Comment fonctionne l’imposition de la valeur locative?

La Suisse fait partie des rares pays où les propriétaires paient des impôts sur les appartements ou les maisons qu’ils occupent eux-mêmes. Bien que la suppression de l’imposition de la valeur locative soit débattue depuis des décennies, toutes les tentatives de modification ont échoué jusqu’à présent.

Nous vous montrons comment fonctionne l’imposition de la valeur locative, comment la charge fiscale peut être réduite et comment une réforme pourrait se présenter.

La valeur locative correspond au loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir en louant leur logement; elle est imposable en tant que revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit être d’au moins 60% du niveau de loyer habituel du marché; elle est établie par l’autorité fiscale cantonale. En outre, les cantons sont libres de calculer la valeur locative.

Avec le système actuel, la Confédération, les cantons et les communes génèrent des revenus fiscaux élevés, mais le calcul, l’adaptation et la mise en œuvre entraînent des charges administratives importantes.

Pour compenser la valeur locative, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles fiscalement. Pour les frais d’entretien, les propriétaires de tous les cantons peuvent choisir chaque année s’ils font valoir les coûts effectifs ou une déduction forfaitaire. Dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire est comprise entre 10 et 20% de la valeur locative, en fonction de l’ancienneté de l’immeuble.

Toute personne qui possède une maison ou un appartement qu’elle occupe elle-même doit payer l’impôt sur la valeur locative. Le propriétaire ne doit pas nécessairement rester en permanence dans le bien immobilier, mais il doit pouvoir en disposer à tout moment.

C’est pourquoi l’imposition de la valeur locative s’applique également aux résidences secondaires et aux appartements de vacances qui sont utilisés par leurs propriétaires. L’impôt est également dû si des proches résident gratuitement dans l’appartement ou dans la maison.

L’idée derrière l’imposition de la valeur locative est que les propriétaires ne perçoivent pas de paiements en espèces pour leur bien immobilier occupé par eux-mêmes, mais en profitent tout de même financièrement parlant. Or les locataires doivent, eux, payer un loyer.

Lorsque les propriétaires louent leur maison ou leur appartement, les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu. L’imposition de la valeur locative doit donc établir une égalité fiscale entre les différents groupes.

Les répercussions sur les impôts pour les ménages privés, mais aussi pour la Confédération, les cantons et les communes, dépendent fortement du niveau des taux d’intérêt. Tant que les intérêts hypothécaires étaient faibles, les déductions pour de nombreux propriétaires immobiliers étaient inférieures à l’impôt sur la valeur locative. Un changement de système permettrait à ces propriétaires de s’y retrouver.

Il faudrait réhausser les taux jusqu'à hauteur de 3 ou 3,5%, pour que la déduction sur les intérêts hypothécaires compense à peu près l’impôt sur la valeur locative. Dans ce cas, un changement de système ne ferait aucune différence fiscale pour de nombreux propriétaires.

Bien qu’il y ait un grand nombre de partisans d’une modification de l’imposition de la valeur locative, toutes les tentatives de réforme ont échoué jusqu’à présent (en septembre 2024). Deux points ont suscité de nombreux débats:

Tout d’abord, les cantons avec des régions touristiques et une part élevée de résidences secondaires ne veulent pas renoncer aux revenus considérables provenant de l’imposition de la valeur locative des logements de vacances Le Conseil des États souhaite donc approuver uniquement une suppression de l'impôt sur la résidence principale, alors que le Conseil national plaide pour un changement complet de système - et donc également une suppression pour les résidences secondaires. Selon le Conseil national, les cantons concernés devraient avoir la possibilité de compenser les pertes de recettes au moyen d'un «impôt sur l'objet des résidences secondaires». En septembre 2024, le Conseil national a réaffirmé le changement général de système.

La déductibilité des intérêts débiteurs fait aussi l’objet d’un désaccord. Actuellement, les propriétaires peuvent déduire chaque année des intérêts débiteurs dans la mesure de leurs actifs imposables plus 50 000 francs, une somme rarement atteinte dans la pratique.

Le Conseil des États est favorable à ce que les intérêts débiteurs puissent désormais être déduits jusqu’à 70% du rendement imposable de la fortune. En revanche, jusqu’à présent, le Conseil national a voté pour une revendication de 40%. En septembre 2024, le Conseil national s'est écarté de cette ligne et s'est prononcée en faveur de l'application de la méthode proportionnelle-restrictive. Dans ce cas, le montant de la déduction des intérêts passifs résulte de la quote-part de la fortune immobilière (sans le logement à usage personnel) par rapport à la fortune totale.

Un changement de système profiterait le plus aux propriétaires qui ont (presque) entièrement amorti leur hypothèque et qui n’investissent pas beaucoup dans l’entretien de leur logement et ne peuvent donc pas faire valoir de déductions importantes.

Les bénéficiaires de rente en particulier seraient nettement soulagés: au départ à la retraite, les revenus diminuent dans presque tous les cas; la valeur locative imposable reste inchangée. L’imposition de la valeur locative est donc très importante par rapport aux revenus. En revanche, pour les familles ayant des enfants et dont les parents exercent une activité rémunérée, l’allègement fiscal serait nettement plus faible.

L’ancienneté du bien immobilier a également un impact sur les conséquences fiscales: tandis que pour les biens immobiliers récents, les déductions pour l’entretien et les rénovations sont généralement faibles, les propriétaires doivent consentir des investissements plus importants des années ou des décennies plus tard. Les rénovations et l’entretien permettent de réduire considérablement les impôts sur le revenu tant que le système avec la déduction des frais d’entretien est maintenu.

Les acheteurs d’immeubles anciens figureraient parmi les perdants. Les personnes qui, par exemple, achètent une ancienne maison et investissent de manière significative dans des rénovations ne pourraient plus déduire fiscalement une large part de ces dépenses. Aussi bien le secteur de la construction que les économistes s’attendent donc à ce que les incitations à l’entretien des immeubles diminuent. En conséquence, la fourchette de prix entre les nouvelles constructions et les biens immobiliers anciens devrait s’élargir.

Il n’est guère possible aujourd’hui de savoir quand un accord sera trouvé dans ce débat au Parlement qui dure maintenant depuis 20 ans. En outre, le projet a déjà échoué deux fois lors d’un référendum. Étant donné qu’en Suisse, seulement 36 % environ (en 2021) de la population possèdent un logement, la majorité de la population n’est pas intéressée par une suppression totale ou partielle. En cas de nouveau vote éventuel, un troisième refus n’est donc pas exclu.

En l’absence de toute décision politique, les propriétaires n’ont aucun moyen de se soustraire à l’imposition de la valeur locative.

Les personnes concernées n’ont pas d’autre choix que de faire valoir fiscalement tous les intérêts hypothécaires et les autres coûts. Les propriétaires devraient donc se pencher en détail sur les possibilités de déduction. Le montant de la valeur locative et la déduction fiscale concrète varient fortement selon le canton.