Biens immobiliers et fiscalité Comment économiser des impôts grâce à mon bien immobilier
En planifiant minutieusement, vous avez la possibilité, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, de faire des économies d’impôts.
Contenu:
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- Usage propre vs location
- Frais déductibles
- Économiser des impôts lors de la vente d’un bien immobilier
- Fiscalité des successions et des donations
- Vers la conclusion
En Suisse, il existe certaines réalités fiscales qui concernent l’ensemble des propriétaires de biens immobiliers. Celles-ci peuvent toutefois varier selon les cantons et les communes. Voici quelques points pour lesquels les questions fiscales sont importantes.
En matière de biens immobiliers et d’impôts, le fait que vous utilisiez le bien immobilier ou que vous souhaitiez le louer joue un rôle important. Les différences sont les suivantes:
- Fiscalité dans le cas d’un bien immobilier loué:
Si vous possédez un bien immobilier et que vous le louez, les revenus locatifs que vous percevez doivent être déclarés comme revenus. Les impôts sur le revenu doivent être orientés sur ces recettes. Le montant de cet impôt sur vos revenus locatifs dépend de votre canton de résidence et de vos autres revenus.
- Bien immobilier à usage personnel:
Si vous utilisez un bien immobilier pour vous-même, vous devez par exemple payer des impôts sur la valeur locative. Cela correspond à environ 60 à 70% du coût de location d’un bien similaire. Un autre impôt est l’impôt foncier. Dans certains cantons, comme Zurich, Schwytz, Glaris, Zoug, Soleure, Bâle-Campagne et Argovie, il n’existe pas.
L’impôt foncier est un impôt proportionnel dont le montant est déterminé en fonction de la valeur du terrain. Le montant varie entre 0,1 et 3‰ de la valeur du terrain. Enfin, il y a l’impôt sur la fortune. Dans ce contexte, le bien immobilier doit être déclaré comme valeur patrimoniale dans la déclaration d’impôts.
Si vous habitez vous-même un bien immobilier, vous avez diverses possibilités de faire valoir des déductions fiscales.
Familiarisez-vous avec les possibilités de déductions fiscales liées à votre bien immobilier et obtenez un aperçu des plus grands facteurs d’économie.
Intérêts hypothécaires
Vous pouvez déduire les intérêts débiteurs à 100% de votre revenu imposable. Cela vaut également pour les intérêts hypothécaires: plus vous payez d’intérêts, moins vous avez de revenus à déclarer. Cela offre un allègement financier de la charge de la dette hypothécaire.
Pour profiter réellement de l’économie d’impôts, il est important d’adapter le montant de l’hypothèque à la situation personnelle et à l’environnement de taux d’intérêt correspondant.
Dépenses de maintien de la valeur
Les frais de rénovation et d’entretien sont déductibles du revenu imposable s’ils servent à maintenir la valeur de votre bien immobilier. Il s’agit par exemple du remplacement de vieilles fenêtres, de l’entretien du jardin ou de travaux de peinture. En revanche, les investissements à plus-value, comme l’installation d’un nouveau sauna ou d’un jacuzzi, ne sont pas déductibles.
Déduction forfaitaire
Si les frais d’entretien et de rénovation sont peu importants au cours d’une année, vous pouvez malgré tout déduire un montant forfaitaire de votre revenu imposable. Selon les cantons, la déduction s’élève à 10% de la valeur locative ou des revenus locatifs bruts pour les biens immobiliers récents et à environ 20% pour les biens plus anciens.
Les années où les dépenses sont plus importantes, cela vaut toutefois la peine d’établir une liste détaillée des coûts effectifs et de les déduire.
Échelonnement de rénovations importantes
Les travaux de rénovation importants et planifiables, dont le montant est supérieur à la déduction forfaitaire, devraient être répartis sur plusieurs périodes fiscales afin de briser la progression. Vous pouvez y parvenir en répartissant les travaux sur différentes phases de rénovation ou en les faisant exécuter sur plusieurs années. Il est également important que, dans le cas de travaux s’étendant sur plusieurs années, ceux-ci soient répartis en conséquence sur différentes factures.
Amortissement
Si vous souhaitez économiser des impôts, il est intéressant de faire un amortissement indirect: vous versez le montant annuel de l’amortissement dans le pilier 3a et pouvez déduire les versements de votre revenu imposable jusqu’au montant maximal fixé. Le montant de l’hypothèque reste alors le même.
Dans le cas de l’amortissement direct, c’est-à-dire si vous remboursez votre 2e hypothèque en plusieurs mensualités, vous pouvez déduire moins d’intérêts débiteurs chaque année.
Autres possibilités
Vous pouvez également déduire les frais suivants de votre revenu imposable:
- Investissements pour économiser de l’énergie, comme de nouvelles fenêtres à économie d’énergie ou la conversion à un système de chauffage par pompe à chaleur.
- Toutes les charges courantes et les primes d’assurance liées au bien immobilier.
Tout ce qu’il faut savoir sur la commune de votre choix
Tout ce qu’il faut savoir sur la commune de votre choix
Vous voulez savoir comment les prix de l’immobilier ont évolué dans une commune ou quelle y a été l’évolution démographique? Ou bien encore comment elle est évaluée comme lieu de vie en général? Quelle y est la charge fiscale? La fiche d’information sur les communes d’UBS répond gratuitement et succinctement à toutes ces questions.
La vente d’un bien immobilier est également soumise à des impôts. L’impôt sur les gains immobiliers est le plus important. Pour simplifier, celui-ci est payable sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La différence peut être réduite par différentes déductions telles que les investissements réalisés. Dans de nombreux cantons, cet impôt est perçu de manière progressive. Cela signifie que le montant de l’impôt dépend du montant du bénéfice. Par ailleurs, la durée de détention du bien immobilier joue également un rôle dans le montant de l’impôt: plus le bien immobilier a été longtemps en votre possession, moins vous devrez payer d’impôts. Mais attention: si vous vendez votre bien immobilier après une période de détention plus courte (p. ex. au cours des cinq premières années), vous devez payer un supplément qui peut varier selon le canton.
Il convient toutefois de préciser que l’impôt sur les gains immobiliers ne doit pas toujours être payé immédiatement. Il n’a pas à être payé si vous acheter un bien immobilier de remplacement au cours d’une période déterminée (en règle générale deux ans) et que vous l’occupez vous-même. Il s’agit toutefois d’un report d’imposition, c’est-à-dire que l’impôt doit quand même être payé ultérieurement.
Les biens immobiliers font aussi souvent l’objet de successions et de donations. C’est ici que l’impôt sur les donations et les droits de succession entre en jeu. La valeur du bien immobilier et le degré de parenté jouent un rôle important. Plus la fortune héritée ou la donation est importante et plus le degré de parenté est éloigné, plus les impôts à payer par les héritières et les héritiers ou les donataires sont élevés. Les impôts mentionnés sont généralement dus là où se trouve le bien immobilier.
Réglementations différentes selon les cantons
Selon le canton, il y a différents points à prendre en compte en ce qui concerne les impôts et les biens immobiliers. Pour trouver des informations détaillées sur les impôts immobiliers dans un canton donné, cela vaut la peine de consulter les sites Internet des administrations fiscales cantonales respectives. Ils fournissent souvent des informations complètes et des calculateurs en ligne.
Dans le contexte fiscal, les propriétaires de biens immobiliers en Suisse bénéficient d’avantages, mais il leur faut également garder à l’esprit les défis à relever. Un amortissement indirect via le pilier 3a permet en outre de réaliser des économies d’impôts. Les transferts de patrimoine et les donations précoces peuvent éviter la progression fiscale, la structure hypothécaire influençant l’impôt sur les donations.
Qu’il s’agisse d’un achat ou d’une vente, les propriétaires de biens immobiliers ont tout intérêt à établir une planification minutieuse afin d’obtenir des résultats fiscaux optimaux.
