Nicht alle Netto-Null-Absenkpfade sind gleich

Im Kampf gegen den Klimawandel und seine Folgen ist die Verbesserung des Nachhaltigkeitsprofils von Immobilien ein entscheidender Faktor, da der Sektor rund 40 % aller globalen Treibhausgasemissionen verursacht.¹ Doch wie Peer Petersen und Olivia Muir betonen, geht es bei der Verbesserung des Nachhaltigkeitsprofils nicht nur um die Rettung der Welt. Gebäudeeigentümer und andere Stakeholder müssen die erforderlichen langfristigen Aktionspläne zur Erreichung von Netto-Null Emissionen aufstellen, um Einkommensströme und Immobilienwert zu schützen sowie die Kosten zu steuern.

Anlegerinnen und Anleger verlangen genauere Angaben, um verschiedene Anlageprodukte vergleichen zu können. Dabei interessieren sie sich nicht nur für Renditen oder Risiken, sondern auch um Fortschritte bei der Reduzierung von Treibhausgasemissionen.

Netto-Null-Absenkpfade beschreiben den Zeitplan eines Produkts für seinen Weg zu «Netto-Null», basierend auf den betrieblichen Emissionen des zugrunde liegenden Immobilienvermögens. Sie sind somit ein nützliches Tool für den Vergleich von Anlageprodukten in Bezug auf die Klimaziele und die diesbezüglichen Fortschritte im Zeitverlauf. Darüber hinaus tragen Netto-Null-Absenkpfade dazu bei, den langfristigen Dekarbonisierungskurs greifbar zu machen, wodurch Immobilienverwalter die Auswirkungen ihrer geplanten Dekarbonisierungsmassnahmen regelmässig überprüfen können.

Während Immobilienverwalter in den meisten europäischen Ländern noch keine Netto-Null-Absenkpfade für Immobilienanlageprodukte veröffentlichen müssen, legen die grossen institutionellen Immobilienverwalter in der Schweiz bereits ihre Absenkpfade offen, und wir erwarten, dass sich dies in naher Zukunft auch auf anderen Märkten zur vorherrschenden Praxis entwickeln wird. Wie so oft sind Offenlegung und Transparenz die ersten notwendigen Schritte, bevor wir tatsächlichen Fortschritt und Leistung beurteilen können.

Die Herausforderung steckt jedoch im Detail. Da es derzeit keine verbindlichen branchenweiten Standards für die Berechnung und Präsentation von Netto-Null-Absenkpfaden gibt, können Immobilienverwalter und Anleger nur lose vergleichen, welchen Kurs Immobilienprodukte einschlagen werden, denn Ansätze, Parameter und Annahmen variieren je nach Produkt. Bis branchenweite Standards festgelegt sind, sollten Anleger die Annahmen und Parameter, die von Immobilienmanagern in ihren Netto-Null-Absenkpfaden angewandt werden, im Detail prüfen. Nicht alle Pläne (und Offenlegungen) sind gleich.

1. Welche Arten von Emissionen wurden in den Netto-Null-Absenkpfaden berücksichtigt?

Die Netto-Null-Absenkpfade zeigen die erwartete Entwicklung der Emissionsintensitäten im Zeitverlauf, gemessen in CO₂-Äquivalenten (CO₂e) pro Jahr und Referenzgebiet. Beim Vergleich der prognostizierten Emissionsintensitäten verschiedener Produkte sollten Anleger unbedingt prüfen, welche Emissionsarten und welcher Referenzbereich (Scope) berücksichtigt werden.

Emissionen aus dem Immobilienbetrieb, über die der Eigentümer Kontrolle hat, werden Scope 1 oder Scope 2 zugeordnet. Scope-1-Emissionen sind direkte Emissionen aus der Verbrennung fossiler Brennstoffe in Gas- oder Ölheizanlagen innerhalb der Immobilie selbst. Scope-2-Emissionen sind indirekte Emissionen, die sich aus dem Kauf von Fernwärme sowie Elektrizität für zentrale Systeme und Gemeinschaftsbereiche ergeben. Zusätzlich zu den Emissionen aus dem Betrieb der vom Eigentümer kontrollierten Immobilien entstehen indirekte Emissionen, wenn Mieter Strom für ihre Mietflächen kaufen. Diese Scope-3-Emissionen der Kategorie 13 (3.13) sind stark abhängig von Mieteraktivitäten, und die Vermieter können diese nur begrenzt kontrollieren oder beeinflussen.

Obwohl es international üblich ist, Immobilien nach Gross Floor Area zu vergleichen, können die lokalen Marktpraktiken, beispielsweise in der Schweiz mit der Energiebezugsfläche abweichen. Da die berechneten Emissionsintensitäten je nach Scope, Treibhausgasemissionsfaktoren² und Referenzbereich, die bei den Berechnungen berücksichtigt wurden, stark variieren können, müssen Anlegerinnen und Anleger beim Produktvergleich unter Umständen entsprechende Anpassungen vornehmen.

2.  Welche Daten wurden zur Definition der Ausgangsbasis verwendet?

Die Netto-Null-Absenkpfade beginnen mit einer Baseline, die die Emissionsintensität zu Beginn der Dekarbonisierungsbemühungen (Jahr 0) umfasst. Um eine angemessene Baseline zu gewährleisten, sollten Immobilienverwalter bestrebt sein, tatsächlich gemessene Verbrauchs- und Emissionsdaten ihrer Immobilie zu verwenden. Sind solche Messdaten nicht vorhanden, was häufig bei Scope-3.13-Daten oder bei neu erworbenen oder entwickelten Immobilien der Fall ist, können Immobilienverwalter auf Schätzungen (häufig basierend auf extrapolierten Messdaten früherer Perioden) angewiesen sein. Sollten überhaupt keine Verbrauchs- und Emissionsdaten zur Verfügung stehen, müssen unter Umständen marktübliche Benchmark-Daten angewendet werden, um verbleibende Lücken zu schliessen. Wo anspruchsvolle Gebäudesoftwarelösungen verfügbar sind, können Verbrauch und Emissionen auch anhand von Modellschätzungen berechnet werden.

Zur Förderung der Datenqualität sollten Immobilienverwalter die Spezifika jeder einzelnen Immobilie mit Unterstützung von Nachhaltigkeitsspezialisten bewerten, unabhängig von der verwendeten Methode zur Bemessung der Baseline. Bei Zweifeln bezüglich der Quelle der angewandten Baseline-Berechnung wird Anlegern geraten, sich bezüglich der Details und unternommenen Schritte zu erkundigen.

3. Welche künftigen Dekarbonisierungsmassnahmen wurden im Netto-Null-Absenkpfad berücksichtigt?

Ein weiterer Bestandteil der Netto-Null-Absenkpfade ist die künftige Umsetzung massgeschneiderter Dekarbonisierungsmassnahmen für jedes Gebäude im Zeitverlauf sowie die geschätzten resultierenden Energie- und Emissionseinsparungen auf Liegenschaften- und Portfolioebene.

Die Reduzierung des Energiebedarfs einer Immobilie kann dazu beitragen, die Scope-1-, Scope-2- und Scope-3.13-Emissionen zu senken, und ist in der Regel die erste Priorität in jedem Dekarbonisierungsplan. So kann beispielsweise eine energetische Sanierung der Gebäudehülle den Energieverbrauch einer Immobilie erheblich reduzieren. Eine Umstellung der Heizsysteme von fossilen auf erneuerbare Energieträger trägt zur Verringerung des Energieverbrauchs und der Emissionen bei, ebenso wie die energetischen Verbesserungen der verschiedenen potenziellen technischen Anlagen in Gebäuden. Der Einkauf von «grünem» Strom sowie die Eigenproduktion von Strom mittels Photovoltaik stellen unterstützende Massnahmen neben der Maximierung der Energieeffizienz dar.

Diese Liste potenzieller Massnahmen ist nicht vollständig und hängt von der spezifischen Art und dem Zustand der einzelnen Immobilie ab.

Da die Netto-Null-Absenkpfade eines Immobilienportfolios naturgemäss eine Zusammenfassung über alle Liegenschaften des Portfolios darstellen und keinen detaillierten Aufschluss über die in Betracht gezogenen Nachrüstungsmassnahmen der einzelnen Liegenschaften oder die spezifische Methode zur Berechnung der daraus resultierenden Energie- und Emissionseinsparungen geben, liegt es an den Anlegern, Details zu Methodik und Berechnungen der Immobilienmanager bis auf die Ebene der einzelnen Gebäude anzufordern.

Weitere Klärung könnte erforderlich sein, was die Berücksichtigung der Auswirkungen der Beschaffung von externer grüner Energie sowie von CO₂-Kompensationen angeht, welche prinzipiell das letzte Mittel und der letzte Schritt eines Dekarbonisierungsplans sein sollten. Es ist hilfreich, zu verstehen, inwieweit der Netto-Null-Absenkpfad eines Produkts durch tatsächliche Verbesserungen der Energieeffizienz und Emissionsreduktion vor Ort gesteuert wird und welchen Anteil prognostizierter Emissionsreduktion durch externe Käufe oder Kompensationen bedingt ist.  

Bis verbindliche branchenweite Standards für die Berechnung von Netto-Null-Absenkpfaden definiert wurden, müssen Anleger beim Vergleich zwischen verschiedenen Produkten im Hinblick auf diese Pläne die Details der angewandten Parameter prüfen.

Führende Immobilienverwalter überwachen die Markt- und regulatorischen Entwicklungen im Hinblick auf Netto-Null-Absenkpfade sowohl auf ihren Heimatmärkten als auch international, um vorausschauend handeln und planen zu können. Es wird empfohlen, dass alle Immobilienverwalter ihre Netto-Null-Absenkpfade für jede Immobilie regelmässig überprüfen und, falls erforderlich, den Massnahmenkatalog aktualisieren, um sicherzustellen, dass die im Absenkpfad modellierte Dekarbonisierung im Zeitablauf sukzessive erreicht wird.

Die Grafik zeigt Scope 1-, 2-, 3-Emissionen. Anleger sollten unbedingt prüfen, welche Emissionsarten und welcher Referenzbereich berücksichtigt werden.

Quellen:

¹ World Green Building Council (WorldGBC) und Umweltprogramm der Vereinten Nationen
²Ein Emissionsfaktor stellt die durchschnittliche Treibhausgas-Emissionsrate einer spezifischen Energiequelle dar und kann in kg CO₂e/kWh ausgedrückt werden, z. B. die Anzahl der Kilogramm CO₂e, die pro Kilowattstunde verbrauchten Erdgases emittiert werden