Déterminer la valeur d’un bien immobilier Estimation hédoniste: voici comment cela fonctionne

Le modèle d’évaluation hédoniste permet de déterminer la valeur de son bien immobilier, y compris une indication de prix, rapidement, objectivement et souvent gratuitement. Avec les informations essentielles sur votre bien immobilier, vous pouvez trouver en ligne la fourchette de prix appropriée et en déduire la valeur marchande. La vérification du prix d’achat d’UBS est elle aussi effectuée à l’aide de la méthode hédoniste.

L’évaluation d’un bien immobilier est une aide précieuse lors de la vente. Il s’agit d’une condition préalable à la souscription d’une hypothèque, qui s’appuie sur la valeur vénale du bien. La valeur vénale est également d’une importance capitale lors de la souscription d’une assurance ou en cas de succession.

L’estimation hédoniste se base sur une comparaison du bien immobilier que vous souhaitez vendre ou acheter avec les ventes actuelles de biens immobiliers sur le marché suisse des logements occupés par leur propriétaire. Il peut s’agir de maisons individuelles ou jumelées, de maisons de vacances, de propriétés par étages et d’appartements de vacances. Le modèle a été développé en 1999 par le prestataire de services immobiliers Wüest Partner en collaboration avec UBS. La base de données se fonde actuellement sur plus de 20 000 transactions de gré à gré par an, ce qui correspond à environ la moitié de toutes les ventes immobilières en Suisse.

De nos jours, les biens immobiliers font l’objet d’une évaluation hédoniste, mais l’inflation et la croissance économique sont également calculées de cette manière dans de nombreux pays. Il s’agit toujours de décomposer mentalement un bien en ses différentes caractéristiques qualitatives. Le modèle part du principe que chaque propriété a une utilité qui peut être exprimée par un prix. Dans le cas d’un bien immobilier, il s’agit de la surface habitable nette, du volume du bâtiment, de l’année de construction, de l’état du bâtiment, du standard d’aménagement et de la situation dans la commune ou le quartier, y compris l’attractivité de la commune ou du quartier. L’attractivité de l’emplacement est déterminée par des critères tels que la présence d’écoles et de commerces, les émissions sonores, l’accessibilité en transports publics, etc.

L’estimation hédoniste est une méthode de comparaison des valeurs. Pour ce faire, les valeurs historiques des prix de vente réels en Suisse sont utilisées pour établir une évaluation statistique et mathématique. Environ 70 critères sont relevés, sur lesquels se base la valeur des biens immobiliers. Certains d’entre eux sont mentionnés ci-dessus.

Pour obtenir une première indication de prix, il est possible d’utiliser des calculateurs en ligne. Le réalisme d’une telle estimation dépend de l’outil utilisé et des données archivées, ainsi que de l’objectivité avec laquelle la ou le propriétaire évalue le bien immobilier.

Pour une estimation aussi fiable que possible de la valeur vénale d’un bien immobilier, il est préférable de faire appel à un-e spécialiste indépendant-e, par exemple de l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV), l’Association suisse des propriétaires fonciers (APF) ou l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT). Les conseillères et conseillers à la clientèle d’UBS offrent également leur soutien.

L’estimation hédoniste est une méthode de comparaison des valeurs. Il existe deux autres méthodes classiques pour déterminer la valeur d’un bien immobilier.

La méthode de la valeur réelle/intrinsèque

La méthode de la valeur réelle, également appelée méthode de la valeur intrinsèque, détermine combien d’argent il faudrait dépenser pour reconstruire le même bien immobilier. L’usure au fil des ans et les autres facteurs de dépréciation sont ici exclus de l’évaluation. Après tout, un bâtiment vieux de 40 ans n’est pas une nouvelle construction. Dans tous les cas, la méthode de la valeur réelle vise la structure du bâtiment. Seul un-e expert-e peut mener à bien cette procédure.

La méthode de la valeur de rendement

Dans le cadre de la méthode de la valeur de rendement, les loyers et les fermages sont pris en compte lors de l’évaluation. La méthode est donc adaptée aux immeubles à usage commercial ou aux appartements en copropriété qui sont loués. Plus le rendement est élevé, plus la valeur du bien immobilier est importante. Cette méthode n’est pas adaptée aux logements occupés par leurs propriétaires.

Pour les biens immobiliers standard, tels que les appartements en copropriété et les maisons individuelles classiques, l’évaluation hédoniste est la méthode idéale. Cette méthode offre une évaluation proche du marché tout en étant rapide et peu onéreuse. En revanche, pour les biens immobiliers qui sortent de l’ordinaire, il convient de faire appel à un-e expert-e.