Ein neuer Zyklus beginnt

Die letzten zwei Jahre waren für Immobilieninvestoren in Europa eine Bewährungsprobe. Auf die post-pandemischen Höhenflüge folgte die inflations- und zinsbedingte Umkehr, durch die sich das Investitionsumfeld so kalt anfühlt, wie das bisherige Jahr warm war. Aber so, wie sich vergangene Zyklen gedreht haben, so wird sich auch dieser drehen. Und es gibt Anzeichen, dass das der Fall ist.

Ein wesentliches Merkmal eines Marktes, der eine Kapitalwertkorrektur durchläuft, sind geringere Investitionsvolumina. Käufer sind vorsichtig, wenn es darum geht, in Märkte einzusteigen, in denen die Preisentwicklung negativ ist – nicht viele wollen riskieren in ein fallendes Messer zu greifen. Verkäufer, auf der anderen Seite, fühlen sich bei einer geringen Anzahl Angebote unwohl, insbesondere wenn die Angebote unter den neuesten Immobilienbewertungen liegen. Folglich schrumpft das Transaktionsvolumen. Es bildet sich eine Negativspirale, da geringere Investitionsvolumina mehr Käufer abschrecken und der Pool potenzieller Käufer damit immer weiter schrumpft.

Aber wie die Gutachter ihre Schätzungen der Marktwerte aktualisieren, passen auch die Verkäufer ihre Preisvorstellungen an. Willige Käufer und Verkäufer kommen wieder mit ähnlichen Erwartungen an den Tisch. Deals werden abgeschlossen. Das Investitionsvolumen zieht an. Die Preise stabilisieren sich. Ein neuer Zyklus beginnt.

Betrachtet man das jährliche Investitionsvolumen in Europa nach Region, zeigt sich, dass wir kurz vor der Pick-up-Phase stehen (siehe Abbildung 1). UK, wo die Bewertungen schneller an die Daten des Transaktionsmarktes angepasst werden als in Kontinentaleuropa, liegt an der Spitze: Das jährliche Investitionsvolumen in UK stieg in 2Q24 um 6,5% gegenüber dem Vorquartal. Das Wachstum des britischen Investitionsvolumens liess auch das gesamteuropäische Wachstum 1,6% gegenüber dem Vorquartal steigen. Die Eurozone wirkt noch als Bremse, da das Investitionsvolumen im zweiten Quartal um 1,9% schrumpfte. Das ist nicht überraschend: Die Bewertungen in der Eurozone werden langsamer angepasst als in UK, was wiederum bedeutet, dass die Erwartungen der Verkäufer nicht wie auf der anderen Seite des Ärmelkanals gesunken sind. Folglich ist die Lücke der Preisvorstellungen potenzieller Käufer und Verkäufer größer und das Investitionsvolumen nimmt langsamer zu. Dennoch war der vierteljährliche Rückgang des jährlichen Investitionsvolumens in der Eurozone so niedrig wie noch nie während des aktuellen Abschwungs. Es sieht so aus, als sei es nur eine Frage der Zeit, dass die Investitionsvolumen auch hier wieder zunehmen.

Abbildung 1 – Jährliches Investitionsvolumen, ausgewählte Märkte (Index - Durchschnitt der Periode= 10)

Ein weiteres Zeichen der Stabilisierung senden die relativen Risiko- und Preisindikatoren. Betrachtet man unsere risikoadjustierten Renditen, die die risikoadjustierten Preise an den Immobilienmärkten widerspiegeln (niedrigere Renditen bedeuten höhere Preise), und die Abweichung zwischen ihnen und den tatsächlichen Marktrenditen, zeigt sich, dass der Druck auf die Renditen durch höhere Zinsen stark nachgelassen hat.

In Abbildung 2 wird die Abweichung zwischen unseren Schätzungen der risikobereinigten Renditen und den tatsächlichen Transaktionsrenditen dargestellt. Die Wahrscheinlichkeit einer Renditekompression steigt, je höher die Abweichung ist. Die Wahrscheinlichkeit steigender Renditenerhöht sich, je tiefer die Abweichung ist.

Wir sehen, dass die Wahrscheinlichkeit steigender Renditen Anfang und Mitte 2022 stark gestiegen ist, als die Zinssätze stiegen, als die Inflation zu einem Problem wurde. Tatsächlich stiegen die Renditen, während die Preise fielen. Nun ist die Inflation jedoch gesunken, die Zinsen haben sich stabilisiert und die Wahrscheinlichkeit weiterer Renditeanstiege ist deutlich gesunken. Parallel dazu sehen wir, dass die Renditen in einigen Sektoren abflachen: Die Neubewertung auf neuen Niveaus hat ihren Lauf genommen.

Abbildung 2 – Abweichung der risikoadjustierten Renditen von den geschätzten Transaktionsrenditen (in %)

Es gibt jedoch wichtige Details, die man im Auge behalten sollte. Die wichtigsten beziehen sich auf die Fundamentaldaten des zugrunde liegenden Nutzermarktes: Schwache Fundamentaldaten des Vermietungsmarktes für Büroobjekte geringerer Qualität treiben die Neubewertungen und damit die Renditen in diesem Segment nach wie vor nach oben, wie Abbildung 2 zeigt . Der deutsche Wohnungsmarkt gehört jedoch zu den Sektoren, in denen sich die Renditen stabilisieren. Ein wichtiger Treiber dafür sind die attraktiven Fundamentaldaten des Segments, die die Erwartungen an attraktive Cashflows aus Wohnimmobilien in naher Zukunft untermauern.

Weitere Erläuterungen dazu finden Sie in unserem Blogpost über die Fundamentaldaten deutscher Wohnimmobilien.

¹Die risikoadjustierten Renditen werden auf der Grundlage der langfristigen Mittelwertrückkehr der Renditespreads zu langfristigen Staatsanleihen berechnet. Es gibt keine Garantie dafür, dass die Transaktionsrenditen und die risikoadjustierten Renditen einander entsprechen.