Construction ou rénovation? Quels arguments?

Étant donné qu’il n’y a plus guère de terrains non construits en Suisse, l’achat d’un terrain va souvent de pair avec celui d’un bien immobilier existant. Il en va de même lorsqu’on hérite d’une maison, comme le montre l’expérience. Les deux cas soulèvent une question fondamentale: faut-il rénover la maison existante ou la remplacer par un nouveau bâtiment? Ce dernier est appelé construction de remplacement. Cette option doit tenir compte de certains facteurs.

Nous vous montrons ci-après quand une construction de remplacement est pertinente et quand ce n’est pas le cas.

Les constructions de remplacement ont fortement gagné en importance dans de nombreuses régions en Suisse. Selon le monitoring immobilier de la société de conseil Wüest Partner, cela concerne essentiellement les grands centres urbains. À Genève, Lausanne, Bâle, Berne, Saint-Gall et Zurich, près de la moitié des appartements nouvellement construits sont des constructions de remplacement, tandis que les nouvelles constructions sur des terrains non bâtis sont plutôt l’exception.

Au niveau régional, cette situation se remarque tout particulièrement autour de Zurich, Thoune, Nyon et Yverdon. Mais même dans les régions périphériques et les centres de taille moyenne, une nette augmentation est constatée pour les constructions de remplacement. Le taux élevé de constructions de remplacement dans les régions touristiques du canton des Grisons, par exemple dans la région de Davos, est particulièrement frappant. À cet égard, il convient de noter que, dans les zones touristiques, la construction de nouveaux logements de vacances ou de résidences secondaires est très limitée, voire impossible.

Dans les villes, les raisons sont différentes: les terrains à bâtir sont extrêmement rares. Dans le même temps, la plupart des réglementations de construction et de zone créent de l’espace pour la densification des parcelles existantes. Dans de nombreux cantons, comme St-Gall, Zurich ou Zoug, la création de nouvelles zones à bâtir n’est plus possible de facto ou seulement de manière très restrictive. La grande majorité des régions ont élaboré leurs plans directeurs, l’aménagement du territoire et l’aménagement des zones selon la maxime «développement vers l’intérieur». Cette situation présente un avantage pour les propriétaires de bâtiments existants: sur de nombreuses parcelles avec une maison individuelle des années 1960 ou 1970, une maison plurifamiliale à plusieurs étages ou un projet avec des maisons en rangée sont autorisés conformément aux dispositions actuelles.

Il existe fondamentalement trois raisons qui parlent en faveur des constructions de remplacement:

Premièrement, il est possible d’augmenter considérablement la surface utile sur la même surface de base. Cela représente un potentiel considérable pour le propriétaire. S’il s’agit de logements loués, la rentabilité augmente de manière significative.

Deuxièmement, les maisons anciennes se trouvent parfois dans un tel état de délabrement qu’aucune autre solution n’est envisageable ou judicieuse.

Troisièmement, dans le contexte actuel, l’efficacité énergétique est importante: la consommation d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude est quatre à cinq fois plus faible pour une nouvelle construction de qualité que pour une maison d’habitation des années 1970.

Toutefois, le propriétaire doit également tenir compte de la charge de travail et des coûts totaux. Les travaux de planification nécessaires, la démolition et l’élimination de l’ancien bâtiment ainsi que la création de la nouvelle maison peuvent être coûteux. En règle générale, les coûts de construction d’une maison d’habitation s’élèvent à 3300 francs par mètre carré.

Avant que les architectes dessinent des plans et élaborent des visions pour l’utilisation future de la parcelle, la situation en matière de droit de la construction doit être clarifiée de manière approfondie dans un premier temps. Bien que les bâtiments privés ne soient que rarement des monuments, de nombreux endroits sont partiellement protégés dans les villes et les centres de moyenne importance. Si l’objet se trouve dans une telle zone, les possibilités d’une intervention importante sont souvent limitées, tout comme pour les maisons d’habitation considérées comme devant être protégées ou conservées.

De plus en plus de cantons et de villes mettent à la disposition du public, sur leurs sites Internet, des informations sur les réglementations en matière de construction et de zones, sur la protection des monuments historiques ainsi que sur l’inventaire des bâtiments à protéger. Si vous n’y trouvez rien, veuillez-vous adresser à l’autorité responsable des constructions.

Le plus souvent, il est judicieux, dans un second temps, de faire appel à un architecte pour une clarification approfondie du droit de la construction et pour une première étude de variantes. Les architectes sont à même d’explorer les possibilités optimales dans le cadre des règlements de construction et de zones et de soumettre des propositions concrètes.

Une fois qu’une certaine direction se dessine, il convient d’évaluer les coûts attendus et de régler le financement. Pour ce faire, contactez votre conseiller à la clientèle UBS suffisamment tôt. Pour les rénovations, les nouvelles constructions ou les constructions de remplacement importantes, nous vous recommandons un Financement de construction UBS. Le compte de construction vous permet de payer toutes les factures courantes des architectes, des entrepreneurs et des artisans. La solution de financement dépend de vos besoins individuels et garantit une transparence totale des coûts pour toutes les phases de votre projet.

Le choix entre rénovation et construction de remplacement repose principalement sur deux critères: quelle est l’option la plus économique et la plus adaptée à son mode de vie?

Les coûts devraient être calculés de manière très précise. Une nouvelle construction nécessite des ressources financières considérables et coûte souvent plus cher que la rénovation d’un ancien bâtiment. Toutefois, les nouvelles constructions répondent souvent à des normes d’efficacité énergétique qui ne peuvent être atteintes que par des investissements élevés dans les bâtiments existants. En raison de la baisse permanente des coûts de l’énergie, les investissements élevés peuvent néanmoins se révéler rentables à long terme.

Une nouvelle construction permet en outre de mettre en œuvre des souhaits de conception individuels, tels que des grandes fenêtres et de grands espaces. La marge de manœuvre est généralement supérieure à celle d’une rénovation. La question de savoir si cela justifie les coûts d’un nouveau bâtiment est une décision individuelle.

Quelle que soit votre décision: nos spécialistes vous conseilleront sur la réalisation et le financement de vos souhaits.