Les droits de la maîtresse ou du maître d’ouvrage en un coup d’œil

Le contrat de construction est la base de tout projet de construction, mais avant de le signer, nous vous conseillons de l’examiner de près. Des coûts cachés aux défauts de construction, découvrez comment éviter les écueils potentiels et donner une base solide à votre projet de construction.

L’entrepreneur général doit-il respecter son devis?

Si l’on convient par contrat d’un prix fixe, celui-ci est contraignant. Une formulation claire et sans équivoque et un projet défini sont ici déterminants. Mais attention: des prestations non incluses apparaissent souvent sur le devis et la facture finale. C’est pourquoi, même avec un prix fixe, vous devez vérifier soigneusement quelles prestations sont incluses, quelles prestations sont facturées par exemple en fonction de la quantité de matériel et combien coûtent les modifications. Si aucun prix fixe n’est convenu, la précision du devis doit être définie.

Qui garantit que la construction d’une maison se déroule conformément au plan?

Ce sont les documents actés qui font foi: le contrat et ce qui s’y rapporte, la description, les plans et les normes de construction, etc. Il convient alors de procéder et de construire conformément à ces prescriptions. Les caractéristiques souhaitées doivent être définies dans le contrat de manière à pouvoir être prouvées.

Le fournisseur d’un appareil doit-il se porter garant de son bon fonctionnement?

En Suisse, les droits de la cliente ou du client concernant les défauts de l’ouvrage sont prescrits, selon la cause, au bout de deux ou cinq ans après la réception de l’ouvrage. Toutefois, d’autres délais de prescription peuvent être déterminants en fonction du fondement du défaut. Mais ce n’est souvent pas le fabricant qui est responsable vis-à-vis du maître d’ouvrage, mais l’installateur, par exemple le chauffagiste. Si celui-ci souhaite limiter ou exclure la garantie, vous devriez peut-être chercher un autre partenaire.

L’entrepreneur général doit-il me garantir que je pourrai emménager à temps?

L’entrepreneur général doit veiller à ce que l’ouvrage soit entièrement achevé dans les délais et réponde aux exigences de qualité souhaitées. Ici aussi, c’est la formulation du contrat qui est déterminante. Si une date fixe est définie, celle-ci doit être respectée. À condition que le délai ne soit pas relativisé par des formulations vagues ou des réserves en «petits caractères». La formulation «date d’occupation souhaitée», par exemple, serait trop vague. La situation devient délicate si, par exemple, l’entrepreneur ne communique la date que trois mois avant l’achèvement. Il convient de noter que les demandes supplémentaires du maître d’ouvrage peuvent entraîner des frais supplémentaires et des retards.

Qu’est-ce qui est considéré comme un défaut de construction?

Tout ce qui s’écarte du contrat, ou qui aurait pu être attendu selon les «règles reconnues de l’art de construire», peut être considéré comme défectueux dans la construction. Cela peut se traduire par la présence d’eau dans le garage souterrain ou par le montage incorrect des stores.

Que faire en cas de défauts?

En Suisse, les droits de la cliente ou du client concernant les défauts de l’ouvrage sont prescrits, selon la cause, au bout de deux ou cinq ans après la réception de l’ouvrage. Toutefois, d’autres délais de prescription peuvent être déterminants en fonction du fondement du défaut.

La cliente ou le client doit contrôler l’ouvrage le plus rapidement possible après la réception de l’ouvrage (dès que cela est possible selon le cours normal des affaires). Les défauts doivent ensuite être signalés immédiatement et faire l’objet d’une réclamation. En règle générale, les réclamations forfaitaires ne sont pas suffisantes; chaque défaut doit être mentionné séparément. Le contenu de la notification et de la réclamation doit être étayé de manière appropriée et exprimer le fait que la cliente ou le client ne reconnaît pas la livraison comme étant conforme au contrat et qu’elle ou il tient l’entrepreneur pour responsable.

Les défauts qui n’étaient pas visibles lors de la réception (les défauts dits cachés) doivent être signalés dès qu’ils sont découverts, conformément au Code des obligations. Mais les délais de prescription usuels s’appliquent en principe aussi à de tels défauts.

Que sont les clauses de non-responsabilité dans un contrat de construction?

Les entrepreneurs généraux déclinent souvent toute responsabilité en cas de défauts. De telles exclusions sont parfois juridiquement possibles. Toutefois, une exonération de responsabilité fondée sur une prétendue approbation de défauts volontairement dissimulés est exclue.

Dans certains cas, les entreprises générales cèdent les droits de réclamation envers les artisans aux acheteuses/acheteurs de biens immobiliers ou à la cliente / au client. Cela ressemble à une amélioration de la situation, mais peut s’avérer problématique. Les cessions peuvent s’avérer irrecevables dans certains cas ou bien il est difficile de déterminer qui doit effectivement être mis en cause. Il convient donc d’éviter toute cession. Au contraire, un entrepreneur général devrait assumer lui-même la responsabilité de son propre travail et des artisans auxquels il a fait appel. Il est donc essentiel de demander des références au préalable et de se faire conseiller par des expert-e-s si nécessaire.

L’entrepreneur général garantit-il une faible consommation d’énergie?

Si vous avez expressément convenu par contrat d’une construction Minergie ou d’un autre label, l’entrepreneur général doit fournir cette qualité. La situation est plus difficile en ce qui concerne la consommation d’énergie. Pour cela, il faudrait que vous vous assuriez explicitement dans le contrat qu’un certain objectif de consommation d’énergie doit être atteint pour l’exploitation de la maison. Les possibilités sont toutefois limitées, car la consommation d’énergie ne dépend pas seulement de la maison, mais aussi du comportement des utilisatrices et des utilisateurs.

Quels sont les risques liés aux modifications du projet ou aux adaptations en cours de construction?

Les modifications de commande s’avèrent extrêmement risquées. La question de savoir sur quelle base on calcule ensuite devient rapidement un point de discorde. Il est donc décisif pour la réussite du projet que les travaux ne commencent que lorsque la planification et les coûts sont clairement définis. Les modifications ultérieures du projet doivent impérativement faire l’objet d’un devis écrit indiquant les conséquences financières et être consignées dans le contrat.

Dans quelle mesure un rapport d’expertise doit-il être exact?

Un-e expert-e est responsable de la fiabilité de son expertise. Il y a toutefois des limites à la responsabilité. Si, par exemple, un-e expert-e estime la valeur d’un bien immobilier sur la base d’hypothèses reconnues, cela ne signifie pas nécessairement que les acheteuses ou les acheteurs s’en inspirent également ou qu’il ne peut pas y avoir de divergences dues à des changements dans la situation globale.

De manière générale, il est essentiel de rédiger le contrat avec précision pour un projet de construction. Tous les aspects, des coûts de construction aux défauts de construction et les exclusions de garantie en passant par les installations techniques,, doivent être clairement définis. Une attention particulière doit être portée aux modifications en cours de construction. Le contrôle de l’ouvrage est un aspect essentiel et critique pour lequel il faut prévoir du temps. En outre, il convient d’adopter une attitude critique à l’égard des expertises, notamment en ce qui concerne les estimations de la valeur vénale. Le cas échéant, cela vaut la peine de demander l’aide d’expert-e-s. Si tout est en ordre, il n’y a pratiquement plus d’obstacle juridique au projet de construction.