Rénovation de la maison: calcul et financement des coûts

Les rénovations présentent de nombreux avantages. Elles peuvent améliorer la qualité de vie, mais également augmenter l’efficacité énergétique et la valeur du bien immobilier.

D’une manière générale, on fait la distinction entre les travaux de rénovation de maintien de la valeur et de plus-value. Qu’est-ce que cela signifie? Les maisons vieillissent au fil du temps. D’une part, il y a l’usure. Plus un immeuble d’habitation est ancien, plus le besoin de rénovation est important. Des rénovations devraient être effectuées sur ces appartements ou maisons afin de préserver leur valeur immobilière. Il s’agit de travaux de rénovation de maintien de la valeur.

D’autre part, l’équipement des maisons anciennes (50% des immeubles d’habitation suisses ont plus de 50 ans) ne correspond plus à l’état actuel de la technique et aux exigences en matière de confort. Si vous équipez votre salle de bains d’un jacuzzi et d’un sauna, il s’agit de rénovations génératrices de plus-value. Celles-ci ne peuvent pas être déduites dans la déclaration d’impôts annuelle.

Néanmoins, les rénovations de plus-value peuvent elles aussi être rentables. Si vous décidez de vendre votre logement, les investissements de plus-value peuvent être déduits lors de la détermination du gain immobilier imposable. Cela signifie donc qu’en fin de compte, vous économisez également des impôts, à savoir une partie de l’impôt sur les gains immobiliers.

Quels sont les coûts de la rénovation de votre bien immobilier? 

Lors du calcul des coûts, vous devez non seulement tenir compte des travaux de rénovation nécessaires, mais aussi de vos projets de transformation individuels. Déterminez tout d’abord l’ampleur des travaux de rénovation. Souhaitez-vous uniquement prendre les mesures les plus urgentes ou améliorer la qualité de votre bien immobilier?

Vous pouvez ensuite estimer les matériaux que vous utiliserez et leur prix. Ici, vous devriez également prendre en compte la durée de vie de certains composants qui doivent être remplacés une fois celle-ci expirée.

Si vous mettez vous-même la main à la pâte, vous pouvez faire des économies. Si vous avez des compétences en bricolage, vous pouvez prendre en charge une partie ou la totalité des travaux et ne devez investir que dans les matériaux. Si ce n’est pas le cas, les travaux d’artisanat nécessaires entraînent des coûts.

Tenez également compte de la situation du marché. Il y a des phases où les matériaux nécessaires sont moins coûteux. Un bon timing permet d’économiser de l’argent.

En cas de rénovations de grande ampleur; vous devrez peut-être déménager dans un autre logement, ce qui entraîne des frais supplémentaires.

Dans le cas d’un bâtiment historique, il se peut que certaines obligations s’ajoutent ou que vous devez utiliser des matériaux plus onéreux.

Lors de l’assainissement énergétique d’un bâtiment ancien, l’isolation est, outre le chauffage, la première des priorités. L’utilisation de certains systèmes de chauffage, comme les pompes à chaleur, nécessite même une bonne isolation.

L’isolation de l’enveloppe du bâtiment apporte souvent beaucoup, mais elle est malheureusement aussi assez coûteuse. Selon le portail spécialisé Houzy, il faut compter entre 250 et 300 francs par mètre carré pour une isolation de façade relativement fine de 14 cm. Pour 18 à 24 cm, il faut déjà compter env. 330 francs et pour 30 cm jusqu’à 400 francs par mètre carré.

Un autre grand classique pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment est le remplacement de fenêtres obsolètes. Une fenêtre classique à triple vitrage coûte entre 600 et 850 francs. Le prix réel dépend bien sûr de la taille des fenêtres et du matériau utilisé. Les fenêtres en plastique sont moins chères que les fenêtres en bois.

L’isolation du toit est quant à elle fortement influencée par la structure et la taille du toit. Pour une maison individuelle ordinaire, Houzy estime qu’il faut compter entre 25 000 et 60 000 francs. Si une installation photovoltaïque est installée à cette occasion, il faut ajouter environ 25 000 à 30 000 francs pour une puissance de 10 kilowatts-crête.

Outre l’assainissement énergétique, les cuisines et les salles de bains doivent être régulièrement rénovées. La rénovation d’une cuisine simple coûte environ 20 000 francs. Mais selon la taille et la qualité, cela peut aussi coûter beaucoup plus cher.

La rénovation d’une salle de bains est estimée entre 2000 et 2500 francs par mètre carré dans une version simple et entre 3000 et 4000 francs dans une version de qualité moyenne.
Les propriétaires sont donc bien avisés de constituer des provisions pour des rénovations ultérieures. UBS recommande d’épargner chaque année entre 0,7% et 1% de la valeur du bien immobilier. Cela dépend si un retard de rénovation s’est formé ou non.

Frais de rénovationcachés et dépenses imprévues

Toute rénovation comporte un risque de coûts cachés et inattendus. Ce sont des coûts qui sont souvent négligés ou qui viennent s’ajouter de manière inattendue. Par exemple, avant de procéder à des rénovations, vous devez obtenir une série d’autorisations payantes ou l’accord d’autres propriétaires, ce qui prend beaucoup de temps, par exemple lorsque l’apparence de la façade de la maison est modifiée de manière significative par de nouvelles fenêtres.

Il faut également tenir compte des frais d’élimination ou de déplacement de la part d’artisan-e-s soi-disant bon marché qui ont «oublié» de les mentionner dans leur offre et qui vous sont réclamés après coup. Des risques particuliers sont liés aux défauts de construction qui sont mis à jour au cours de la rénovation.

Il est donc difficile de donner une réponse globale aux coûts à prévoir. Bien qu’il soit possible d’estimer approximativement le budget, il est recommandé de prévoir une réserve du budget global.

Planifier les coûts de la rénovation de manière réaliste

Développez une stratégie à long terme pour les rénovations ainsi que les travaux d’entretien et d’assainissement, et tenez-en compte dans votre planification financière individuelle. En tant que propriétaire, vous devriez toujours essayer d’estimer les coûts de rénovation de manière réaliste avant d’acheter un bien immobilier. En particulier si vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier ancien, cela vaut la peine d’estimer les coûts de rénovation à prévoir avant même de prendre la décision d’achat.

Cela vous permet de calculer les coûts plus facilement et de manière réaliste, mais vous offre également une base de négociation raisonnable sur les conditions et le prix. Si vous avez besoin d’aide pour évaluer les coûts, il est conseillé de faire appel à des spécialistes expérimenté-e-s pour vous conseiller. Si vous savez à quoi vous attendre, vous n’aurez pas de mauvaises surprises et vous pourrez profiter de la vie entre vos quatre murs en toute sérénité.

Une planification minutieuse peut vous permettre d’économiser certains coûts. Ceux-ci peuvent être répartis de la manière suivante:

Dépenses de maintien de la valeur

Les frais de rénovation et d’entretien sont déductibles du revenu imposable s’ils permettent de maintenir la valeur de votre bien immobilier. Il s’agit par exemple du remplacement de vieilles fenêtres, de l’entretien du jardin ou de travaux de peinture.

Rénovation énergétique

Les rénovations énergétiques augmentent certes la valeur d’un bien immobilier, mais peuvent néanmoins faire l’objet d’une déduction fiscale. Il est même possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ces frais au cours des deux années suivantes.

Déduction forfaitaire

Si les frais d’entretien et de rénovation sont peu importants au cours d’une année, vous pouvez malgré tout déduire un montant forfaitaire de votre revenu imposable. Au niveau fédéral et dans de nombreux cantons, la déduction est de 10% de la valeur locative pour les biens immobiliers récents et de 20% pour les biens plus anciens.

Échelonnement de rénovations importantes

Les travaux de rénovation importants et planifiables, dont le montant est supérieur à la déduction forfaitaire, devraient être répartis sur plusieurs périodes fiscales. Vous pouvez ainsi briser la progression fiscale. Pour cela, répartissez les travaux sur différentes phases de rénovation ou faites-les réaliser sur plusieurs années. Demandez une facture pour chacune des différentes années. Dans la plupart des cantons, c’est la date de la facture qui est déterminante pour la répartition des frais de rénovation sur différentes périodes.

En ce qui concerne les rénovations, on fait la distinction entre les rénovations de plus-value et de maintien de la valeur. Les rénovations de maintien de la valeur peuvent être déduites des impôts. Il en va autrement pour les rénovations de plus-value, à une exception près: si la plus-value, sous forme de rénovation énergétique, sert à protéger l’environnement et à améliorer l’efficacité énergétique, alors les coûts sont déductibles.

D’une manière générale, il est important de procéder à une planification détaillée afin de pouvoir calculer les coûts le plus précisément possible. Les rénovations nécessaires ne doivent pas être reportées indéfiniment, car cela ne fait qu’augmenter les coûts ultérieurs et diminuer la valeur de votre bien immobilier.

Nous vous expliquerons volontiers comment financer vos rénovations lors d’un entretien personnel.