La guida alle ipoteche per proprietari

Una volta che i mezzi propri necessari sono disponibili e la sostenibilità è assicurata, il passo successivo è quello di scegliere l'ipoteca giusta. Questo perché la durata e il modello di interesse ipotecario sono decisivi per i costi a più lungo termine di un'ipoteca.

Attualmente esiste tutta una serie di modelli ipotecari diversi, ognuno con diversi vantaggi e svantaggi a seconda della situazione. I due modelli qui di seguito sono i più comuni.

• Ipoteca fissa: in questo caso si definisce con la banca un tasso d'interesse fisso, così come una durata fissa tra due e dieci anni. Se gli interessi di mercato aumentano, il debitore è al sicuro. Tuttavia, le ipoteche fisse sono di solito più costose dei finanziamenti sul mercato monetario. Inoltre, l'ipoteca fissa è relativamente poco flessibile e se il contratto viene risolto in anticipo possono essere previste spese di uscita. Inoltre, teoricamente c'è un rischio di rifinanziamento se un'ipoteca deve essere rinnovata a un tasso d'interesse più alto alla fine della durata fissa.
• Ipoteca SARON: l'ipoteca SARON è un'ipoteca del mercato monetario con una durata illimitata e un interesse basato sul SARON (Swiss Average Rate Overnight), cioè è variabile. Il SARON è il nuovo tasso d'interesse di riferimento in Svizzera, che sostituisce il LIBOR come tasso d'interesse di riferimento.Con un'ipoteca SARON, il periodo di interesse è di tre mesi. L'importo del tasso d'interesse e quindi l'importo degli interessi da versare si determina il penultimo giorno del periodo d'interesse. In questo modo, potete beneficiare da un lato della durata illimitata del contratto e dall'altro di un eventuale calo degli interessi. Potete proteggervi dall'aumento degli interessi convertendo l'ipoteca in un'ipoteca fissa quando i tassi aumentano. L'ipoteca del mercato monetario è attualmente la forma di finanziamento più conveniente.

Ci sono anche altri modelli ipotecari e sono possibili anche combinazioni. Il modo migliore per scoprire quale ipoteca si adatta al finanziamento del vostro immobile è un colloquio di consulenza.

Chiunque abbia già un'ipoteca lo sa: con un'ipoteca arrivano altre decisioni finanziarie.
Ecco gli argomenti da tenere bene in vista:

Ammortamento: come e quando rimborsare?

Come per ogni debito, c'è la questione dell'estinzione. Se per finanziare l'immobile sono state accese una prima e una seconda ipoteca, la seconda deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro i 65 anni di età. L'ammortamento della prima ipoteca dipende dall'accordo fatto al momento della stipula del contratto.

Quando si tratta di ammortamento, l'opzione di rimborso diretto è il caso standard. Inoltre, c'è ancora la possibilità di estinguere il debito indirettamente attraverso la previdenza privata. Qui di seguito ecco i vantaggi e gli svantaggi dell'ammortamento diretto e indiretto.

• Ammortamento diretto: si rimborsa un importo fisso del debito su base regolare – di solito trimestralmente. In questo modo, il vostro debito scende e così anche l'onere degli interessi ipotecari. Però, dal momento che potete dedurli dalle tasse, il vostro carico fiscale aumenta. Si consiglia di mettere a bilancio l'ammortamento diretto e di considerare come i rimborsi incidono su altre voci di bilancio, come ad esempio la previdenza o la manutenzione.
• Ammortamento indiretto: oltre al rimborso diretto, potete anche estinguere il vostro debito indirettamente. A tale scopo, si trasferisce una quota dell'ammortamento al pilastro 3a, che viene data in pegno alla banca come garanzia. Quindi i vostri debiti rimangono invariati. Al momento del pensionamento, il capitale versato in questo modo confluisce direttamente nell'ammortamento dell'ipoteca. In questo modello, l'onere degli interessi non si riduce, ma non aumenta nemmeno il carico fiscale. Inoltre beneficiate di un'esenzione fiscale sui fondi 3a. Nel caso dell'ammortamento indiretto, l'importo massimo possibile per anno equivale all'importo massimo del pilastro 3a (2024: 7056 franchi).

Niente di più chiaro: la questione dell'ammortamento dipende dal contesto degli interessi e dalla situazione fiscale. Così, mentre un rimborso riduce il debito e gli interessi, per contro pagate più in tasse. Inoltre, il capitale non è disponibile per altri investimenti redditizi. Per saperne di più sul tema Ammortamento potete anche continuare a leggere qui.

La sostenibilità dell'ipoteca in età avanzata

Spesso si pone anche la questione di cosa tenere presente per un'ipoteca all'età della pensione. Per esempio, se si prevede il pensionamento nei prossimi 15 anni, può essere richiesto un periodo di ammortamento più breve. E anche durante il pensionamento, i costi per l’alloggio non dovrebbero superare il 33 percento del reddito. Poiché la seconda ipoteca viene estinta al momento del pensionamento, anche l'onere degli interessi è minore. Ma anche il reddito è generalmente più basso in pensione.

A partire dai 50 anni, può anche valere la pena adattare la strategia ipotecaria. Il modo migliore per farlo è parlare con un consulente.

Estendere, aumentare e adattare l'ipoteca

Volete rinnovare la vostra casa? O forse non è cambiato nulla nella vostra situazione di vita, ma la durata dell'ipoteca volge al termine. Quando si tratta di ipoteca, si hanno fondamentalmente tre opzioni:

• Estensione: potete estendere l'ipoteca, per esempio, se le vostre condizioni di vita non sono cambiate molto.
• Aumento: se invece volete finanziare una ristrutturazione o un rinnovo, potete aumentare l'importo dell'ipoteca. Tuttavia, anche in questo caso si applicano le stesse condizioni in termini di valore d'anticipo e sostenibilità come all'inizio della durata.
• Adattamento: se sorgono nuove circostanze, per esempio a causa di cambiamenti professionali o familiari, come un divorzio, può valere la pena rivalutare la strategia ipotecaria.