Comprare casa con l’anticipo ereditario

Formare una famiglia e acquistare una casa è un progetto che accomuna molte persone. Soprattutto il sogno di possedere le proprie quattro mura è sempre presente: secondo «uno studio condotto sul tema nel 2021 (contenuto in tedesco)», due persone su tre che vivono in affitto vorrebbero possedere la propria casa. Questo nonostante i prezzi siano aumentati quasi continuamente dal 2000, in particolare negli ultimi anni. Al contempo, l’abitazione è diventata ancora più importante per la popolazione svizzera dallo scoppio della pandemia di coronavirus, come ha scoperto l’Associazione Proprietari Fondiari (contenuto in tedesco) nel 2021.

Acquistare la prima casa o il primo appartamento esclusivamente con i propri risparmi sta diventando sempre più difficile. Spesso in giovane età il patrimonio non è (ancora) sufficiente per soddisfare i requisiti legati al finanziamento: almeno il 20% del valore dell’immobile deve essere coperto con fondi propri.

I genitori hanno diverse possibilità per sostenere i figli nell’acquisto di un immobile: tra queste, ad esempio, troviamo il prestito, la donazione o l’anticipo ereditario.

L’anticipo ereditario è una parte dell’eredità futura che i genitori ancora in vita trasferiscono ai figli. Può trattarsi, ad esempio, di una somma di denaro, di un immobile o di un terreno. L’anticipo ereditario è tassato come una normale eredità, ma nella maggior parte dei Cantoni il coniuge e i figli sono esenti dall’imposta di successione. La concessione di un anticipo ereditario è volontaria e non può essere pretesa dagli eredi. Quando in seguito l’eredità viene divisa, si tiene conto del valore equivalente dell’anticipo. Gli importi monetari sono compensati secondo il principio del valore nominale, tutti gli altri valori patrimoniali (ad es. terreni e immobili) secondo il principio del valore di mercato.

Per quanto riguarda gli eredi legittimi, l’anticipo ereditario è soggetto a un obbligo di compensazione in modo che venga compensato con la quota di eredità. Se l’anticipo ereditario è superiore alla quota ereditaria effettiva, gli altri eredi devono essere risarciti.

Oltre all’obbligo di risarcimento, nel caso di un anticipo ereditario si deve tenere conto anche della tutela di alcuni gruppi di persone (gli eredi protetti dalla porzione legittima). Secondo il diritto successorio svizzero, questi ultimi hanno diritto a una quota dell’eredità, indipendentemente dal fatto che siano o meno nominati come eredi nel testamento. Secondo il diritto successorio aggiornato, gli eredi protetti dalla porzione legittima sono i coniugi/partner registrati e i figli. La porzione legittima non può essere aggirata, chi ha diritto all’eredità non può in genere esserne escluso, a meno che gli eredi protetti stessi non rinuncino alla propria quota.

A volte i genitori lasciano la casa o l’appartamento a uno dei figli, ad esempio per trasferirsi in una casa più piccola: si tratta sempre di un anticipo ereditario. Anche in questo caso, il figlio o la figlia in questione deve ricevere il valore dell’immobile come parte della propria eredità al momento della divisione e deve risarcire i fratelli e le sorelle. Questa regola si può aggirare se i genitori designano espressamente una donazione come non soggetta a perequazione. In questo caso, il beneficiario è esente dall’obbligo di compensazione. Tuttavia, questa disposizione non deve violare le porzioni legittime degli altri figli.

Spesso i discendenti ricevono la casa dei genitori come donazione mista: pagano un prezzo d’acquisto che però è inferiore al valore di mercato. L’obbligo di compensazione alla divisione dell’eredità rimane in vigore, con l’eccezione di cui sopra. In particolare, deve essere compensata la differenza tra il valore di mercato alla data della morte del testatore e il valore di mercato al momento del trasferimento. È importante che i genitori facciano stimare il valore dell’immobile al momento della donazione mista, in modo da poter calcolare più facilmente l’importo da compensare.

Un anticipo ereditario, sia esso sotto forma di denaro o di trasferimento di un immobile, può provocare tensioni tra i discendenti. Per questo motivo occorre gestire la situazione con attenzione e correttezza. Un contratto scritto non è obbligatorio, ma è consigliabile registrare tutte le donazioni per iscritto; l’ideale sarebbe coinvolgere tutte le parti interessate, in modo da tenere traccia di ogni passaggio e a fare chiarezza. Se tutti i fratelli e le sorelle sanno chi ha ricevuto cosa e quando, la diffidenza diminuisce. In questo modo ci si può godere la gioia di avere una casa propria senza litigi.