Acheter un bien immobilier? Voici les critères à remplir

En fonction de l’évolution des cours, l’achat immobilier peut être un bon placement. Rares sont ceux qui optent ou non pour l’achat immobilier seulement à partir de considérations financières. La propriété du logement a certains avantages qui rendent la vie plus facile.

Il n’y a par exemple aucun risque de rupture du bail. La propriété est synonyme de liberté: qu’il s’agisse de la couleur des murs, des parterres de fleurs ou d’une nouvelle cuisine, le choix revient intégralement au propriétaire. Ce sont les propriétaires d’une maison qui disposent de la plus grande marge de manœuvre. En revanche, certains projets concernant des appartements en copropriété nécessitent une concertation avec la communauté de l’immeuble.

Il n’est pas possible d’avoir une réponse absolue à cette question. De nombreux facteurs entrent en jeu, comme la localisation, les caractéristiques du bien, vos moyens financiers ou le moment. Les conclusions générales sur l’attractivité n’ont donc qu’une valeur limitée et ne sont qu’un instantané.

Lorsque les taux étaient bas, l’achat immobilier revenait moins cher si l’on considérait le coût mensuel, et ce dans presque toute la Suisse. La situation s’est inversée dans de nombreuses régions en 2022 avec la hausse des taux hypothécaires. Toutefois, l’achat immobilier reste une option intéressante. Si jamais les prix augmentent encore et que l’épargne est moins bien rémunérée, cela redevient un placement possible. De plus, l’immigration, un taux de vacances faible et une hausse du taux hypothécaire de référence peuvent entraîner des augmentations de loyer qui, à leur tour, rendent la propriété plus attrayante.

En Suisse, seule une minorité de personnes se pose la question de construire ou non, en raison de la rareté et des prix atteints par les terrains à bâtir dans et autour des grands centres urbains. C’est pour ces raisons que les acheteurs potentiels se tournent plus volontiers vers le bâti et l’ancien. Contrairement à la construction neuve, il se pose la question de la rénovation ou de l’assainissement. En fonction de l’état, une construction de remplacement peut souvent se révéler plus économique. Elle offre également plus d’options, que ce soit pour des agrandissements ou un approvisionnement en énergie optimal. Il faut également établir les besoins en rénovation lorsqu’un bien immobilier est acquis lors d’une vente aux enchères, d’une vente forcée ou est reçu en héritage.

En revanche, ceux qui possèdent un terrain à bâtir peuvent réaliser leurs rêves d’accession à la propriété sans devoir penser tout de suite à la rénovation. L’achat permet également de concevoir l'aménagement intérieur, en passant par l’achat sur plan par exemple. Cette possibilité n’est ainsi pas réservée à ceux qui font construire leur bien. Par ailleurs, en procédant soi-même aux travaux de rénovation, il est aussi possible d’adapter le bien à ses besoins.

Plutôt que de partir à la recherche du bien de ses rêves, et de se demander «Est-ce que c’est trop cher?», il vaut mieux se demander au préalable: «Qu’est-ce que je peux me permettre?» Avoir très tôt une idée claire de sa capacité financière évite la déception si vous ne remplissez pas les conditions de fonds propres et de solvabilité et qu’alors votre financement échoue.

Les raisons les plus fréquentes de refus d’un financement sont un revenu annuel trop faible ou des fonds propres insuffisants. Le calculateur de prix d’UBS vous donne un avis indicatif du prix d’achat maximal que vous pouvez vous permettre. Voici la formule qui s’applique: si le prix n’excède pas cinq fois vos revenus annuels bruts et que vous disposez de 20% de fonds propres, vous pouvez vous le permettre.

De nombreux acheteurs recourent à une hypothèque pour acquérir un bien immobilier en Suisse. Il existe différents prestataires comme les banques, les assurances et les caisses de pensions, entre autres. Deux conditions doivent être remplies pour l’octroi d’une hypothèque: le crédit doit pouvoir être supporté financièrement. Un facteur essentiel est le nantissement.

Règle de base: pour pouvoir financer à long terme votre bien immobilier, il faut que les frais courants mensuels ne dépassent pas un tiers des revenus disponibles. Sont inclus dans ces frais le taux d’intérêt hypothécaire indicatif de 5%, l’amortissement (s’il est prévu d’en avoir un) ainsi que les frais annexes et d’entretien, calculés à un taux annuel de 1% de la valeur du bien.

Lorsque l’on souhaite acquérir un bien en propriété en Suisse, il faut en principe fournir 20% de la valeur du bien sous forme de fonds propres. La valeur de référence est la valeur de nantissement. Il s’agit soit du prix d’achat, soit de la valeur de marché du bien immobilier. La valeur la plus basse étant retenue.

Les 80% restants peuvent être financés par une ou plusieurs hypothèques. L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et ne doit pas être amortie. L’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée sous 15 ans ou avant le départ à la retraite.

Des fonds propres plus importants sont exigés pour l’achat d’un bien de vacances ou de rendement. Sont considérés comme fonds propres: épargne, titres, avoirs de prévoyance du 3e pilier, avancements d’hoiries ou terrain à bâtir. 10% peuvent être financés par un retrait anticipé des avoirs de la prévoyance professionnelle (2e pilier).

Avec une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt reste le même sur toute la durée du contrat. Cette option confère une bonne prévisibilité et est avantageuse en cas de hausse des taux pendant la durée.

Les hypothèques SARON d’UBS ont un taux variable et sont à durée indéterminée. Elles se révèlent être un choix judicieux si on s’attend à des taux en baisse ou constants et que l’on dispose d’une certaine marge financière.

Faut-il découper l’hypothèque en tranches?

Il est recommandé de combiner plusieurs produits et durées hypothécaires. Vous tirez ainsi parti de deux types d’hypothèques et limitez le risque de devoir renouveler l’intégralité de l’hypothèque à un moment où les taux sont défavorables. En effet, il peut arriver que lorsque l’hypothèque expire, le niveau général des taux d’intérêt soit supérieur au taux d’intérêt payé jusque-là.

Hypothèque: courte ou longue durée?

Les hypothèques fixes ont une durée comprise entre 2 et 10 ans en temps normal. Généralement, plus la durée est longue, plus le taux est élevé. Cela est dû avant tout à la marge de sécurité, c’est-à-dire au supplément pour la garantie du taux d’intérêt. L’inconvénient des durées plus longues réside dans leur rigidité: si vous vendez le bien pendant la durée de l’hypothèque, vous pouvez devoir payer des indemnités de résiliation anticipée, en particulier si la durée restante est longue.

L’achat d’une maison à usage propre ou d’un appartement en propriété fait augmenter le revenu imposable puisque la «valeur locative» vient s’y ajouter. En contrepartie, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les frais liés aux travaux d’entretien visant à maintenir la valeur du bien (forfait ou frais effectifs) ainsi que les intérêts débiteurs et l’amortissement indirect en passant par le pilier 3a. À l’exception des mesures d’économie d’énergie, les travaux qui améliorent l’état d’un bien immobilier et qui augmentent donc sa valeur ne sont pas déductibles.

Les taux hypothécaires bas, impliquant donc des frais déductibles également bas, se répercutent négativement sur le bordereau d’impôts. C’est tout le contraire avec des taux élevés. Les amortissements directs réduisent la dette hypothécaire ainsi que les intérêts débiteurs déductibles des impôts. L’impôt sur le revenu est ainsi plus élevé.

En tant que propriétaires, vous devez assumer un certain nombre de coûts tandis que les locataires doivent uniquement payer un loyer et des frais annexes. Votre répartition des coûts est ainsi plus complexe. Aux charges liées à la consommation d’électricité et d’eau, aux eaux usées et au chauffage s’ajoutent les intérêts hypothécaires, les primes d’assurance, l’amortissement hypothécaire, les taxes, les impôts éventuellement plus élevés et les dépenses d’entretien qui couvrent les petites réparations et la maintenance.

Les frais annexes et d’entretien annuels correspondent en temps normal à 1% environ de la valeur du bien. Des frais de rénovation sont également à votre charge. Ces postes de dépenses sont souvent sous-estimés. Il est recommandé de se constituer une réserve en cas de travaux de rénovation importants. À l’exception des coûts liés à la consommation, les charges des appartements en copropriété sont souvent facturées en fonction de la quote-part de la valeur convenue par la communauté des copropriétaires.

En Suisse, vendre un bien immobilier est relativement simple, car le marché local se porte bien. De plus en plus de propriétés en Suisse sont vendues aux enchères, en particulier dans les grandes villes et leurs alentours.

Cette méthode de vente présente comme avantage pour le vendeur d’avoir un prix de vente optimal dans un délai raisonnable, plutôt que de vendre à un prix trop bas ou de ne pas trouver d’acheteurs potentiels en raison d’un prix trop haut. Le prix que l’on peut obtenir lors d’une revente dépend de nombreux facteurs, comme l’état et l’emplacement du bien immobilier, mais aussi du temps à disposition.

Vendre un bien immobilier dans l’urgence oblige parfois à concéder des baisses de prix. Cette situation se produit surtout pour des biens en périphérie, de luxe ou d’amateurs. Le niveau actuel des taux influe également sur le prix de revente. Une hausse des taux présente un risque de baisse du prix. Le «Swiss Real Estate Bubble Index» vous informe sur les régions ayant un potentiel de surestimation des biens immobiliers.

Faire le choix entre achat et location a des conséquences financières à long terme pour vous et vos proches. Mieux vaut consacrer suffisamment de temps à sa prise de décision, afin de faire les bons calculs et de mener toutes les réflexions nécessaires. Quelles sont les répercussions fiscales? Quels sont les types de financement adéquats? Quels fonds propres êtes-vous prêt à investir dans votre bien immobilier à long terme? En répondant à ces questions, vous pourrez prendre de meilleures décisions, quelles qu’elles soient au final.