Un appartement en copropriété comme placement: rendement, obligations du bailleur et bien

La décision d’acheter et de louer un appartement en copropriété comme placement financier dépend du contexte économique, du marché immobilier et de la situation financière personnelle. Dans un environnement de taux d’intérêt bas, le financement immobilier est plus facile.

Des intérêts plus élevés réduisent à première vue la rentabilité d’un investissement. Mais en même temps, l’augmentation des loyers améliore la rentabilité.

Par conséquent, si vous souhaitez acheter un appartement en copropriété en tant que placement financier, vous devez examiner attentivement la demande de biens locatifs et l’évolution des prix sur le marché immobilier.

Il existe une tendance aux placements immobiliers privés. Ainsi, de nombreux particuliers acquièrent, bien avant leur retraite, une propriété par étages comme futur logement où ils vivront une fois à la retraite. Les promoteurs du secteur de la construction constatent des tendances similaires: un nombre étonnamment élevé d’acquéreurs achètent un bien à des fins de placement. Ultérieurement, les enfants ou l’acheteur y emménageront peut-être. Un autre groupe de propriétaires a acquis depuis longtemps déjà un bien immobilier, mais ils n’y habitent pas pour des raisons personnelles, par exemple en raison d’un changement d’emploi ou d’un séjour à l’étranger. Au lieu de revendre ce bien, ils préfèrent le louer.

Appartements en copropriété

Les investisseuses et investisseurs peuvent acheter un appartement individuel dans un immeuble collectif et le louer. Dans ce cas, vous n’achetez pas seulement l’appartement lui-même, mais aussi une part des installations communes (cage d’escalier, façade, etc.). On parle alors de propriété par étages.

Maisons individuelles

Les maisons individuelles ne disposent que d’une unité d’habitation, souvent plus grande que celle des appartements. En tant que bien de rendement, une maison individuelle est plutôt rare, car les coûts sont plus élevés que ceux des appartements en copropriété et l’investissement est donc moins rentable.

Immeubles d’habitation

Vous pouvez bien sûr aussi acheter un immeuble d’habitation tout entier et louer les différents appartements séparément. Comme vous êtes propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, vous n’avez pas besoin de vous concerter avec les autres propriétaires, contrairement à l’achat d’un seul appartement. Cela permet également d’utiliser l’immeuble de manière particulièrement efficace et les coûts par unité d’habitation sont moins élevés que pour une maison individuelle.

Biens immobiliers de vacances

Les biens immobiliers de vacances en tant que placement financier sont généralement loués seulement à la journée ou à la semaine. Il y a donc souvent des périodes d’inoccupation, qui doivent être prises en compte dans le calcul du rendement. Les intervalles de location courts entraînent en outre une charge administrative plus importante. L’attractivité dépend davantage de la situation du bien que pour les logements en propriété classiques.

Les biens immobiliers de vacances étant limités depuis quelques années en Suisse à 20% de l’espace résidentiel disponible, il y a une pénurie d’offres dans de nombreuses régions touristiques.

De nombreuses personnes considèrent les investissements dans l’immobilier résidentiel comme sûrs. C’est peut-être vrai par rapport aux actions, mais il n’en reste pas moins que la catégorie de placement de l’immobilier résidentiel comporte aussi des risques.

Actuellement, il n’est plus possible de financer l’achat d’un logement à un prix aussi avantageux que pendant la période de taux d’intérêt bas. En fonction de la situation, du marché immobilier, des atouts et des faiblesses de la construction, chaque cas individuel donne cependant des résultats très différents.

«Toute personne qui achète un appartement doit être consciente que les prix de l’immobilier sont cycliques», explique une experte de l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV). Actuellement, ils se situent à un niveau relativement élevé.

Les prix prohibitifs de l’immobilier réduisent toutefois le rendement, car les loyers ont certes augmenté, mais moins que les prix des logements. De nombreux analystes et observatrices et observateurs du marché estiment que les prix de l’immobilier, après une longue période de boom, devraient stagner dans un avenir proche plutôt que de continuer à augmenter. Une baisse des prix au niveau régional est probable. Et si le bien immobilier perd de sa valeur, le business plan n’est plus aussi intéressant.

Une question importante est de savoir dans quelle mesure le bien et l’emplacement se prêtent à une location. Vous parviendrez à une conclusion différente pour les centres, les agglomérations ou les sites touristiques affichant une demande stable de logements que pour les régions structurellement faibles et mal desservies.

Parfois, il n’est pas simple d’estimer correctement le public-cible potentiel: une situation ou un quartier donné s’adressera-t-il plutôt aux familles ou aux célibataires? Attirera-t-il des étudiants ou des ménages à haut revenu? Si les scénarios initialement envisagés ne se réalisent pas, vous devriez avoir un plan B sous la main ou disposer de certaines réserves pour pallier une éventuelle vacance.

Louer son logement nécessite un certain savoir-faire et du temps, car des pièges se cachent dans la jungle des dispositions juridiques et formelles. Dès le début du bail, il convient de régler les questions liées aux conditions contractuelles, aux charges locatives, à la caution, au procès-verbal et à la remise.

De nombreux cantons ont instauré la formule obligatoire: au début du bail, il faut communiquer le montant du loyer payé par le locataire précédent. En outre, une caution ne peut être exigée à titre de sûreté que si cela a été convenu.

De même, les charges locatives doivent être réglées par contrat. Pour fixer le loyer, la bailleresse ou le bailleur peut se référer aux loyers usuels dans le quartier et dans la localité, ou faire valoir ses coûts et dépenses. Il faut toujours vérifier quels coûts peuvent être répercutés ou non conformément à la loi.

Faire les bons calculs en tant que propriétaire

Dans son calcul, la bailleresse ou le bailleur doit prendre en compte les intérêts hypothécaires, les intérêts sur les fonds propres investis ainsi que l’entretien, les amortissements, les impôts et les assurances.

Les conséquences fiscales doivent également être prises en compte: la valeur de l’appartement ou de la maison doit être déclarée comme patrimoine et les recettes locatives comme revenus, les intérêts hypothécaires ainsi que certains frais d’entretien et annexes étant déductibles.

Attention: en cas de doute, la ou le propriétaire doit pouvoir prouver qu’elle ou il n’obtient pas de rendement excessif. Dans de nombreux cas, il est judicieux de demander conseil et de faire estimer la valeur locative par une experte ou un expert. Les coûts des rénovations, des transformations architecturales, etc. doivent être pris en compte dans tous les cas.

Si votre bien reste inoccupé, vous ne percevrez pas de recettes, mais devrez malgré tout faire face à certaines dépenses. Souvent, le portefeuille d’un particulier est seulement composé d’un ou de quelques logements. Dans ce cas, chaque période où le bien est inoccupé peut avoir des conséquences lourdes, ce qui n’est pas le cas pour les investissements dans des immeubles locatifs.

Droits et obligations en tant que bailleresse ou bailleur

En Suisse, les droits et les obligations des bailleresses et bailleurs sont régis par le droit du bail. La bailleresse ou le bailleur a le droit de fixer le loyer. Celui-ci doit toutefois être conforme aux usages du marché et raisonnable.

Un contrat doit mentionner les parties, le bien loué, le loyer, les conditions de location, la durée du bail ou les règles de résiliation et d’autres accords pertinents. La bailleresse ou le bailleur peut demander une caution afin de se prémunir contre d’éventuels dommages ou arriérés de loyer. La ou le locataire doit autoriser la bailleresse ou le bailleur à inspecter le bien immobilier dans la mesure où cela est nécessaire pour l’entretien, la vente ou la relocation. Une telle visite doit être annoncée suffisamment à l’avance. Dans des cas exceptionnels et urgents où il y a danger, par exemple en cas de rupture de canalisation, la bailleresse ou le bailleur peut entrer dans le logement sans l’accord de la ou du locataire. Il est toutefois recommandé, dans ce cas également, d’informer la ou le locataire au préalable.

La bailleresse ou le bailleur a l’obligation de maintenir le bien loué en état d’être habité, de l’entretenir et d’effectuer les réparations nécessaires. Cela inclut également les travaux d’entretien nécessaires pour garantir l’utilisation du logement conformément au contrat. Elle ou il doit régler et décompter clairement les charges locatives. Si le logement présente des défauts qui nuisent à son utilisation, les locataires ont le droit, selon les circonstances, de demander une réduction de loyer. Les bailleresses et bailleurs doivent remédier à de tels défauts.

Globalement, le droit de la location en Suisse est très détaillé et il peut exister des dispositions supplémentaires, par exemple au niveau cantonal. En cas d’incertitude ou de questions complexes, il est conseillé de demander un avis professionnel, par exemple auprès d’une avocate ou d’un avocat.

Bien entendu, il est facile de payer comptant un bien immobilier locatif. Mais de nombreux investisseuses et investisseurs ne peuvent pas éviter de contracter une hypothèque lors de l’achat d’un bien immobilier résidentiel destiné à la location.

Les règles applicables sont quelque peu différentes de celles qui s’appliquent aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire. En général, les acheteuses et acheteurs de biens immobiliers résidentiels en Suisse doivent apporter au moins 20% de fonds propres. Contrairement au logement à usage personnel, il n’est pas possible d’utiliser des retraits anticipés de la caisse de pension. Toute personne qui achète une propriété de vacances doit même disposer de fonds propres à hauteur de 30 à 50%.

En matière d’hypothèques, il existe en principe deux variantes: dans le cas d’une hypothèque fixe, un taux d’intérêt est fixé pour plusieurs années. Les investisseuses et investisseurs se protègent ainsi contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt et peuvent mieux calculer.

La deuxième possibilité est une hypothèque SARON, dont le taux évolue en fonction du marché. Les investisseuses et investisseurs prennent ainsi le risque que les intérêts augmentent et que leur calcul ne soit soudainement plus correct. Toutefois, cela leur est profitable dès que les intérêts baissent.

Il est fréquent qu’une hypothèque soit conclue en plusieurs tranches de durées différentes afin de se protéger contre une hausse des intérêts sur une longue période. Mais l’intégration d’hypothèques SARON peut également être judicieuse selon la stratégie de financement.

Ce type d’hypothèque convient aux personnes qui suivent régulièrement les événements sur les marchés monétaire et financier. Dans ce cas, il est important que les fluctuations des taux d’intérêt puissent être supportées financièrement. Chez UBS, une telle hypothèque peut être changée à tout moment en une hypothèque fixe.

L’attractivité d’un bien immobilier dépend dans une large mesure de son emplacement. Il s’agit donc d’une condition décisive lors d’un achat immobilier. Un appartement situé en centre-ville de Zurich ou de Genève a évidemment une valeur bien plus élevée qu’un bien similaire dans les régions rurales du Jura. Cela entraîne évidemment des revenus locatifs bien supérieurs. De même, le taux de vacance varie considérablement d’un canton ou d’une localité à l’autre.

La micro-localisation a également un impact considérable sur la valeur des biens immobiliers et sur les revenus locatifs. Le fait que les fenêtres d’un appartement en location soient orientées vers le nord ou vers le sud constitue déjà une différence. La proximité de commerces, de jardins d’enfants et d’écoles compte tout autant que l’accès aux transports.

Cela ne signifie pas pour autant que les investissements dans les bons emplacements sont de manière générale plus rentables que dans les emplacements plus modestes. En effet, la rentabilité d’un bien immobilier se mesure en grande partie au rapport entre le prix d’achat et les revenus locatifs. Si le prix d’achat est assez bas et que les revenus locatifs sont d’un niveau moyen, le pourcentage de rendement peut être plus élevé que pour les biens immobiliers situés dans des endroits de premier choix.

En ce qui concerne l’emplacement d’un bien immobilier, il faut également tenir compte du potentiel de plus-value. Il n’y a guère de nouveaux terrains à bâtir dans des endroits particulièrement attrayants avec vue sur le lac Léman ou le lac de Zurich. La rareté de l’offre ne devrait donc pas changer à l’avenir. Ce sont les meilleures conditions pour une hausse des prix.
 

Il est impossible de répondre de manière générale à la question de savoir si l’achat d’un appartement est un bon investissement. Cela dépend dans une trop grande mesure de l’évolution des prix de l’immobilier, du niveau des intérêts et de celui des loyers. Dans les années 2010, cette catégorie de placement a été alimentée par des intérêts faibles ainsi que par des prix et des loyers en hausse.

Entre-temps, les intérêts ont augmenté, tandis que la hausse des prix de l’immobilier et des loyers s’est atténuée. Il n’est pas possible de prévoir avec certitude quelle en sera l’évolution future. Néanmoins, l’immobilier devrait rester une catégorie de placement intéressante à l’avenir.