Les hypothèques en bref

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Nous vous expliquons son fonctionnement et ce à quoi vous devez faire attention.

par UBS Focus 28 juin 2024 6 minutes de lecture

Contenu:

Généralement, vous ne pouvez couvrir qu’une partie du prix de votre bien immobilier avec vos propres fonds. La majeure partie est financée par une hypothèque, c’est-à-dire un crédit d’une banque garanti par le bien immobilier. Explications.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un prêt à long terme qu’une banque met à disposition pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien immobilier ainsi acquis fait office de garantie pour la banque. Le financement par une hypothèque n’est généralement possible que si vous disposez d’au moins 20% de la valeur immobilière définie par la banque sous forme de fonds propres.

Les fonds propres doivent être composés pour moitié de fonds propres dits «durs», qui comprennent les titres, les avoirs en compte, l’épargne, les fonds de prévoyance ou encore les successions. Le reste, c’est-à-dire les fonds propres «mous», peut être des retraits ou des nantissements de fonds de la caisse de pension. Jusqu’à 80% de la valeur immobilière peut être couverte par une hypothèque. Pour en savoir plus sur le thème des fonds propres, cliquez ici.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque?

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Quels sont les types d’hypothèques?

Il existe différents types d’hypothèques. Pour financer un bien immobilier sans souci, une combinaison d’hypothèques à court et à long terme est idéale. Les options suivantes sont disponibles:

Hypothèque à taux fixe:

le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de l’hypothèque, ce qui vous permet de planifier votre budget en toute sécurité et vous protège d’une hausse des taux. Vous ne profitez toutefois pas d’éventuelles baisses des taux d’intérêt.

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Hypothèque SARON:

en choisissant une hypothèque SARON, vous devez vous attendre à des fluctuations du taux d’intérêt et bénéficiez d’un avantage lorsque les taux sont bas ou à la baisse. Par rapport à l’hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt d’une hypothèque SARON est généralement plus faible.

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Crédit de construction:

un crédit de construction n’est pas une hypothèque au sens classique du terme. Il s’agit toutefois d’une forme de financement appropriée lorsque vous planifiez une nouvelle construction. Le montant du crédit peut être flexible. À la fin de la période de construction, le crédit de construction est transformé en hypothèque.

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Solvabilité: les conditions financières d’une hypothèque

Le terme «solvabilité» désigne le rapport entre les charges financières courantes d’un bien immobilier et le revenu de l’emprunteur. Lors de l’examen de la solvabilité, le prêteur, par exemple une banque, vérifie si les conditions financières sont réunies pour couvrir le coût total du bien immobilier. La règle est la suivante: le coût total du bien immobilier ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut. Il se compose comme suit:

  • intérêts hypothécaires
  • frais annexes
  • frais d’amortissement pour le remboursement de la deuxième hypothèque

La particularité du calcul de la solvabilité réside dans le fait qu’il est effectué sur la base des charges d’intérêts indicatives et non des taux d’intérêt effectifs. Le taux d’intérêt indicatif garantit la pérennité du financement, même en cas de hausse des taux. Il est généralement de 5%.
 

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Hypothèques de premier et de deuxième rang

En règle générale, le financement d’un bien immobilier ne se limite pas à une seule hypothèque. Souvent, il est nécessaire de conclure une hypothèque de deuxième rang. En effet, vous ne pouvez couvrir que jusqu’à 67% de la valeur immobilière avec l’hypothèque de premier rang. Celle-ci ne doit pas être amortie, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être remboursée. Une hypothèque de deuxième rang peut être conclue pour financer en plus 13% de la valeur immobilière. Elle doit être remboursée dans les 15 ans qui suivent ou d’ici à l’âge de référence pour la retraite, en fonction de l’échéance la plus proche.

Amortissement: l’amortissement direct et indirect expliqué simplement

Le remboursement régulier d’une partie de l’hypothèque sur une période définie est appelé l’amortissement. On distingue l’amortissement direct de l’amortissement indirect.

  • Amortissement direct
    Dans le cas de l’amortissement direct, la dette est réduite progressivement, généralement trimestriellement, d’un montant fixe. Le montant de la dette et la charge d’intérêts diminuent ainsi peu à peu.
  • Amortissement indirect
    En cas d’amortissement indirect, la dette reste inchangée. Comme propriétaire d’une maison, vous versez par exemple le montant de l’amortissement dans une solution de prévoyance 3a qui est mise en gage à la banque. Vous constituez ainsi un capital de prévoyance. Au plus tard au moment de la retraite, le capital est versé et l’hypothèque est remboursée à hauteur de ce montant.
Pour en savoir plus sur l’amortissement

Financement par une hypothèque

Pour financer votre bien immobilier avec une hypothèque, vous devez procéder de la manière suivante.

  1. Entretien-conseil: dans un premier temps, demandez l’aide d’un conseiller ou d’une conseillère hypothécaire. Il ou elle vous présentera différentes options et déterminera avec vous la meilleure stratégie pour vous.
  2. Contrat de crédit: une fois la proposition de financement établie avec votre conseiller ou conseillère, il ne vous reste plus qu’à signer le contrat de crédit.
  3. Achat d’un bien immobilier, garantie au moyen d’une cédule hypothécaire: avec la signature du contrat de vente, vous devenez propriétaire de vos quatre murs. Mais attention: le bien immobilier sert de garantie à la banque.
  4. Versement de l’hypothèque: la banque vous verse le montant hypothécaire conformément à votre contrat de vente.
  5. Intérêts hypothécaires et amortissements: vous payez régulièrement des intérêts hypothécaires à la banque et remboursez votre hypothèque au moyen d’amortissements.
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Que sont les intérêts hypothécaires?

Les intérêts hypothécaires représentent le coût du crédit contracté. Ils font partie intégrante des obligations financières découlant d’une convention hypothécaire. Le montant des intérêts dépend de la durée, du type d’hypothèque et du taux d’intérêt hypothécaire. Le montant des intérêts hypothécaires est fonction à son tour de la situation du marché et est fortement influencé par des facteurs tels que l’inflation ou les hausses du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS).

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Conclusion

Comme pour d’autres solutions de financement, il convient ici aussi de bien s’informer sur ses propres possibilités et d’étudier attentivement toutes les options. Vous pouvez également prendre contact avec votre conseiller ou conseillère.

Bon à savoir

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