Étude UBS: la demande fait grimper prix et loyers

L’étude «Real Estate Focus 2024» d’UBS met en lumière les évolutions actuelles sur le marché immobilier suisse et fournit un aperçu précieux des tendances et des défis auxquels sont confrontés les locataires et les propriétaires de logements en propriété. Dans l’article suivant, nous avons résumé pour vous les principales conclusions.

Pour beaucoup, le rêve de devenir propriétaire devient un objectif de plus en plus lointain

L’étude immobilière UBS le met en évidence: malgré des intérêts en hausse, qui freinent normalement la demande de logements en propriété en raison des coûts plus élevés pour les maisons individuelles, les prix des logements en propriété en Suisse ont augmenté de près de 3,5% en 2023. Les maisons individuelles ont coûté près de 2,5% de plus que l’année précédente. Cette évolution représente un défi financier croissant pour de nombreux ménages et rend l’accession à la propriété inabordable pour un nombre croissant d’entre eux.

Par rapport à il y a 20 ans, où 60% des ménages pouvaient s’offrir un un bien de taille moyenne, ils ne sont plus que 15% aujourd’hui. Un ménage moyen n’est plus en mesure d’acquérir un logement en propriété de 4,5 pièces au prix médian que dans à peine un quart des 106 régions économiques de Suisse.

Certes, la demande de logements en propriété s’est globalement affaiblie en raison des prix élevés et de la hausse des intérêts, comme en témoigne par exemple la baisse du nombre d’abonnements de recherche conclus, qui n’avait plus été aussi bas depuis juillet 2015. Mais dans le même temps, la croissance des revenus élevés, supérieure à la moyenne, entraîne une demande supplémentaire de logements en propriété à un prix toujours plus élevé. L’immigration de main-d’œuvre qualifiée, qui gagne souvent bien sa vie et apporte un patrimoine, renforce cette demande.

Des prix en hausse à l’écart des centres

Sur le marché des logements en propriété, une tendance se dessine en faveur de situations décentralisées, au-delà des grands centres. De plus en plus de personnes sont prêtes à déménager dans des régions où les prix sont moins élevés. La possibilité de télétravailler a accru la propension à effectuer de longs trajets domicile-travail.

Les plus fortes hausses de prix, pouvant atteindre 10%, ont été enregistrées dans le canton des Grisons ainsi que dans le Haut-Valais. Dans l’ensemble de la Suisse orientale, les prix ont augmenté plus que la moyenne, tandis qu’en Suisse romande, c’est dans le canton de Fribourg que le prix des logements en propriété a le plus augmenté (environ 4%). Les grandes villes se situaient à l’autre extrémité de l’échelle. Dans les régions de Genève et de Bâle, les prix ont même légèrement baissé.

L’espoir d’une baisse des coûts d’utilisation

L’année dernière, le prix des logements en propriété a augmenté. L’augmentation des frais courants résultant des intérêts hypothécaires, de l’entretien et de la valeur locative en a été un facteur essentiel. Si ces coûts d’utilisation s’élevaient à environ 17 000 francs en 2021 pour un appartement en propriété de 800 000 francs, ils sont actuellement supérieurs de 50%, soit environ 26 000 francs par an.

La perspective d’une légère détente est offerte par la poursuite probable de la baisse des intérêts. Les coûts d’utilisation plus faibles des logements en propriété devraient les rendre à nouveau attractifs par rapport aux logements en location.

Contrairement aux coûts d’utilisation, il y a peu de chances que les prix de l’immobilier baissent. Actuellement, les prix élevés sont soutenus par la faible offre de maisons et d’appartements disponibles sur le marché. Il faut s’attendre à peu de délestage par de nouvelles constructions, car les permis de construire ont continué à diminuer en 2023. En 2024, le parc immobilier ne devrait plus augmenter que de 0,8% pour les appartements en copropriété et de 0,5% pour les maisons individuelles.

Cette année, les prix des logements en propriété devraient augmenter légèrement, de 1,5% (appartements) et de 1% (maisons individuelles). En raison de la conjoncture, une dynamique des prix plus élevée est attendue probablement à partir de 2025..

Hausse des loyers et de la demande

Qu’en est-il dans le domaine des logements locatifs? L’étude le met en évidence: les loyers augmentent. L’année dernière, les loyers proposés ont grimpé de près de 5% par rapport à l’année précédente, ce qui représente la plus forte hausse depuis 15 ans.

La demande de logements a augmenté en moyenne de 1,3% par an au cours des dix dernières années. L’immigration et le renforcement de la formation de ménages ont contribué à l’explosion de la demande de logements locatifs. L’augmentation de la demande de logements a entraîné une baisse du taux de logements vacants pour les logements locatifs de 2,7 à 1,7% entre 2020 et 2023.

Les communes d’agglomération gagnent en attractivité

Outre l’afflux continu vers les grands centres, les communes situées à la périphérie des agglomérations ont gagné en attractivité pour les locataires, qui peuvent réaliser des économies de loyer considérables en déménageant. Cette tendance, soutenue par le travail indépendant du lieu, est particulièrement visible dans la région de Zurich. Après dix minutes de trajet, les loyers proposés y sont cinq fois moins élevés que dans le chef-lieu du canton, après 20 minutes, ils baissent d’un tiers et après 60 minutes, de la moitié.

Du point de vue des investisseuses et des investisseurs, cela augmente par conséquent l’attractivité des communes environnantes. La baisse des taux de vacance et l’augmentation des revenus locatifs signifient que le risque d’investissement est moindre. Souvent, les coûts de transaction liés au développement de projets et les risques réglementaires sont également plus faibles dans les petites communes que dans les grandes villes.

Bilan et perspectives

Dans l’ensemble, le «Real Estate Focus 2024» met en évidence le fait que de moins en moins de ménages peuvent réaliser leur rêve de logement en propriété, alors que la demande de logements locatifs ne cesse de croître et que les loyers augmentent. La perspective d’une nouvelle baisse des intérêts et d’un éventuel ralentissement de la hausse des prix promet un certain soulagement sur le marché des logements en propriété. Une reprise du boom comme au temps de la pandémie est actuellement peu probable.