Achat du logement avec un avancement d’hoirie

Fonder une famille, devenir propriétaire: le rêve de nombreuses personnes. Avoir un chez-soi fait toujours autant envie: selon l’étude «Wohntraumstudie 2021 (contenu en allemand)» deux tiers des locataires souhaitent devenir propriétaires. Et ce, malgré les prix en constante augmentation depuis l’an 2000. Augmentation qui s’est encore accentuée ces dernières années. Depuis la pandémie de coronavirus, le logement est aussi devenu une valeur refuge pour la population suisse, comme a pu le constater l’Association l’Association suisse des propriétaires fonciers (contenu en allemand), en 2021.

L’acquisition d’un premier bien immobilier avec sa propre épargne devient de plus en plus difficile. Quand on est jeune, il est rare d’être en mesure de répondre à la demande des 20% de fonds propres de la valeur du bien immobilier qui conditionne l’obtention d’une hypothèque.

Les parents ont plusieurs possibilités pour aider leurs enfants à acheter un bien immobilier de leur vivant. Ils peuvent leur faire un prêt, une donation ou un avancement d’hoirie

Les parents transmettent de leur vivant à leurs enfants une partie du futur héritage. Il peut s’agir d’une somme d’argent, d’un bien immobilier ou d’une parcelle. L’avancement d’hoirie est soumis à l’impôt sur les successions. Cependant, les couples mariés et leurs descendants en sont exonérés dans la plupart des cantons. L’octroi d’un avancement d’hoirie se fait sur la base du volontariat; ce n’est pas un droit des héritiers. Lors du partage ultérieur de l’héritage, la contrevaleur de l’avancement d’hoirie est prise en compte. Les sommes d’argent, selon le principe de la valeur nominale et tous les autres actifs (parcelles et bien immobiliers, par exemple) selon le principe de la valeur vénale.

L’avancement d’hoirie est soumis à l’obligation de rapporter vis-à-vis des héritiers légaux, à condition que le testateur l’ait pris en compte dans leurs réserves héréditaires respectives. Si l’avancement d’hoirie excède la valeur de la réserve héréditaire du ou de la bénéficiaire, il ou elle doit verser la différence aux autres héritiers.

Outre l’obligation de rapporter, il faut aussi prendre en compte la protection de certains groupes de personnes (les héritiers réservataires). Selon le droit suisse des successions, ils ont droit à une part de la succession, qu’ils soient nommés ou non comme héritiers sur le testament. Depuis la réforme, les héritiers réservataires sont les conjoints, partenaires enregistrés et leurs descendants. La réserve héréditaire est impossible à contourner. En général, les héritiers réservataires ne peuvent pas être exclus de l’héritage, à moins de renoncer explicitement à leur part.

Si, de leur vivant, des parents laissent leur maison ou leur appartement à l’un de leurs enfants pour emménager dans un logement plus petit, par exemple, cela est quand même considéré comme un avancement d’hoirie. Dans ce cas aussi, le ou la bénéficiaire doit déduire la valeur du bien immobilier de sa part de l’héritage lors du partage pour ne pas léser ses frères et sœurs. Cette obligation peut être contournée si les parents désignent expressément le bien transmis comme une «donation non rapportable». Le ou la bénéficiaire est ainsi libéré-e de l’obligation de rapporter. Toutefois, cette disposition ne doit pas grever la réserve héréditaire des autres enfants.

Les enfants héritent souvent de la maison familiale dans le cadre d’une donation mixte: ils l’achètent, mais à un prix bien en deçà de sa valeur vénale. Lors du partage de l’héritage, l’obligation de rapporter s’applique toujours, à l’exception du cas susmentionné. Il faut alors compenser la différence entre la valeur vénale au décès du testateur ou de la testatrice et celle au moment de la transmission du bien. Il est donc important que les parents fassent estimer la valeur du bien immobilier au moment de la donation mixte, pour faciliter le calcul ultérieur du montant de la compensation.

Un avancement d’hoirie, qu’il s’agisse d’une somme d’argent ou de la transmission d’un bien immobilier, peut créer des tensions entre les descendants. On ne peut donc pas se permettre d’improviser en la matière: la rigueur est de mise. Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est recommandé de consigner toutes les donations par écrit et, dans l’idéal, d’impliquer toutes les parties concernées. Cela permet d’avoir une vue d’ensemble et de clarifier les choses. Quand tous les frères et sœurs savent qui a reçu quoi et quand, cela crée moins d’antagonismes et favorise la confiance mutuelle. Ainsi, la joie de devenir propriétaire n’est pas assombrie par d’éventuelles querelles.