescita economica e del reddito dovrebbe rimanere robusta, cosa che favorisce la disponibilità a pagare per l’acquisto di una casa. Questi due fattori (bassi costi ricorrenti e crescita economica e del reddito) rafforzeranno ulteriormente la domanda di abitazioni di proprietà. Allo stesso tempo, però, in molte località si registra un crescente problema di sostenibilità economica, ossia sempre meno case sono accessibili per le famiglie con un reddito medio, cosa che potrebbe frenare i prezzi.

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Secondo le nostre stime, un’ipoteca fissa a dieci anni al momento rappresenta la variante di finanziamento più conveniente su un periodo di dieci anni (situazione a febbraio 2025) e al momento costa circa un quinto in meno rispetto a un’ipoteca del mercato monetario (ossia un finanziamento con tasso di interesse variabile).

Tuttavia, non bisogna trascurare i potenziali costi di uscita se, ad esempio, un cambiamento delle circostanze di vita richiede la risoluzione anticipata dell’ipoteca. In definitiva, la necessità di sicurezza e la situazione personale determinano la soluzione ipotecaria migliore.

Quando si acquista un immobile, una cosa è fondamentale sia a breve che a lungo termine: il finanziamento dell’immobile desiderato deve essere sostenibile. In generale, il massimo che una famiglia può permettersi è un immobile che costa circa sei volte il reddito familiare lordo. Ma non è tutto: i costi ricorrenti vengono spesso sottovalutati quando si realizza il sogno di acquistare le proprie quattro mura. Oltre alle rate dell’ipoteca e all’ammortamento, sono compresi anche i costi di manutenzione, che ammontano a circa l’1-1,5% del valore dell’edificio. E anche se non si raggiunge questa cifra in un determinato anno, è comunque una buona idea risparmiare per la manutenzione, perché prima o poi sarà necessario effettuare una ristrutturazione importante.

Nella scelta dell’immobile dei vostri sogni, oltre al prezzo dell’immobile stesso, è bene tenere d’occhio anche i costi legati al luogo, ad esempio l’onere fiscale e i premi dell’assicurazione malattie. Questi ultimi, infatti, variano notevolmente da un comune all’altro. La differenza tra il comune più economico e quello più costoso per 100 metri quadri di superficie abitabile è di circa il 30%. I prezzi degli immobili tendono a essere più alti nei comuni a bassa tassazione, il che può annullare completamente il risparmio fiscale, soprattutto per le famiglie con redditi più bassi. Di conseguenza, vivere in comuni a bassa tassazione è particolarmente vantaggioso per le famiglie con un reddito elevato, poiché l’imposta sul reddito rappresenta la maggior parte dei costi legati all’ubicazione.

Una buona posizione è importante anche nel caso in cui le proprietarie e i proprietari non vogliano utilizzare l’immobile per sé, ma affittarlo. Il successo finanziario di un investimento buy-to-let di questo tipo dipende in modo determinante dalla qualità della locazione e dall’andamento dei prezzi del singolo immobile. Un forte aumento demografico abbinato a una crescita degli affitti superiore alla media aumenta l’attrattiva del mercato locale per le investitrici e gli investitori buy-to-let. 

Quando si acquista un immobile singolo da affittare, tuttavia, si deve tenere conto del rischio di concentrazione e di sfitto. La gestione dell’immobile da parte della proprietaria o del proprietario comporta un certo impegno, e un contratto di gestione esterno comporta costi aggiuntivi. Inoltre, l’investitrice o l’investitore deve disporre in qualsiasi momento di liquidità sufficiente per riparazioni o ristrutturazioni impreviste. Infine, l’aumento dei tassi d’interesse accresce l’onere finanziario, soprattutto nel caso di un finanziamento esterno elevato.