Monatlicher IPM-Blog

Schwankende Zinsprognosen

Die Zinsentwicklung ist ein Schlüsselfaktor für die Performance von Immobilien. Die Zinserwartungen der Marktteilnehmer waren sehr volatil. Im Oktober letzten Jahres, als der Krieg im Nahen Osten begann, wurde von längerfristig höheren Zinsen ausgegangen. Im Dezember gingen die Zinserwartungen im nach den zurückhaltenden Äusserungen der US-Notenbank stark zurück. Im Januar, als die Inflation leicht anstieg, wurden diese erneut gedämpft. Insgesamt rechnen wir 2024 mit Zinssenkungen, die dazu beitragen dürften, dass die Immobilienmärkte die Talsohle erreichen. Deutlichere Zinssenkungen könnten zu einer stärkeren Markterholung führen, während längerfristig höhere Zinsen den Markt belasten würden.

Vorläufige Daten von MSCI für das 4. Quartal 2023 zeigen, dass die globale Investitionstätigkeit - bereinigt um saisonale Effekte - erneut zurückgegangen ist, während Daten von NCREIF einen Rückgang der Kapitalwerte US-amerikanischer ODCE-Fonds (Open End Diversified Core Equity) um 5,8% gegenüber dem Vorquartal und MSCI/AREF einen Rückgang der Kapitalwerte des britischen All Balanced Open-Ended Property Fund Index um 1,9% gegenüber dem Vorquartal auswiesen.

Anders als in den zehn Jahren nach der globalen Finanzkrise profitieren Immobilien heute nicht mehr von niedrigen Zinsen und Schulden, die die Renditen in die Höhe treiben. Die Erzielung einer guten Performance wird daher eher von Asset-Management-Massnahmen abhängen, wie dem Abbau von Leerständen, der Verkürzung von Vermietungszeiten und der Verbesserung der Liegenschaften zur Beschleunigung des Mietwachstums. Wenn die Zinsen deutlich sinken und die neuen Bedingungen vollständig in den Preisen berücksichtigt sind, dürfte der Einsatz von Fremdkapital wieder zu höheren Renditen führen.

Die Konsolidierung bei Infrastrukturfonds beschleunigt sich

In den letzten fünf Monaten gab es vier grosse Transaktionen von Infrastrukturfonds: Übernahme von Global Infrastructure Partners durch BlackRock, Übernahme von Actis durch General Atlantic, Übernahme von Energy Capital Partners durch Bridgepoint und Übernahme von DIF Capital Partners durch CVC. Die Aussage des CEO von BlackRock, das privaten Infrastrukturinvestitionen die Zukunft gehöre, setzte ein Ausrufezeichen hinter all diese Aktivitäten.

Für Brancheninsider kommt diese Entwicklung allerdings nicht überraschend. Der Infrastruktursektor erweist sich seit langem als äusserst widerstandsfähig und hat sich unter unterschiedlichen konjunkturellen Bedingungen robust entwickelt. Darüber hinaus verzeichnet er ein solides Wachstum. Die jüngsten Transaktionen bestätigen das wachsende Interesse der Marktteilnehmer an dieser Anlageklasse.

Die weitere Konsolidierung dürfte die Zweiteilung der Infrastrukturmärkte verstärken: Auf der einen Seite werden weiterhin Megafonds dominieren, während gleichzeitig die Zahl innovativer Nischenstrategien zunimmt. Dies ist bereits zu beobachten: 30% der seit 2021 aufgelegten Infrastrukturfonds verfolgen sektorspezifische Strategien¹, verglichen mit nur 10% im Jahr 2019.

¹ Infrastructure Investor Fundraising Report, Oktober 2023

Attraktives Umfeld für Co-Investments und Secondaries

Wir erwarten, dass 2024 ein besseres Jahr für Private Equity-Exits wird, sofern eine sanfte Landung der Weltwirtschaft erreicht wird. Die Marktteilnehmer gewöhnen sich zunehmend an niedrigere Bewertungen privater Unternehmen, die aufgrund höherer Fremdkapitalkosten unter den Bewertungen börsennotierter Unternehmen liegen können. Dies dürfte zu einem höheren Transaktionsvolumen führen. Auch wenn wir nicht mit einer unmittelbar bevorstehenden Zunahme der Börsengänge rechnen, ist eine solche Entwicklung im Jahr 2024 möglich. Dies würde sich voraussichtlich auch auf frühere Phasen der Risikokapitalfinanzierung auswirken. So würden die Bewertungen von Unternehmen in der Frühphase steigen, wenn sich die Aussichten für diesen wichtigen Ausstiegsweg verbessern.

Das Fundraising-Umfeld für Private Equity ist nach wie vor schwierig, ausgenommen für die besten Sponsoren. Die Vorlaufzeiten haben sich deutlich verlängert, und der Bedarf an Beteiligungskapital ist aufgrund höherer Zinsen gestiegen. Es besteht eine grosse Nachfrage nach Kapital von LPs für Co-Investments. Private Equity Secondaries sind nach wie vor ein interessantes Segment, wobei das Umfeld derzeit durch attraktive Vermögenswerte und Einstiegsbewertungen mit Abschlägen zum Nettoinventarwert gekennzeichnet ist.

Update zum US-Wohnungsmarkt: ein gemischtes Bild

Der US-Wohnungsmarkt entwickelte sich 2023 uneinheitlich. Er erwies sich jedoch als widerstandsfähiger als erwartet, wobei der von Branchenexperten vorhergesagte allgemeine Rückgang weitgehend ausblieb. Steigende Hypothekenzinsen, sinkende Erschwinglichkeit und ein chronischer Angebotsmangel sorgten jedoch für eine deutliche Abschwächung des Marktes. Nach einem eher moderaten Rückgang der durchschnittlichen Hauspreise in den Metropolregionen (MSAs) um 4,8% im Jahr 2023 (nach einem Anstieg um 45% seit dem Beginn der Covid-19-Pandemie) scheint es nun eine Pattsituation zwischen extrem geringer Erschwinglichkeit und Angebotsmangel zu geben, was eine Bewegung des Marktes in beide Richtungen verhindert.

Es gibt Anzeichen für eine Entspannung. Die Hauspreise haben sich in den meisten Ballungsräumen stabilisiert, wobei seit Oktober 2023 eine anhaltende Erholung und auf Jahresbasis ein Anstieg von +8,1% (Case-Shiller-Index) verzeichnet wurde. Die Zahl der Baubeginne ist im November auf 1,56 Millionen gestiegen, und die Stimmung der Bauherren hat sich aufgrund der Erwartung von Zinssenkungen verbessert, ist aber immer noch negativ. Die Hypothekenzinsen sanken ebenfalls auf etwa 6,42%, da sich die Konjunktur abschwächte. Die Zahlungsrückstände sind nach wie vor gering und die meisten US-Kreditnehmer haben sich Zinssätze gesichert, die deutlich unter dem aktuellen Niveau liegen. Schliesslich ist das Angebot nach wie vor sehr begrenzt, da die Bautätigkeit nach der globalen Finanzkrise den Bedarf ein Jahrzehnt lang nicht befriedigen konnte. Die Angebotsknappheit wird noch dadurch verschärft, dass sich die Bautätigkeit zuletzt verlangsamt hat und die Leerstandsquoten bei Eigenheimen auf einem historischen Tiefstand liegen.

Für anhaltenden Gegenwind sorgt hingegen vor allem die geringe Erschwinglichkeit, die den niedrigsten Stand seit 41 Jahren erreicht hat. Nach Angaben der National Association of Realtors ist die durchschnittliche Hypothekenzahlung heute 112% höher als zu Beginn der Corona-Pandemie. Mieten ist günstiger als Kaufen, und viele Mieter sind vom Erwerb von Wohneigentum ausgeschlossen.

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt im Jahr 2024 sind durchwachsen, wobei die Marktteilnehmer insgesamt ein moderates Wachstum von 2% bis 3% erwarten. Einige optimistische Investoren rechnen mit einem Anstieg der Hauspreise von bis zu 5%, wobei sie hoffen, dass Zinssenkungen den Markt beleben werden. Die Erschwinglichkeit und das Angebot dürften weiterhin die entscheidenden Faktoren für die Marktentwicklung sein. Da eine Ausweitung des Angebots kurzfristig nur begrenzt möglich ist, wird der Markt wahrscheinlich weiterhin mit diesen gemischten Bedingungen zu kämpfen haben, bis mehr Klarheit über die weitere Zinsentwicklung herrscht.